Access & Property Easement: Lyhyt keskustelu
Kun Kaliforniassa ostetaan ja myydään kiinteää omaisuutta, varsinainen luovutettava maapalsta kuvataan sen kehärajan perusteella. Lisäksi ostettavan ja myytävän kiinteistön rajaus kuvataan suhteessa suurempiin maa-alueisiin, jotka liittovaltion hallitus on aiemmin kartoittanut ja kuvannut. Nämä suuremmat lohkot, joihin viitataan nimellä Townships, ovat teoriassa 6 mailin kokoisia neliöitä, jotka on jaettu edelleen 1 mailin kokoisiin neliöihin, joita kutsutaan nimellä Sections. Näiden sektoreiden jako voidaan kuvata monin eri tavoin, mikä voi joissakin tapauksissa olla monimutkaista: sivuja suuntia ja etäisyyksiä, jotka jättävät aloittelevan lukijan hyvin hämmentyneeksi. Toisissa tapauksissa oikeudellinen kuvaus voi olla niinkin yksinkertainen kuin esimerkiksi: ”Lot 7 of Parcel Map 1688, kirjattu San Diegon piirikunnassa, Kalifornian osavaltiossa 24. kesäkuuta 2017″.” Viime kädessä nämä oikeudelliset kuvaukset määrittelevät kiinteistökaupassa ostettavan ja myytävän kiinteistön.
Sen lisäksi, että oikeudellinen kuvaus määrittelee ostettavan ja myytävän kiinteistön kehän, oikeudelliseen kuvaukseen voidaan sisällyttää oikeudellisia kuvauksia muista kiinteistön mukana tulevista oikeuksista. Yksi tällainen oikeus on dokumentoitu laillinen oikeus päästä kiinteistölle silloin, kun se ei ole yleisen tien vieressä, jota kutsutaan liittymäpalstaksi.
Kiinteistölle pääseminen ja sieltä pois pääseminen ei ole ongelma, kun kiinteistösi on yleisen tien vieressä. Maaseutualueilla monet kiinteistönomistajat pääsevät kuitenkin kiinteistöilleen ylittämällä naapuripalstoja. Tässä keskustelussa keskitytään kysymyksiin, jotka liittyvät yksityiselle kiinteistölle pääsemiseen kulkemalla toisen yksityisen kiinteistön poikki.
Kulkureittiä, jonka henkilö kulkee yksityisen tontin poikki implisiittisellä tai dokumentoidulla suostumuksella, kutsutaan käyttöoikeudeksi. Kiinteistön palvelusoikeus voi vaihdella tarkoitukseltaan. Useimmat ihmiset ymmärtävät, että palvelusoikeudet koskevat ajoneuvojen sisään- ja ulospääsyä. Kiinteistön käyttöoikeutta voidaan käyttää myös yleishyödylliseen käyttöön, jalankulkijoiden/ratsastajien pääsyyn, luontotyyppien ja luonnonvarojen suojeluun, ilmatilarajoituksiin, puuttumisen sallimiseen monien muiden tarkoitusten lisäksi.
Tässä keskustelussa tarkastelemme kulkuväylän käyttöoikeuksia.
Kiinteistön käyttöoikeuden luokittelut
Kiinteistön käyttöoikeuden luokat
Kiinteistön käyttöoikeus
Kiinteistön käyttöoikeudet
Palveluoikeudet voivat hyödyttää joko henkilöä tai maapalstaa. Henkilöä tai maapalstaa, joka hyötyy palvelusoikeudesta, kutsutaan hallitsevaksi hallintaoikeudeksi. Kun palvelusoikeus sisällytetään kiinteistön oikeudelliseen kuvaukseen, palvelusoikeutta kutsutaan kohteen kiinteistöön liittyväksi palvelusoikeudeksi. Tämäntyyppinen kiinteistöä koskeva palvelusoikeus ”kulkee palvelusoikeudesta hyötyvän maan mukana”.
