Není neobvyklé, že realitní smlouvy obsahují zápočty pro kupující i prodávající. Proporce existují proto, aby se rozumně rozdělily veškeré výdaje spojené s nemovitostí, včetně daně z nemovitosti, poplatků HOA, úroků z hypotéky, komunálních služeb atd. tak, aby obě strany nemusely platit více, než je jejich spravedlivá část.
Mnohdy jsou poměrné části ve smlouvě o prodeji nemovitosti účtovány kupujícím, ale tyto výdaje mohou být často na háku i pro prodávající. Náklady spojené s těmito poplatky budou zahrnuty jako debet jedné strany a kredit druhé strany v příslušných závěrečných výkazech.
Jak přesně tedy fungují provize v realitních smlouvách? Pro lepší představu je užitečné podívat se na každý typ prorace zvlášť, protože každý se počítá svým vlastním způsobem.
Proporce daně z nemovitosti
Pokud vlastníte nemovitost, budete muset platit daň z nemovitosti. Částka, kterou budete muset zaplatit, bude záviset na řadě faktorů, včetně vaší přesné polohy. Každý stát vypočítává daň z nemovitosti na základě svého jedinečného kalendářního roku. V Kalifornii je kalendářní rok pro účely výpočtu daně z nemovitosti od 1. července do 30. června.
Daň se obvykle platí ve dvou splátkách, nikoli jednorázově na konci kalendářního roku. V Kalifornii jsou těmito daty 1. listopad a 1. únor. Za opožděné platby se účtuje 10% penále.
Je třeba zjistit, zda byly daně zaplaceny předem, nebo ještě nejsou splatné a mají být zaplaceny později. Pokud již byly daně předplaceny, obdrží prodávající kreditní poměrnou část a kupující debetní poměrnou část. Na druhou stranu, pokud daně ještě nebyly zaplaceny, obdrží prodávající debetní a kupující kreditní proraci.
Pokud se poslední platba prodávajícího na daň z nemovitosti týkala období po datu uzavření, bude prorace provedena od data uzavření do data, do kterého jsou daně zaplaceny. V tomto případě bude poměrná část připočtena prodávajícímu a odečtena kupujícímu.
Příklad pokud je datum uzavření obchodu 20. října 2017 a prodávající zaplatil první splátku, která pokrývá období do 1. února 2018, bude prodávajícímu připsána částka ve prospěch a kupujícímu bude odečtena částka mezi těmito dvěma daty. Účelem této prorogace je uhradit prodávajícímu náklady za toto období, kdy již na nemovitosti není uvedeno jméno prodávajícího.
Pokud datum uzavření nastane po datu splatnosti daně z nemovitosti, prorogace se počítá od prvního dne splátky daně do data uzavření.
Příklad pokud datum uzavření připadne na 15. únor 2018 a prodávající ještě nezaplatil druhou splátku, která byla splatná 1. února, bude prodávajícímu odečtena a kupujícímu připsána částka od 1. února 2018 do 15. února 2018. Tím se kupujícímu uhradí doba, po kterou prodávající vlastnil nemovitost v rámci tohoto zdaňovacího období.
Někdy se z příjmů prodávajícího vyplácí poměrná část daně z nemovitosti a nevyužitá část se připíše prodávajícímu a zatíží kupujícího, pokud se datum uzavření blíží datu splatnosti daně z nemovitosti, která má být uhrazena. Nezapomeňte si pozorně přečíst smlouvu, abyste zjistili, zda vám bude připočtena nebo odečtena daň z nemovitosti spojená s danou nemovitostí.
Procenta z pojištění hypotéky
Každá provedená splátka hypotéky pokrývá úroky zaplacené v předchozím měsíci. Například splátka hypotéky, která je provedena 1. června, hradí úroky z května. Věřitelé obvykle vybírají úroky z hypotéky až 30 dní předtím, než je třeba uhradit první splátku hypotéky při uzavření nového úvěru na bydlení. Prodávající budou kupujícím dlužit úroky až do data uzavření nebo až do tohoto data. Kupující pak bude zodpovědný za zaplacení úroků z následující splátky hypotéky po uzavření escrow.
Například pokud se obchod uzavře 15. dubna, první splátka hypotéky bude splatná 1. června, což pokryje úroky za květen. Kupujícímu bude úrok za období od 15. dubna do 1. května účtován na závěrečném výpisu.
Pro výpočet poměrné části úroků bude třeba zjistit počet dnů, za které prodávající dluží kupujícímu úroky. Výše úroku za den se pak vynásobí počtem dnů dlužných úroků, aby se dospělo k celkové dlužné částce.
Procentní rozdělení poplatků sdružení majitelů domů (HOA)
Pokud je předmětná nemovitost spravována sdružením majitelů domů (HOA), budou účtovány měsíční poplatky na pokrytí výdajů spojených s údržbou a správou celé nemovitosti. Kupující a prodávající musí tento poplatek rozdělit podle doby, po kterou bude každá strana v domě v aktuálním měsíci bydlet.
Řekněme, že uzavření se uskuteční 15. května a poplatky HOA činí 200 USD měsíčně. Pokud prodávající ještě nezaplatil poplatky za květen, budou uhrazeny z příjmů prodávajícího za období od 1. do 15. května. Pokud prodávající již poplatky HOA za květen zaplatil, bude za úhradu tohoto období zodpovědný kupující.
Procenta za komunální služby
Komunální služby nebývají často předmětem poměrných částí realitních smluv, ale v některých jurisdikcích se někdy uplatňují. Například v některých obcích, pokud prodávající neplatí městské nebo okresní komunální služby, pak se přenesou do daňových výměrů a odečtou se z daňového účtu pro poměrné části.
Součet
Nikdo nechce platit více, než musí v realitní smlouvě, bez ohledu na to, jak malá částka to může být. Výpočet prorogace zajišťuje, aby vše bylo spravedlivé, pokud jde o placení pouze toho, za co je každá strana odpovědná. Může se jednat o složité výpočty, které by měly být pečlivě prohlédnuty, když kupující i prodávající obdrží kopii svých závěrečných výkazů, aby bylo zajištěno, že rozdělení bylo vypočteno spravedlivě a přesně.