Vnitřní daňový zákoník („IRC“) nepopisuje, do čeho může penzijní plán investovat, pouze do čeho investovat nemůže. Oddíly 408 & 4975 Internal Revenue Code zakazují diskvalifikovaným osobám účastnit se určitého typu transakcí. Účelem těchto pravidel je podpořit využívání penzijních účtů pro akumulaci důchodových úspor a zakázat osobám, které penzijní účet ovládají, aby využívaly daňových výhod pro svůj osobní účet.
S těžkým začátkem roku 2016 pro světové akciové trhy se pro mnoho majitelů penzijních účtů staly atraktivnějšími alternativní investice do aktiv, jako jsou nemovitosti. Mnozí investoři na penzijních účtech si však nejsou vědomi toho, že v daňovém zákoníku je ukryto pozoruhodné ustanovení, které umožňuje plánu 401(k) nakupovat nemovitosti s využitím pákového efektu, aniž by to vyvolalo zdanění. Vysvětlím vám to dále.
Všeobecně platí, že pokud jde o použití penzijního účtu k investování, je většina z nich osvobozena od federální daně z příjmu. Je to proto, že penzijní účet je osvobozen od daně podle paragrafů 401 a 408 IRC. Oddíl 512 IRC Internal Revenue Codes osvobozuje od daně většinu forem investičních příjmů generovaných IRA. Mezi příklady osvobozených typů příjmů patří: úroky z půjček, dividendy, renty, licenční poplatky, většina pronájmů z nemovitostí a zisky/ztráty z prodeje nemovitostí. Zatímco typem příjmu, který by obecně mohl podléhat UBTI z penzijního účtu, jsou příjmy z následujících zdrojů:
– Příjmy z provozování aktivní živnosti nebo podnikání – tj. restaurace, čerpací stanice, obchod atd.
– Příjmy z podnikání generované prostřednictvím průchozího subjektu, např. společnosti s ručením omezeným nebo osobní společnosti
– Použití půjčky bez regresu na nákup nemovitosti (v případě IRA)
– Použití marže na nákup akcií
Tato pravidla lze nalézt v oddílech 511-514 daňového zákoníku a stala se známými jako pravidla pro zdanitelné příjmy z nesouvisejícího podnikání neboli UBTI nebo UBIT. Pokud dojde k aktivaci pravidel UBTI, příjmy z této činnosti by obecně podléhaly téměř 40% dani za rok 2016. Pravidla UBTI se vztahují jak na plány IRA, tak na plány 401(k), nicméně existuje jedna jedinečná výjimka, která se nachází v ustanovení IRC 514(c)(9) a která by umožnila investici do plánu 401(k) nakoupit nemovitost a použít pákový efekt bez zpětné vazby, aniž by došlo ke spuštění daně.
Když plán IRA nakoupí nemovitost, která je financována hypotečním pákovým efektem, vzniká tak příjem UDFI (Unrelated Debt Financed Income), což je typ UBTI, ze kterého se musí platit daň. V případě plánu 401(k) však můžete využít pákový efekt, aniž by se na vás vztahovala pravidla pro UDFI a daň z UBTI. Tato výjimka podle IRC 514(d)(9) poskytuje významné daňové výhody pro použití plánu 401(k) oproti IRA k nákupu nemovitostí. Aby bylo možné využít osvobození podle 514(c)(9), musí být půjčka v dobré víře, že se jedná o půjčku bez regresu, a půjčka musí být použita na pořízení nemovitosti. Nenávratná půjčka je typ půjčky, která je zajištěna zástavou, což je obvykle nemovitost.
Pokud dlužník nesplácí, může emitent zabavit zástavu, ale nemůže po dlužníkovi požadovat žádnou další náhradu, i když zástava nepokrývá celou hodnotu nesplácené částky. Jedná se o jeden z případů, kdy dlužník nemá osobní odpovědnost za půjčku.
Důvodem, proč lze při investování do nemovitostí s penzijními fondy použít pouze půjčky bez regresu, je, že zákoník IRC 4975(c)(1)(B) zakazuje diskvalifikované osobě půjčovat peníze nebo poskytovat jakékoli jiné rozšíření úvěru mezi s penzijním účtem. Možnost získat úvěr bez regresu pro plán 401(k) může být náročná a věřitel bez regresu obvykle vyžaduje alespoň třicet pět procent vlastního kapitálu určeného na projekt.
Možnost použít pákový efekt na pořízení nemovitosti, aniž by to vyvolalo zdanění, může být potenciálně velmi výhodnou příležitostí pro majitele penzijních účtů. Podle mnoha investorů do nemovitostí je jednou z největších výhod investování do nemovitostí možnost využití pákového efektu. Pákový efekt je obecný ekonomický termín pro jakoukoli techniku znásobení zisků a ztrát. V oblasti nemovitostí umožňuje pákový efekt dosáhnout mnohem vyššího výnosu z investice, než by bylo možné dosáhnout bez něj.
Má to však jeden háček. Dokumenty vašeho plánu 401(k) musí umožňovat nákup nemovitostí, což není vždy pravidlem, zejména u plánů 401(k), které zahrnují mnoho zaměstnanců. Pokud jste však samostatně výdělečně činní nebo máte firmu, která nemá jiné zaměstnance na plný úvazek než vás nebo manžela/manželku, může být individuální plán 401(k) řešením. Samostatný plán 401(k), známý také jako individuální plán 401(k), je typem kvalifikovaného penzijního plánu schváleným IRS. Samostatný plán 401(k) není novým typem plánu. Jedná se o tradiční plán 401(k) zahrnující pouze jednoho zaměstnance, což mu umožňuje obejít složité předpisy ERISA, což je důvod, proč je tak oblíbený pro investice do nemovitostí a jiných alternativních aktiv.
Pro investory do nemovitostí, kterým se líbí myšlenka využití pákového efektu k navýšení výnosů jejich penzijního účtu, může mít využití plánu 401(k) nebo individuálního plánu 401(K), pokud jsou samostatně výdělečně činní, velký smysl. Samozřejmě, že nákup nemovitostí pomocí penzijních účtů s pákovým efektem nebo bez něj není pro každého a není bez rizika a nákladů. Je třeba mít na paměti několik věcí: (i) ujistěte se, že váš plán 401(k) umožňuje nákup nemovitosti, (ii) ujistěte se, že v rámci nákupu nemovitosti využíváte úvěr bez zpětného postihu, (iii) ujistěte se, že nakupujete nemovitost – výjimka podle IRC 514(c)(9) se nevztahuje na nákup osobního majetku nebo zásob, a samozřejmě (iv) mějte na paměti ekonomiku transakce a potenciální náklady na úvěr, jakož i další výdaje spojené s nemovitostí.
.