Oikein jäsennellyn 1031-vaihdon avulla veronmaksajat voivat lykätä myyntivoittoveron maksamista myynnin jälkeen, jos he sijoittavat myyntitulot uudelleen toiseen ”samankaltaiseen” omaisuuteen.
Verohallinto valvoo tarkasti veronmaksua lykkääviä vaihtoja sisältäviä tapahtumia, ja ne edellyttävät monimutkaisia valtiovarainministeriön säädöksiä, veroarvosteluja (Revenue Rulings) ja veronkantokoodeja.
Laadimme ja tarkistamme 1031-vaihtosopimukset ja liitännäisasiakirjat varmistaaksemme, että transaktio on oikein jäsennelty, ajallaan toteutettu ja että se noudattaa kaikkia sovellettavia verosääntöjä.
Määrittääksemme optimaalisen rakenteen asiakkaan 1031-vaihdolle, analysoimme huolellisesti kiinteistön omistusrakenteen, asiakkaan tuloveroluokan, asiakkaan kiinteistön markkina-arvon ja hankintamenopohjan, kiinteistöjen parannusten arvon, raportoidut tappiot, siirretyt verotulot ja vähennykset.
Yleisiä 1031-vaihtorakenteita ovat muun muassa:
- Simultaanivaihto
- Viivästetty vaihto
- Käänteisvaihto
- Rakentaminen/parantaminen (Built-to-…Suit) Exchange
- ”Drop and Swap” ja ”Swap and Drop” Exchanges
- Use of Delaware Statutory Trusts for Replacement Property
- Dissolutions and Liquidations of Partnerships Followed by Exchange
Ostajien edustaminen, neuvottelemme myyntisopimuksen myyjän asianajajan kanssa ja varmistamme, että myyjä suostuu yhteistyöhön asiakkaamme ja pätevän välittäjän kanssa taustalla olevan 1031-vaihdon toteuttamiseksi.
Myyjien edustajana laadimme myyntisopimuksen ja neuvottelemme siitä ostajan asianajajan kanssa. Varmistamme, että ostaja suostuu yhteistyöhön ilman lisäkustannuksia myyjälle 1031-vaihdon toteuttamiseksi, mukaan lukien myyjän sopimusoikeuksien ja -velvoitteiden siirtäminen pätevälle välittäjälle.
Asianajotoimistomme voi myös auttaa asiakkaita valitsemaan pätevän välittäjän, joka säilyttää 1031-vaihdon tuottoja, ja varmistaa, että tällaisella välittäjällä on tarvittava tekninen kokemus kaupan loppuun saattamiseksi ja että hänellä on takuu mahdollisten tappioiden kattamiseksi.
Delaware Statutory Trust (DST) 1031-Transaktiot:
Kiinteistöalan lakimiehemme ovat kokeneita myös DST-tapahtumien rakenteellisessa järjestämisessä 1031-vaihtosijoittajille. DST-sijoittajat omistavat ”hyötyosuuden” trustissa. Näin sijoittajat voivat omistaa ”jakamattoman murto-osan” trustin omistamasta sijoituskiinteistöstä. Palveluihimme kuuluvat:
- Tarkistamme, että DST on muodostettu asianmukaisesti ja että sponsori on tehnyt kaikki vaadittavat osavaltio-ilmoitukset, mukaan lukien Certificate of Trust -todistuksen jättäminen valtiosihteerille;
- Neuvomme asiakasta luottamusrakenteista ja niihin liittyvistä maksuista;
- Trust-sopimuksen/merkintäasiakirjojen tarkistaminen ja asiakkaan neuvominen hänen oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan trustin nojalla;
- Varmuuden varmistaminen siitä, että trustin hallussa olevan omaisuuden omistusoikeus on rasitteeton;
- Varmuuden varmistaminen siitä, että trust on luokiteltu ”trustiksi” Treasury Regulations Section 301:n mukaisesti.7701-4;
- yleisvuokrasopimuksen (-sopimusten) tarkistaminen; ja
- asiakkaan edustaminen sulkemisessa (DST-sijoitus).
On tärkeää huomata, että pykälässä 1031 ei nimenomaisesti käsitellä DST:n osuuksien käsittelyä. IRS päätteli Revenue Ruling 2004-863 -päätöksessä, että rajoitetuissa olosuhteissa sellaisen DST:n tosiasiallisia omistajia, joka puolestaan omistaa kiinteistöjä, kohdellaan siten, että he omistavat suoran omistusosuuden kyseisistä kiinteistöistä 1031 pykälän kirjaamatta jättämistä koskevia säännöksiä sovellettaessa. DST:n tarjousasiakirjojen huolellinen tarkastelu ja asianmukainen huolellisuus ovat näin ollen ratkaisevan tärkeitä sen varmistamiseksi, että trusti noudattaa kaikkia IRS:n verosääntöjä, jotta se täyttää 1031 §:n vaatimukset. 1031-vaihdon lakimiehemme auttavat sinua DST-sijoituksen strukturoinnissa.
Lähteet 1031-Exchanges in NYC:
Like-Kind Exchanges Under IRC Code Section 1031
Like-Kind Exchanges – Real Estate Tax Tips
IRS Qualified Intermediary Information for Like-Kind Exchanges
Perils of a Tax-Deferred Transaction when the Qualified Intermediary Goes Bankrupt
Exchange of Multiple Properties under Section 1031
Exchanging Condominium Units for Cooperative Apartment in New York City under 1031 Like-Kind Exchange
Delawaren lakisääteisten trustien ja yhteisomistussuhteiden (Tenancies in Common) leikkauspiste
Section 1031 Exchanges:
Pääomavoittoveron määrääminen samankaltaisesta vaihdosta
Kumppanuusosuuksien samankaltainen vaihto IRC:n pykälän 1031 mukaisesti
Samankaltainen kiinteistö – IRS
Samankaltaisen vaihdon pääpiirteittäinen esittely