Kun palvelusoikeus on myönnetty yksityishenkilölle, palvelusoikeus on yksityishenkilön hyödyksi vain niin kauan kuin hän on elossa, jollei palvelusoikeusasiakirjassa toisin mainita (esimerkiksi palvelusoikeudessa voidaan mainita, että palvelusoikeus on yksityishenkilön ja hänen perillistensä hyödyksi, jolloin oikeus ei päätyisi alkuperäisen oikeudenhaltijan kuollessa). Tämäntyyppistä palvelusoikeutta kutsutaan bruttopalvelusoikeudeksi. Bruttopalvelusoikeus ei näy omistusoikeuskirjassa käyttöoikeuslohkona. Sen sijaan se mainitaan omistusoikeusvakuutusta koskevien poikkeusten luettelossa. Usein nämä palvelusoikeudet säilyvät poikkeuksena omistusoikeusvakuutuksesta vielä pitkään sen jälkeen, kun henkilö on kuollut, ellei palvelusoikeudesta luovuta henkilön kuoltua tai ellei palvelusoikeutta koskevassa asiakirjassa ole tehty järjestelyjä palvelusoikeudesta luopumiseksi (esim. ”…tämä palvelusoikeus päättyy oikeudenhaltijan kuoltua…”). Tämäntyyppiset palvelusoikeudet vaativat toimenpiteitä, jotta ne voidaan poistaa omistusoikeudesta, kun ne päättyvät.
Kantavat palvelusoikeudet
Palvelusoikeus voi myös rasittaa maa-aluetta, jolloin sitä kutsutaan kantavaksi palvelusoikeudeksi. Maapalstaa, jota rasittaa rasitteena oleva kiinteistöpalvelusoikeus, kutsutaan palvelusoikeudeksi (servient tenement). Kuten edellä mainittiin, palvelusoikeudet voivat rasittaa maa-aluetta monin eri tavoin, kuten: tie, jalankulku-/ratsastuspolku, yleishyödyllinen tie, avoin tila, ilmatila, vesi, kivennäismaat, luonnonsuojelu, puuttuminen, salaojitus, mainitakseni muutamia yleisempiä palvelusoikeustyyppejä.
Kulkutapojen tyypit
Kuten mainittiin, tässä keskustelussa keskitytään palvelusoikeuksiin, jotka mahdollistavat kulkuyhteyksien järjestämisen tietylle kiinteistölle ja tietyltä kiinteistöltä. Yleisesti ottaen maaseutukiinteistökaupoissa tavataan yleisesti kahdenlaisia kulkuyhteyksiä: hiljainen fyysinen kulkuyhteys ja dokumentoitu kulkuyhteys.
Tyypillisessä kiinteistökaupassa rajoittava tekijä on omistusoikeusvakuutus: jos omistusoikeusyhtiö ei vakuuta tiettyjä olennaisia tosiasioita, lainanantajat eivät myönnä lainaa tontille. Jos lainanantaja ei anna lainaa tontille, vähemmän ostajia voi ostaa kiinteistön. Kun vähemmän ostajia kilpailee kiinteistön ostamisesta, seurauksena on yleensä huomattava markkina-arvon lasku. Näin ollen kulkuyhteyden tyyppi on kriittinen tekijä, joka on otettava huomioon kiinteistökaupassa silloin, kun kiinteistöä ei ole yleisen tien varrella.
Todennäköinen kulkuyhteys
Todennäköinen kulkuyhteys on tilanne, jossa kulkuyhteyttä rasitteena olevan kiinteistön poikki on käytetty avoimesti ja tunnetusti ilman lupaa, eikä rakentavaa ilmoitusta kulkuyhteyden käyttämättä jättämisestä ole postitettu tiettyyn ajanjaksoon. Kaliforniassa laillista, dokumentoitua pääsyä koskevan vaatimuksen esittämiseen tarvittava aika on 5 vuotta. Tällaisesta käyttöoikeudesta käytetään nimitystä prescriptive easement. Prescriptive easient ei ole vakuutuskelpoinen, eikä sitä katsota ”täydelliseksi” tai dokumentoiduksi ennen kuin tuomioistuimen päätöksellä katsotaan, että kaikki prescriptive easientin perustana olevat tekijät ovat täyttyneet, ja asiasta annetaan tuomioistuimen määräys.
