Na těchto stránkách jsem už nějakou dobu a nepřispívám sem tak často, jak bych chtěl, ale oceňuji horu informací, které zde lze najít. Záměrně jsem čekal až do uzavření úvěru (což se stalo dnes), než jsem to napsal. Budu se snažit, aby tento úvod byl stručný, protože příspěvek bude dost dlouhý. Stručně řečeno, provedl jsem refinancování a nový úvěr zahrnuje prostředky na rekonstrukční práce, které provádím. U tohoto typu úvěru banka vychází při stanovení výše úvěru z hodnoty nemovitosti. Co se týče investování, jsem poměrně konzervativní člověk. Při projekcích si nenasazuji růžové brýle. Odhadce ocenil ARV domu na 240 tisíc dolarů, což bylo hluboko pod mým vlastním konzervativním odhadem asi 250 tisíc dolarů. Volal jsem svému úvěrovému pracovníkovi a ten mi řekl, že pokud mám pocit, že je to příliš málo, mám napsat dopis, abych to zpochybnil. Udělal jsem mé hledání na tady samozřejmě, stejně jako google vyhledávání na odvolání ocenění a magorily z toho, co jsem našel řekl, že jediný způsob, jak mít šanci na boj je pro tam být nedávné prodeje, které odhadce nevzal v úvahu. To pro mě nepřipadalo v úvahu, takže jsem v podstatě musel rozebrat všechny kompenzace, které použil. Níže jsem zkopíroval a vložil přesný dopis, který jsem bance poslal. Jediná úprava, kterou jsem provedl, je odstranění adres a odkazů.
Vážený pane/paní,
Píšu tento dopis, abych se odvolal proti posudku, který jsem obdržel a který podle mého názoru neodráží spravedlivě skutečnou hodnotu nemovitosti. Jednou z položek, která se v ocenění neodráží, je skutečnost, že se nemovitost nachází v historické čtvrti. Domnívám se, že toto historické označení přidává nemovitosti na hodnotě.
Níže jsem podrobněji popsal, proč se domnívám, že v použitých srovnáních jsou chyby:
Srovnání č. 1 – (vložte adresu)
- Tento dům je srovnatelný co do velikosti, ale jeho umístění je výrazně horší než umístění předmětné nemovitosti. Tento comp je mnohem dále od hlavní univerzity. V předmětné nemovitosti je silná koncentrace studentů a studentské nájemní činnosti.
- Tato nemovitost je na webových stránkách daňového odhadce uvedena jako „Apt. internát“, což podle mého názoru rovněž snižuje hodnotu této nemovitosti.
Komp. č. 2 – (vložit adresu)
- Jsou si podobné polohou, ale předmětná nemovitost je o více než 30 % větší než tato komp. Tento posudek naznačuje, že tyto dvě nemovitosti mají přesnou hodnotu i při tak velkém rozdílu ve velikosti.
- Předmětná nemovitost bude obsahovat další ložnici, prádelnu a má větší plochu suterénu.
Komp #3 – (vložit adresu)
- Tato nemovitost byla smluvně uzavřena dva týdny poté, co byla uvedena v MLS. Domnívám se, že to odráží nízkou nabídkovou cenu/prodejce v tísni, který potřeboval nemovitost okamžitě přestěhovat.
Komp. č. 4 – (vložit adresu)
- Tento komp. se prodal dvakrát v rozmezí 4 měsíců. Zdá se, že se jedná o flip a byl právě prodán s rychlým ziskem. Po 1. prodeji byl o 2,5 měsíce později znovu zařazen do seznamu a o něco více než měsíc poté prodán.
- Lokalita tohoto kompu je podobná předmětné nemovitosti, ale je mnohem menší.
Komp #5 – (vložit adresu) #6 – (vložit adresu)
- Tyto dvě nemovitosti jsou v současné době aktivní nabídky a domnívám se, že odhady uvedené u předmětné nemovitosti ve vztahu k nim jsou v souladu s ARV.
Níže uvádím další srovnatelné nemovitosti v okolí, které podle mého názoru rovněž potvrzují, že předmětná nemovitost má vyšší ARV, než je navrhováno v posudku.
(vložit adresu)
- Tato nemovitost byla prodána dne 16. 7. 2014 za 244 000 USD
- Dům má 6 ložnic, 2 koupelny, 1144 vnitřních čtverečních stop, velikost pozemku 996 čtverečních stop.
- Tento dům je o více než 1000 čtverečních stop menší než předmětná nemovitost
- V seznamu je uvedeno, že zde byl „motivovaný prodávající“. Což naznačuje, že chtěli nemovitost velmi rychle přesunout
- Tady je odkaz na výpis: (vložit odkaz)
(vložit adresu)
- Tato nemovitost byla prodána dne 29. 4. 2014 za 235 000 USD
- Dům má 6 ložnic, 3 koupelny, 1530 vnitřních čtverečních stop, velikost pozemku 1107 čtverečních stop.
- Tento dům je o více než 1000 sq ft menší než předmětná nemovitost
- Jsou v podobné lokalitě
- Tady je odkaz na výpis: (vložit odkaz)
- (vložit adresu) (aktivní výpis)
- Tato nemovitost je v současné době uvedena za 325 000 USD
- Dům má 6 ložnic, 2 koupelny, 1800 vnitřních čtverečních stop, velikost pozemku 980 čtverečních stop.
- Tento dům je téměř o 1000 sq ft menší než předmětná nemovitost
- Jsou v podobné lokalitě
- Tady je odkaz na výpis: (vložit odkaz)
- (vložit adresu) (aktivní výpis)
- Tato nemovitost je v současné době uvedena za 395 000 USD
- Dům má 6 ložnic, 1 koupelnu, (popis výpisu uvádí 5 ložnic, 2 koupelny), 1895 vnitřních čtverečních stop, 1102 čtverečních stop velikosti pozemku.
- Tento dům je téměř o 1000 sq ft menší než předmětná nemovitost
- Tento komp je o něco blíže hlavní univerzitě v oblasti
- Tady je odkaz na výpis: (vložit odkaz)
Děkuji, že jste si udělali čas na přezkoumání tohoto dokumentu, a doufám, že zjistíte, že informace, které jsem poskytl, skutečně podporují vyšší ocenění domu.
S srdečným pozdravem,
Damian Baynes
Nakonec mi zabralo necelé dvě hodiny sestavit všechny informace, které jsem použil, a napsat dopis bance. Chtěli po mně důkaz, že dům je v historické čtvrti, který jsem jim poskytl. O několik týdnů později naplánovali druhý odhad a ten vyšel na 264 tisíc dolarů! Tento rozdíl 24 tisíc dolarů byl doslova rozdílem v tom, zda jsem tuto půjčku dostal, nebo ne. Vím, že je to dlouhé čtení, ale snad to pomůže ostatním, kteří se někdy dostanou do podobné situace.