Niin usein sijoitusasuntoja käsiteltäessä välittäjiltä kysytään 1031-vaihdosta. Työskentelen monien asiakkaiden kanssa, jotka omistavat sijoitusasuntoja ja hyödyntävät 1031 Exchange -verolykkäystä. Monet eivät tunne tätä vaihtoehtoa tai ovat hämmentyneitä prosessista. Yhdysvaltain verolain 1031 §:n (26 U.S.C. § 1031) mukaan veronmaksaja voi lykätä pääomavoittojen ja niihin liittyvän liittovaltion tuloverovelvollisuuden kirjaamista tietyntyyppisen omaisuuden vaihdon yhteydessä. Nämä veronmaksua lykkäävät vaihdot koskevat vain sijoitusomaisuutta, eivätkä ne koske ensiasuntojen tai kakkosasuntojen myyntiä.
Tämäntyyppinen lykkäys mahdollistaa sen, että varat, jotka muutoin jouduttaisiin käyttämään kiinteistön myynnistä saadun myyntivoiton pääomavoittoveron maksamiseen, voidaan kohdentaa vastaavaan tai suurempaan investointiin. Pohjimmiltaan se mahdollistaa sen, että myyjä voi välttää pääomavoittoveron oman pääoman ehtoisen myyntivoiton osalta, jos myyjä sijoittaa realisoituneen myyntivoiton takaisin kiinteistömarkkinoille.
Usein ”samanlainen samanlaisen vastineeksi” -varoitus sekoitetaan. Kiinteistön ostaminen 1031-vaihdon kautta ei tarkoita, että myyjä on rajoitettu esimerkiksi duplex for duplex. Sijoittajat voivat hyödyntää tätä, kunhan ostettu kiinteistö on tarkoitettu vain sijoitustarkoituksiin ja osto on yhtä suuri tai suurempi uudelleensijoitus takaisin kiinteistömarkkinoille. Esimerkkinä tästä voisi siis olla myyjä, joka myy nelikerroksisen asunnon ja ostaa yhden perheen vuokra-asunnon tai -asuntoja tai ehkä liikerakennuksen. Myyjä voi ostaa myös pelkkää maata, koska kiinteistöltä ei verolainsäädännön ohjeiden mukaan edellytetä tuloa tuottavaa toimintaa. Myyjä ei myöskään ole rajoitettu ostamaan samalta alueelta, jos hän haluaa sijoittaa myyntivoitot toisille markkinoille tai toiseen osavaltioon.
Yleisin vaihtotyyppi on ”viivästetty tai suora vaihto”. Tämäntyyppisessä vaihdossa myyjällä on 45 kalenteripäivää luovutetun kiinteistön sulkemispäivästä löytää korvaava kiinteistö. Kun myyjä on yksilöinyt kiinteistön, tehnyt hyväksytyn tarjouksen ja ilmoittanut kirjallisesti kiinteistön yksilöinnistä vaihtoon osallistuvalle taholle, myyjällä on 180 kalenteripäivää aikaa sulkea kyseisen kiinteistön kaupantekotilaisuus. Yksi asia on syytä pitää mielessä 1031-vaihdon yhteydessä: myyjän on käytettävä sertifioitua kolmannen osapuolen vaihto-operaattoria, ja on viisasta neuvotella veroneuvojan ja rahoitussuunnittelijan kanssa ennen vaihdon toteuttamista.