Jste investorem do nemovitostí a nedaří se vám najít dobrou titulární společnost, která by uzavřela vaše obchody?
Dvojí uzavření neboli „back to back closings“ nastává, když jsou postupně naplánována dvě samostatná vypořádání nemovitostí na stejné nemovitosti. Ve skutečnosti k nim dochází současně, protože první uzavření neboli A-B neboli „A to B“ je podmíněno druhým uzavřením neboli B-C neboli „B to C“. Pokud se B-C neuzavře, pak se A-B rozváže a nikdy není dokončeno. Přirozenou reakcí mnoha lidí, když něčemu nerozumí, je tvrzení „podvod!“ nebo „nezákonné!“. Už vás nebaví to poslouchat? My ano. Na dvojím uzavření není nic nezákonného ani špatného.
Jsou naprosto legální a etické. Strany však obecně narážejí na problémy za tří skupin okolností.
První je, že financování koncového kupujícího, zejména FHA nebo VA, ne vždy umožňuje dvojí uzavření z důvodu nedostatečného kořenění vlastnického práva. Mnoho retailových úvěrových institucí a/nebo poskytovatelů hypotečního pojištění (jako je HUD-FHA) požaduje, aby investoři drželi vlastnické právo k nemovitostem po dobu 90 dnů, aby se vyhnuli problémům s podvodným flippingem, kdy se nemovitosti nepřidá žádná hodnota, ale při následném převodu dojde k výraznému zvýšení ceny.
Druhé, někdy prodávající subjekt – obvykle věřitel REO nebo banka zabývající se krátkodobým prodejem – vloží do první transakce omezení týkající se převodu, a tím zabrání dvojímu uzavření. A konečně, někdy se ostatní účastníci transakce, jako jsou společnosti poskytující právní tituly nebo dokonce realitní makléři, pokoušejí transakci zmařit z důvodu nedostatečného pochopení nebo znalostí. Mimochodem, vždy je dobré poskytnout všem stranám úplné informace, alespoň pokud jde o strukturu transakce, i když konkrétní podmínky nejsou zcela transparentní.
.