Článek 54 zákona o dani z příjmů – osvobození kapitálových výnosů

Úvod

Nejprve si objasníme, jaká část příjmu podléhá zdanění při prodeji majetku. Je to celá částka získaná z prodeje nemovitosti? Odpověď zní NE. Zjednodušeně řečeno, zdanitelný je pouze zisk dosažený fyzickou osobou z prodeje majetku. Zisk je rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou majetku.

Prodej obytného domu je prodejem kapitálového majetku a zisk se zdaňuje jako kapitálový zisk. Definice kapitálového majetku podle § 2 odst. 14 zákona o daních z příjmů zahrnuje majetek jakéhokoli druhu, movitý i nemovitý, hmotný i nehmotný, který je v držení poplatníka za jakýmkoli účelem.

Podle zákona o daních z příjmů se pro účely kapitálových zisků majetek dělí na 2 typy v závislosti na době držby majetku:

• Krátkodobý kapitálový majetek
• Dlouhodobý kapitálový majetek

Jaké výhody přináší zařazení majetku mezi dlouhodobý kapitálový majetek?

Hlavní výhodou aktiva, které je označeno jako dlouhodobý investiční majetek, je, že
nájemce má nárok na výhodu indexace. Kromě toho jsou určitá osvobození způsobilá pouze pro dlouhodobý kapitálový majetek.

Osvobození podle § 54

Podle § 54 zákona o daních z příjmů může fyzická osoba nebo HUF prodávající obytnou nemovitost využít osvobození od daně z kapitálových výnosů, pokud jsou kapitálové výnosy investovány do nákupu nebo výstavby obytné nemovitosti. Daňoví poplatníci, jako jsou partnerské firmy, LLP, společnosti nebo jakákoli jiná sdružení či subjekty, nemohou uplatnit nárok na osvobození od daně podle § 54.

Podmínky, které musí být splněny, aby bylo možné využít výhod uvedeného paragrafu, jsou následující:

Aktivum musí být klasifikováno jako dlouhodobý kapitálový majetek.

Prodávaným aktivem je obytný dům. Příjmy z takového domu by měly být zdanitelné jako příjmy z domovního majetku

Prodávající by měl obytný dům koupit buď 1 rok před datem prodeje/převodu, nebo 2 roky po datu prodeje/převodu. V případě, že prodávající staví obytný dům, má prodávající prodlouženou lhůtu, tj. prodávající bude muset obytný dům postavit do 3 let od data prodeje/převodu. V případě nuceného nabytí bude doba nabytí nebo výstavby stanovena od data obdržení náhrady (ať už původní nebo dodatečné náhrady)

Nový obytný dům by měl být v Indii. Prodávající nemůže koupit nebo zakoupit obytný dům v zahraničí a uplatnit nárok na osvobození.

Výše uvedené podmínky jsou kumulativní. Proto i v případě, že není splněna jedna podmínka, nemůže prodávající využít výhody osvobození podle § 54.
S účinností od zdaňovacího období 2020-21 odpovídajícího finančnímu roku 2019-20 je možné osvobodit od daně kapitálový zisk při nákupu dvou obytných domů v Indii. Osvobození je však podmíněno tím, že kapitálový zisk nepřesáhne 2 crory rupií. Osvobození je rovněž možné pouze jednou za život prodávajícího.

Jaká je výše osvobození podle § 54 zákona o dani z příjmu?

Výše osvobození podle § 54 zákona o daních z příjmů pro dlouhodobé kapitálové zisky bude nižší z následujících částek:

• Dlouhodobé kapitálové zisky plynoucí z převodu obytného domu.

nebo

• Investice vynaložené na nákup nebo výstavbu nové nemovitosti obytného domu. Z toho vyplývá, že zbývající kapitálové zisky (pokud existují) podléhají zdanění.

Pro ilustraci:

• Pan X prodá svou vilu (nemovitost určenou k bydlení) za 45 00 000 Rs/-
• Z výnosů z prodeje koupí další vilu za 20 00 Rs,000/-
• Kapitální zisk se vypočítá takto

Podrobnosti	Amt (Rs)
Kapitální zisk z převodu obytného domu	45,00,000.00
Méně: Investice do nemovitosti obytného domu	20,00.000,00
Závěrka – kapitálový zisk	25,00.000,00

Jaká jsou ustanovení týkající se převodu nemovitosti po uplatnění nároku na dávku podle § 54?

Pokud je nový dům prodán do 3 let od data koupě nebo výstavby, pak dříve uplatněné osvobození podle § 54 nepřímo podléhá dani v roce prodeje nemovitosti nového domu.

Uvažujme dva scénáře, kdy je nový dům prodán do 3 let od data koupě nebo výstavby:

Kapitální zisk z převodu obytného domu	Amt (rupie)
Kapitální zisk z převodu obytného domu	30,00.000,00
Méně: Investice do nemovitosti obytného domu	18,00.000,00
Zůstatek – zdanitelný kapitálový zisk ve finančním roce 15-16	12,00.000.00

V roce 16-17 (nemovitost prodána v prosinci 2016)

Podílové položky	Amt (Rs)
Zohlednění převodu (Prodejní cena)	35,00 tis.00
Méně: Náklady na pořízení	NIL
Zůstatek – zdanitelný kapitálový zisk ve FY 16-17	35,00,000,00

Poznámka: Vzhledem k tomu, že nová nemovitost, na kterou byl uplatněn odpočet podle § 54, byla prodána v prosinci 2016 (tj. do 3 let od data pořízení), tudíž její náklady na pořízení byly považovány za NIL. V důsledku toho byla celá částka za prodej považována za kapitálový zisk. Pokud by byla nemovitost prodána po 3 letech , tj. po červnu 2018, pak by v takovém případě bylo možné náklady na pořízení odečíst a kapitálové zisky by se snížily.

