Easements are a pervasive element in Texas property law and are generally defined as a right, privilege, or advantage that exists as a distinct interest from ownership rights in real property. Yleisimmin palvelusoikeus antaa henkilölle (tai yleisölle) mahdollisuuden käyttää toisen maata tietyllä tavalla.
Teksasissa on lukuisia tapoja perustaa palvelusoikeus common law’n mukaisesti.
Easement by Express Grant
Tämäntyyppinen palvelusoikeus syntyy osapuolten nimenomaisella sopimuksella, ja se noudattaa Teksasissa kiinteistövälityskirjojen muodollisuuksia. Eksplisiittisten palvelusoikeussopimusten on oltava kirjallisia, veloitettavan osapuolen asianmukaisesti allekirjoittamia, niistä on käytävä ilmi myöntämisaikomus ja asianmukainen oikeudellinen kuvaus, ne on vahvistettava (jos ne on kirjattu) ja ne on toimitettava asianmukaisesti. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Easement by Prescription
Easement by prescription on palvelusoikeus, jonka kantaja on saanut ja pitänyt hallussaan vastoin maanomistajan tahtoa. Vaatimuksen esittäjä vahvistaa yleensä oikeuden palvelusoikeuteen tuomioistuimen päätöksellä, ja sen on täytettävä seuraavat vaatimukset:
- Palvelusoikeuden käytön on oltava maanomistajan edun vastaista, avointa, tunnettua ja vihamielistä. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- Palvelusoikeuden on oltava yksinomaan kantajan käytössä eikä se saa olla avoin yleisölle tai sitä on pidettävä yhteiskäyttöpalvelusoikeutena. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- Palvelusoikeuden käytön on oltava keskeytymätöntä ja jatkuvaa vähintään 10 vuoden ajan. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Jos kantaja luottaa vilpittömässä mielessä kiinteistönomistajan suulliseen sopimukseen palvelusoikeudesta, joka myöhemmin peruutetaan, hän voi hakea palvelusoikeutta estoppelin perusteella. Kantajan on osoitettava, että:
- Lupaus palvelusoikeudesta annettiin kantajalle tiedoksi;
- Hän uskoi lupaukseen;
- Ja hän voi osoittaa, että hän on luottanut lupaukseen omaksi vahingokseen, kuten käyttänyt varoja, joita ei voida saada takaisin, jos lupaus peruutetaan. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2D 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Easement by Implication
Tuomioistuin määrää oikeudenmukaisuuden turvaamiseksi palvelusoikeuden. Kuten estoppel-vaatimus, myös implisiittinen palvelusoikeus ei ole kirjallinen. Se syntyy yleensä silloin, kun palvelusoikeus on ollut jatkuvassa käytössä jonkin aikaa (mutta sitä ei ole luotu millään kirjallisella sopimuksella), ja maanomistaja yhtäkkiä katkaisee käyttöoikeuden. Aikaisemman käytön on oltava ilmeistä ja ilmeistä, kohtuullisen jatkuvaa ja tarpeellista, jotta kantaja voi käyttää omaa omaisuuttaan oikeudenmukaisesti. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Viimeiseksi kantajan on osoitettava, että kahden kiinteistön omistusoikeus oli alun perin yhtenäinen välittömästi ennen käyttöoikeuden syntymistä. Tyypillisesti näin tapahtuu, kun yksi kiinteistö jaetaan ja myydään kahdelle omistajalle. Näillä omistajilla voi sitten olla suullinen sopimus, jolla myönnetään palvelusoikeus toisen omistajan kiinteistöön. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Easement by Necessity
Easements by Necessity sekoitetaan usein easements by Impclusioniin, mutta ne eivät ole sama asia. Jotta voidaan luoda välttämättömyysperusteinen palvelusoikeus, on osoitettava:
- Omistusoikeus oli yhtenäinen väitetyn hallitsevan ja palvelevan omaisuuden kanssa.
- Käyttöoikeus on välttämättömyys, ei pelkkä mukavuus.
- Tarpeellisuus oli olemassa silloin, kun kiinteistöt erotettiin toisistaan. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Saimaan jääminen ei sinänsä luo välttämättömyysperusteista käyttöoikeutta. Kantajan on osoitettava käyttäytyminen näiden kahden kiinteistön välillä, sillä tuomioistuimet ovat todenneet, että kenelläkään ei voi olla välttämättömyysperusteista palvelusoikeutta vieraan henkilön maahan. Välttämättömyyden on myös oltava tiukka, eli sen on oltava ainoa mahdollinen pääsy toiselle kiinteistölle. Duff vastaan Matthews, 311 S.W.2d 637.
Johtopäätös
Jos sinulla on kysyttävää palvelusoikeuksien voimaansaattamisesta tai perustamisesta, ota yhteyttä kokeneeseen kiinteistöalan asianajajaan. Teksasin palvelusoikeuslainsäädäntö on monimutkainen, ja se edellyttää tarvittavaa tietoa ja taitoa maanomistajien käytettävissä olevien erityyppisten palvelusoikeuksien navigoinnissa.
Kaikki Silblawfirm.com-sivustolla (jäljempänä ”verkkosivusto”) tarjotut tiedot on tarkoitettu ainoastaan informatiivisiin tarkoituksiin, eikä niitä ole tarkoitettu käytettäväksi oikeudelliseen neuvontaan. Tämän verkkosivuston käyttäjien ei tulisi ryhtyä mihinkään toimiin tai pidättäytyä ryhtymästä mihinkään toimiin tämän verkkosivuston sisällön tai tietojen perusteella. Tämän sivuston käyttäjien tulisi ottaa yhteyttä Teksasin lakimieheen, joka on lisensoitu Teksasin lakimieheksi, jotta heidän oikeudelliset kysymyksensä voidaan käydä perusteellisesti ja kattavasti läpi.