Při správně strukturované výměně 1031-Exchange mohou daňoví poplatníci odložit platbu daně z kapitálového zisku po prodeji, pokud výnosy z prodeje reinvestují do jiného „obdobného“ majetku.
Transakce zahrnující výměny s odloženou splatností daně podléhají přísné kontrole ze strany IRS a zahrnují složité předpisy ministerstva financí, výnosová rozhodnutí a daňové zákoníky.
Navrhujeme a kontrolujeme smlouvy o výměně 1031-Exchange a doplňkové dokumenty, abychom se ujistili, že transakce je správně strukturovaná, včas provedená a v souladu se všemi platnými daňovými předpisy.
Pro určení nejoptimálnější struktury pro výměnu 1031-Exchange klienta pečlivě analyzujeme vlastnickou strukturu nemovitosti, daňové zařazení klienta, tržní hodnotu a nákladový základ nemovitosti klienta, hodnotu vylepšení nemovitosti, vykázané ztráty, přenosy a odpočty.
Mezi běžné struktury výměny 1031-Exchange patří:
- Souběžná výměna
- Odložená výměna
- Zvratná výměna
- Stavba / vylepšení (Built-to-Suit) Exchange
- Výměny „Drop and Swap“ a „Swap and Drop“
- Použití statutárních fondů Delaware pro výměnu nemovitostí
- Rozpuštění a likvidace partnerství s následnou výměnou
Zastupování kupujících, sjednáme kupní smlouvu s právním zástupcem prodávajícího a zajistíme, aby prodávající souhlasil se spoluprací s naším klientem a kvalifikovaným zprostředkovatelem za účelem dokončení základní výměny 1031-Exchange.
Zastupujeme prodávající, vypracujeme návrh kupní smlouvy a projednáme ji s právním zástupcem kupujícího. Zajistíme, aby kupující bez dalších nákladů pro prodávajícího souhlasil se spoluprací na dokončení výměny 1031-Exchange, včetně postoupení smluvních práv a povinností prodávajícího kvalifikovanému zprostředkovateli.
Naše advokátní kancelář může klientům rovněž pomoci s výběrem kvalifikovaného zprostředkovatele, který bude držet výnosy z výměny 1031-Exchange, a zajistit, aby takový zprostředkovatel měl potřebné technické zkušenosti k dokončení transakce a udržoval záruku na krytí případných ztrát.
Transakce 1031-Delaware Statutory Trust (DST):
Naši právníci v oblasti nemovitostí mají rovněž zkušenosti se strukturováním transakcí DST pro investory do výměny 1031-Exchange. Investoři DST vlastní „skutečný podíl“ ve svěřenském fondu. To investorům umožňuje vlastnit „nedělený zlomkový podíl“ na investiční nemovitosti vlastněné trustem. Naše služby zahrnují:
- Kontrolu, zda byl DST řádně založen a zda sponzor provedl všechna požadovaná státní podání, včetně podání Certificate of Trust u Secretary of State;
- Poradenství klientovi ohledně struktury trustu a souvisejících poplatků;
- Přezkoumání svěřenecké smlouvy/podpisové dokumentace a poradenství klientovi ohledně jeho práv a povinností vyplývajících ze svěřeneckého fondu;
- Ujištění, že vlastnické právo k majetku drženému ve svěřeneckém fondu není zatíženo;
- Ujištění, že svěřenecký fond je klasifikován jako „trust“ podle § 301 nařízení ministerstva financí.7701-4;
- Přezkoumání rámcové smlouvy (smluv) o pronájmu; a
- Zastupování klienta při uzavírání smlouvy (umístění DST).
Je důležité poznamenat, že § 1031 výslovně neřeší zacházení s podíly v DST. Daňový úřad v rozhodnutí Revenue Ruling 2004-863 dospěl k závěru, že za omezených okolností budou skuteční vlastníci DST, kteří následně vlastní nemovitost, považováni za vlastníky přímého podílu na této nemovitosti pro účely ustanovení oddílu 1031 o neuznání. Pečlivé přezkoumání a řádné prověření nabídkových dokumentů DST má proto zásadní význam pro zajištění toho, aby trust splňoval všechna požadovaná daňová pravidla IRS pro splnění požadavků oddílu 1031. Naši právníci zabývající se výměnou 1031 vám pomohou se strukturováním vašeho umístění investice DST.
Zdroje pro výměny 1031-Exchanges v New Yorku:
Výměny stejného druhu podle oddílu 1031 zákoníku IRC
Výměny stejného druhu – tipy pro daň z nemovitostí
Informace IRS o kvalifikovaném zprostředkovateli pro výměny stejného druhu
Nebezpečí daňové-Odložená transakce, když kvalifikovaný zprostředkovatel zkrachuje
Výměna více nemovitostí podle § 1031
Výměna bytových jednotek za družstevní byt v New Yorku podle 1031 Like-Kind Exchange
Křižovatka Delaware Statutory Trusts a Tenancies in Common
Výměny podle § 1031: Úskalí
Zdaňování kapitálových výnosů u podobných výměn
Podobná výměna partnerských podílů podle § 1031 IRC
Podobná výměna nemovitostí – IRS
Podobná výměna – nástin
Podobná výměna