Částka	Amt (Rs)
Původní cena	XXXX
Méně : Kapitálový zisk nárokovaný za dřívější nemovitost	XXXX
Náklad na nový dům	XXXX

Kapitálový zisk za rok 15-16 (Nemovitost prodána v červnu 2015)

Podrobnosti	Amt (Rs)
Kapitálový zisk z převodu obytného domu	25,00,000.00
Méně: Investice do nemovitosti obytného domu	40,00 tis.00
Zůstatek – zdanitelné kapitálové zisky ve finančním roce 15-16	NIL

FY 16-17 (nemovitost prodána v lednu 2017)

Pracovní poznámka 1:

Výpočet pořizovací ceny (Protože nemovitost byla prodána do 3 let od nákupu a byl uplatněn § 54)

Co je to režim účtu kapitálových výnosů?

Pokud je majetek prodán v PY a prodávající má v úmyslu, ale ještě nekoupí novou
domovitost, protože ještě neuplynula lhůta 2 let nebo 3 let, pak je poplatník
povinen uložit částku zisku do režimu účtu kapitálových výnosů (v jakékoli pobočce
veřejného sektoru, banky) před termínem pro podání přiznání k dani z příjmů.

Částku již vynaloženou na nákup/výstavbu spolu s částkou uloženou v systému účtů kapitálových zisků lze uplatnit jako náklad při uplatnění odpočtu.

Jestliže však částka uložená v systému účtů kapitálových zisků není využita v uvedené lhůtě, pak se považuje za příjem předchozího roku, ve kterém uplynou 3 roky (od data převodu původního majetku).

Odstavec 54 v/odstavec 54F

Získání příjmu automaticky zakládá povinnost poplatníků odvést z tohoto příjmu daň z příjmů a stejně tak je tomu i v případě kapitálových výnosů. Zákony o dani z příjmů však umožňují poplatníkům uplatnit určité osvobození od daně z kapitálových výnosů, které jim pomůže snížit daňové výdaje. Dvě taková velmi důležitá osvobození, která lze uplatnit, jsou podle § 54 a § 54F. (pozn. red.)
Jak bylo uvedeno výše, osvobození podle § 54 lze uplatnit na dlouhodobý kapitálový zisk z prodeje nemovitosti určené k bydlení.
Osvobození podle § 54F lze uplatnit na dlouhodobý kapitálový zisk z prodeje jakéhokoli jiného majetku než nemovitosti určené k bydlení.

Společné požadavky mezi oběma oddíly

• Pro uplatnění osvobození musí být zakoupena nebo postavena nová obytná nemovitost
• Nová obytná nemovitost musí být zakoupena buď 1 rok před prodejem, nebo 2 roky po prodeji nemovitosti/majetku.
• Případně musí být nová nemovitost pro bydlení postavena do 3 let od prodeje nemovitosti/majetku
• Pokud nejste schopni investovat uvedenou částku výše uvedeným způsobem do data podání daňového přiznání nebo do 1 roku od data prodeje, podle toho, co nastane dříve, uložte uvedenou částku do banky veřejného sektoru (nebo do jiných bank podle Capital Gains Account Scheme, 1988).
• Lze koupit nebo postavit pouze jednu nemovitost pro bydlení. Osvobození pro 2 nemovitosti pro kapitálové zisky do výše 2 crory rupií je pouze jednou za život výhodou podle § 54.

Rozdíl mezi těmito dvěma oddíly

Rozdíl 54	Rozdíl 54F
Pro uplatnění plného osvobození je třeba investovat celý kapitálový zisk.	Pro uplatnění plného osvobození musí být investovány celé příjmy z prodeje.
V případě, že nejsou investovány celé kapitálové výnosy – neinvestovaná částka se zdaňuje jako dlouhodobý kapitálový výnos.	V případě, že nejsou investovány celé příjmy z prodeje, je osvobození povoleno poměrně.
	V době prodeje původního majetku byste neměli vlastnit více než jeden obytný dům.
Toto osvobození se zruší, pokud tuto novou nemovitost prodáte do 3 let od nákupu a kapitálové zisky z prodeje nové nemovitosti budou zdaněny jako krátkodobé kapitálové zisky.	Toto osvobození bude zrušeno, pokud tuto novou nemovitost prodáte do 3 let od jejího nákupu nebo výstavby NEBO pokud do 2 let od prodeje původního majetku koupíte jiný obytný dům nebo do 3 let od prodeje původního majetku postavíte jiný obytný dům než tento nový. Kapitálové zisky z prodeje budou zdaněny jako dlouhodobé kapitálové zisky.
Pokud kapitálové zisky nepřesáhnou 2 rupie. crores, je možné jednorázové osvobození pro investice do 2 nemovitostí.	Takové osvobození není možné

Klíčové body k zapamatování

• Je-li pořizovací cena nové obytné nemovitosti nižší než celková částka z prodeje, pak je osvobození povoleno poměrně. Zbývající částku můžete do 6 měsíců reinvestovat podle § 54EC.
• Nemovitost musí být koupena pouze na jméno prodávajícího, nikoliv na jméno někoho jiného.
• Pokud stavebník nové bytové výstavby nepředá nemovitost poplatníkovi do 3 let od koupě, je osvobození přesto povoleno.

.