Key Takeaways
-
Mikä on 50 prosentin sääntö?
-
Onko 50 prosentin sääntö oikea?
-
Miten 50 %:n sääntöä käytetään
Huolellinen kauppojen analyysiohjelma on ratkaisevan tärkeä jokaisen kiinteistösijoittajan menestyksen kannalta, mutta myös nopea järjestelmä, joka toimii mahdollisten kiinteistöjen alustavana arviointina, on hyödyllinen. 50 %:n säännön kaltaisten laskelmien avulla sijoittajat voivat arvioida kauppaa rajallisilla tiedoilla ja määrittää, onko kiinteistö enemmän ajan ja vaivannäön arvoinen. Jatka lukemista oppiaksesi, miten kiinteistöalan 50 prosentin sääntö toimii, ja lisää tämä laskelma työkalupakkiisi jo tänään.
Mikä on 50 %:n sääntö?
50 %:n sääntö on ohje, jota kiinteistösijoittajat käyttävät arvioidessaan tietyn vuokrayksikön kannattavuutta. Kuten nimestä voi päätellä, säännössä vähennetään 50 prosenttia kiinteistön kuukausittaisista vuokratuloista, kun lasketaan sen mahdollisia voittoja. Säännön mukaan 50 prosenttia vuokratuloista olisi osoitettava kuluihin, eikä niitä näin ollen oteta huomioon verrattaessa mahdollisia voittoja kuukausittaisiin asuntolainan tai lainan lyhennyksiin.
50 prosentin säännön tarkoituksena on auttaa sijoittajia tekemään nopeita ja tietoon perustuvia päätöksiä vuokrakiinteistöistä.
Yksi yleisimmistä virheistä, joita kiinteistönomistajat tekevät kauppoja etsiessään, on kulujen aliarvioiminen. Tämä voi johtaa pienempiin voittomarginaaleihin tai joissakin tapauksissa epäonnistuneeseen kauppaan kokonaan. Sijoittajat sisällyttävät 50 prosentin säännön kauppojen alustavaan tarkasteluun keinona suojautua odottamattomilta kustannuksilta ja kuluilta.
Miten 50 %:n sääntö toimii
50 %:n sääntö toimii ottamalla kuukausittaiset vuokratulot yhteensä ja jakamalla ne puoliksi. Näin otetaan huomioon mahdolliset kiinteistön omistamiseen liittyvät kulut, kuten korjaukset, verot, kiinteistönhoito ja muut. Sijoittajien ei tarvitse tietää tarkkoja kustannuksia voidakseen käyttää sääntöä, itse asiassa tämä laskelma on niin suosittu siksi, että sen avulla sijoittajat voivat arvioida mahdollisia kauppoja nopeasti ja rajallisilla tiedoilla.
Yksi huomioitava asia on, että 50 prosentin sääntö ei luokittele asuntolainan tai lainan maksuja ”kuluiksi”. Sen sijaan lainamaksuja tulisi verrata jäljelle jäävään puoleen vuokratuloista, jotta voidaan päättää, kannattaako kiinteistön kanssa edetä vai ei.
Esimerkki 50 %:n säännöstä
Esitettäköön, että tarkastelet markkinoillasi olevaa omakotitaloa, jonka arvioidut kuukausittaiset vuokratulot ovat 3 000 dollaria. Jos noudatat 50 %:n sääntöä, se tarkoittaisi, että siitä noin 1 500 dollaria käytetään kiinteistökuluihin. Jäljelle jäisi vielä 1 500 dollaria arvioitavaksi lainanmaksuun nähden. Jos kiinteistöstä maksettava kuukausittainen asuntolainan maksu on 1 200 dollaria, tämä sijoitus tuottaisi teoriassa kassavirtaa 300 dollaria kuukaudessa. Tämän luvun perusteella voisit sitten päättää, haluatko tehdä perusteellisemman analyysin asunnosta vai et.
Onko 50 %:n sääntö tarkka?
50 %:n sääntö tarjoaa hyvän ohjeen kiinteistön ensimmäistä arviointia varten, vaikka sitä ei tulekaan pitää täysin tarkkana esityksenä kuluja laskettaessa. Säännön tarkoituksena on auttaa sijoittajia arvioimaan kulut jokseenkin tarkasti aliarvioimatta kustannuksia, vaikka kiinteistöstä olisi vain vähän tietoa. Kauppa-analyysin ensimmäisessä vaiheessa sijoittajilla ei todennäköisesti ole kaikkia kiinteistöä koskevia lukuja, joita tarvitaan kokonaiskustannusten määrittämiseksi. Siksi 50 prosentin sääntöä olisi pidettävä yleisenä ohjeena eikä tiukkana ja sitovana sääntönä.
Monien sijoittajien mielestä 50 prosentin sääntö yliarvioi kiinteistöön liittyvät kulut. Syynä on se, että kaikilla kodeilla ei ole samanlaisia kiinteistöveroja, HOA-maksuja tai huoltovaatimuksia. Todellisuudessa nämä kulut eivät välttämättä ole yhteensä puolet kokonaisvuokrasta, minkä pitäisi tulla miellyttävänä yllätyksenä, kun kaivaa numeroita syvemmälle. 50 prosentin sääntöä rajoittaa myös se, että siinä ei oteta huomioon tyhjiä asuntoja, sillä ei ole mitään takeita siitä, että voit vuokrata kiinteistön ympäri vuoden tai heti.
How to Make Money Using the 50% Rule in Real Estate
Paras tapa hyödyntää 50 %:n sääntöä on pitää sitä alkupalana, jota seuraa perusteellisempi, koko ruokalajin analyysi. Jos kiinteistö läpäisee testin, laske muut mittarit ennen kuin etenet eteenpäin. 50 %:n sääntöä ei pidä koskaan käyttää lopullisena ratkaisuna sijoituspäätöksessä; sitä voidaan kuitenkin käyttää, kun päätetään, milloin ei kannata sijoittaa. Jos esimerkiksi kiinteistön laskelmat osoittavat, että asuntolainasi ylittää reilusti puolet vuokratuloista, kauppa (tai lainasi) ei ehkä ole paras vaihtoehto.
Kuten jo tiedät, on ratkaisevan tärkeää pitää mielessä due diligence ennen sijoitusmahdollisuuteen ryhtymistä. Jos haluat käyttää 50 prosentin sääntöä tehdäksesi rahaa, niin ymmärrä, että sen pitäisi kulkea käsi kädessä vahvan vuokra-asuntolaskurin kanssa. Muista kysyä edelliseltä vuokranantajalta kysymyksiä, tutkia markkina-aluetta ja arvioida kiinteistön kaikkia näkökohtia, kun on aika todella investoida. Sillä välin käytä 50 prosentin sopimusta mahdollisten vaihtoehtojen nopeaan analysointiin ja siihen, ovatko ne toisen tarkastelun arvoisia.
Yhteenveto
Kiireisenä sijoittajana voi olla aikaa vievää tehdä perusteellinen analyysi jokaisesta mahdollisesta kaupasta, joka tulee tiellesi. Silloin 50 prosentin säännön kaltaiset laskelmat voivat olla käteviä. Vertailemalla vuokratuloja ja arvioituja kuluja voit nopeasti havaita, onko kiinteistö toisen tarkastelun arvoinen vai ei. Suorita nämä luvut seuraavalla kerralla, kun kohtaat mahdollisen sopimuksen, ja katso itse, miten 50 prosentin sääntö voi auttaa sinua.