Easement by estoppel on toinen versio implisiittisestä fyysisestä käyttöoikeudesta, jossa kiinteistön myyjä vakuuttaa, että kiinteistölle on pääsy myyjän muun kiinteistön kautta, mutta tällaista takuuta ei ole kirjallisesti.
Easement by necessity on tilanne, jossa jaettu lohko on muodostettu suuremmasta lohkosta, mutta siihen ei ole jätetty implisiittistä tai dokumentoitua käyttöoikeutta. Kuten muutkin dokumentoimattoman kulkuyhteyden muodot, välttämätön käyttöoikeus luo perustan dokumentoidun kulkuyhteyden tavoittelulle, mutta se ei takaa oikeudellista oikeutta kulkuyhteyteen ennen kuin se on dokumentoitu asiakirjalla tai oikeudenkäynnillä.
Useimmat omistusoikeusyhtiöt eivät vakuuta implisiittistä kulkuyhteyttä.
Dokumentoitu pääsy
Lainmukainen pääsy voidaan dokumentoida ainakin kolmella tavalla, jotka useimmat omistusoikeusyhtiöt hyväksyvät: lohkokartalla, kauppakirjalla tai tuomioistuimen päätöksellä.
Lohkokartalla varattu pääsy voi luoda dokumentoidun pääsyn omistamalla tiet kaupungille tai piirikunnalle, joka hyväksyy lohkokartan, tai varaamalla palvelusoikeuksia yksityisten tonttien yli. Pääsy useimpiin kaupunkialueen osa-alueisiin on luotu tällä tavoin.
Access by deed documents the right granted by servient tenement for the dominant tenement to traverse the servient tenement property, generally over a specified route. Oikeuskirjalla luotu kulkuyhteys näkyy kulkuyhteyslohkona, joka on liitetty omistusoikeuden vakuutuskirjassa olevaan oikeudelliseen kuvaukseen.
Tilanteissa, joissa kulkuyhteyttä koskevat riidat ovat riidanalaisia, tuomioistuimet voivat määrätä kulkuyhteyden luomisesta. Tuomioistuimen myöntämä liittymä voi jäädä huomaamatta omistusoikeushaun aikana, koska myönnetty liittymä ei näy kauppakirjassa, josta omistusoikeustutkijat ensisijaisesti etsivät liittymälohkoja omistusoikeusketjun haun aikana. Kun tuomioistuin määrää kulkuoikeuden myöntämisestä, tuomioistuimen määräys on toimitettava sen alueen sääntelyviranomaiselle (kaupunki tai piirikunta), jossa lohko sijaitsee, ja sen on hyväksyttävä se, ennen kuin omistusoikeusyhtiö vakuuttaa lohkon.
Kaikissa kulkuoikeustapauksissa kuljettava reitti on määriteltävä (katsastettava tai muulla tavoin erityisesti määriteltävä) ja se on voitava piirtää mittakaavaansa vastaavaan karttaan, ennen kuin suurin osa omistusoikeusyhtiöistä vakuuttaa kulkuoikeuden. Tämä oli lyhyt selvitys kiinteistöjen käyttöoikeuksista ja erilaisista oikeudellisista yksityiskohdista, jotka liittyvät pääsyyn yksityisomistukseen. Jos haluat lisätietoja kiinteistön käyttöoikeudesta ja muista käyttöoikeuteen liittyvistä kysymyksistä, ota meihin yhteyttä!