Když pronajímáte nemovitost, nájemce má ze zákona právo mít nemovitost pod kontrolou po dobu pronájmu. To vám sice umožňuje vybírat nájemné, když věci probíhají hladce, ale může to také způsobit problémy, když se situace ve vaší nemovitosti změní.
Pokud se potřebujete zbavit špatných nájemníků nebo nemovitost prodat, je na čase, abyste se naučili, jak se nájemníků zbavit pokud možno bez vystěhování. Vystěhování si vybírá daň na vašem čase, financích a duševním stavu. Vystěhování také není vždy nutné!
Máte dobré nájemníky, ale nemáte jinou možnost než nemovitost renovovat? Promluvit si s nimi správným způsobem by mohlo pomoci.
Máte špatné nájemníky, které chcete co nejdříve vyhodit, abyste zabránili dalšímu trápení? Možná to bude vyžadovat nějaké počáteční peníze, ale nakonec budete spokojeni s úspěchem, který můžete s touto metodou najít.
Jde o to, že se nemusíte vždy spoléhat na soudy, abyste nájemníky ze své nemovitosti dostali. Pomocí těchto dvou metod to můžete legálně udělat sami.
Obsah pro zbavení se nájemníků bez vystěhování
- Vaše práva jako pronajímatele
- Sdělte „proč“
- Metoda č. 1: Nejúčinnější metoda
- Metoda č. 2: Nejúčinnější metoda: Požádejte je, aby odešli
- Předcházení problémům s nájemníky
- Co nedělat
Vaše práva jako pronajímatele
Než se začnete zabývat tím, jak se zbavit nájemníků, aniž byste museli jít k soudu, musíte plně porozumět tomu, jaká jsou vaše práva jako pronajímatele a jaká jsou práva vašich nájemníků, pokud jde o obsazení vaší nemovitosti.
Na federální úrovni i na úrovni jednotlivých států platí některé zákony, které chrání nájemníky před chamtivými pronajímateli. I když nejste chamtivý pronajímatel, který se snaží zbavit nájemníků z nenávistných důvodů, tyto zákony přesto ovlivňují, co můžete a nemůžete dělat.
Jako pronajímatel máte právo:
- Prodat svou nemovitost
- Rekonstruovat svou nemovitost
- Vypovědět nájemníky, kteří porušují podmínky nájemní smlouvy
- Ukončit smlouvu předčasně, pokud s tím všechny strany souhlasí
Nemáte právo požádat nájemníka, aby odešel, protože se vám nelíbí, ani nemáte právo ho požádat, aby odešel, protože chcete pronajmout byt někomu, kdo je ochoten platit více. Uzavřeli jste s nimi smlouvu a obě strany musí dodržovat její podmínky.
Přesto existují způsoby, jak můžete nájemníka přimět, aby se odstěhoval, aniž byste ho museli vystěhovat. Vaším důvodem by vždy měly být změny v podnikání nebo neukázněné chování nájemníka, nikoliv osobní msta.
Sdělte „proč“
Pokud se snažíte přimět nájemníka, aby se odstěhoval z vlastní vůle před uplynutím doby nájmu, je důležité, abyste mu to řekli jasně. Není třeba se snažit být nenápadný a vydírání nájemníků, aby opustili vaši nemovitost, je nezákonné.
Naopak, řekněte jim přesně, co se děje.
Níže uvádíme několik příkladů, které vám pomohou pochopit, co je třeba udělat:
- V této nemovitosti plánuji provést zásadní rekonstrukci, a to co nejdříve. Vím, že je to pro vás nepříjemné, ale rád bych změnil naši nájemní smlouvu a pomohl vám najít nový pronájem.
- Plánuju přestat být pronajímatelem a raději bych tuto nemovitost prodal neobydlenou, proto bych rád ukončil naši smlouvu k tomuto datu.
- Neustále se opožďujete s placením nájemného. Dne 29. července podám návrh na vystěhování, ale nevadilo by mi ani, kdybyste se před tímto datem odstěhoval sám. Dejte mi vědět, co si o tom myslíte.
Jak vidíte, všechna tato prohlášení dávají nájemci přímý a jasný důvod, proč musí nemovitost opustit. Ve většině případů jim nechcete dát šanci na vyjednávání, protože to jen ještě více zdrží váš proces.
Když je „důvod“ flexibilní
V některých případech, jak je vidět ve třetím příkladu výše, může být „důvod“, proč se chce nájemník vystěhovat, flexibilní. Třeba neustále platí nájemné se zpožděním nebo chová na pozemku domácí zvířata, i když to nájemní smlouva výslovně zakazuje.
Pokud tyto důvody uvedete jako důvod, že podáte návrh na vystěhování, pokud se nájemník neodstěhuje, může se vám nájemník vrátit s nabídkou řešení.
Ačkoli se nájemníci ne vždy změní, jasné sdělení problému, který máte, nájemníkovi může pomoci oběma stranám vyřešit jejich problém.
Pokud váš nájemce dává najevo, že je ochoten dosáhnout kompromisu, protože by rád zůstal v nemovitosti, pokuste se s ním spolupracovat. Budoucnost vašeho vztahu může být úplně jiná než v minulosti, takže nebuďte uzavřeni myšlence, že by mohl zůstat, pokud ukáže, že je ochoten se změnit.
Metoda č. 1: Nejúčinnější metoda
Někdy nájemník prostě musí odejít. Ať už nemovitost prodáváte, nebo vás unavuje, že platí nájemné pozdě, je čas, aby odešel.
Metoda „hotovost za klíče“ je nejefektivnější způsob, jak nájemníka přimět k odchodu, aniž byste ho museli vystěhovat.
Tato metoda je v podstatě placení nájemníkům za vystěhování. Nabízet peníze špatnému nájemníkovi, který vám již dluží, se může zdát neintuitivní, ale někdy je lepší rychle ukončit vztah tím, že dáte o něco víc, než to protahovat u soudu.
Mnoho nájemníků rádo přijme nabídku peněz za klíče, pokud nastanou vhodné okolnosti, takže není na škodu ji nabídnout. Dokonce i špatní nájemníci tento typ nabídky pravděpodobně přijmou, protože jim dává východisko ze špatné situace, aniž by je to stálo budoucí příležitosti.
Podívejte se, jak tuto metodu uvést do praxe:
- Sdělte jim problém & Důsledky
Vysvětlete důvod, proč chcete, aby nájemník odešel. Sdělte mu, co se stane, pokud nebude chtít odejít (tj. vystěhování, převzetí novým pronajímatelem atd.). Nezapomeňte se zmínit o případných škodách, za které budou zodpovědní, pokud se případ posune k vystěhování. - Nabídněte jim odchod
Sdělte nájemci, že jste ochotni mu dát jednorázovou peněžní částku jako dohodu za opuštění nemovitosti. Dejte mu jasně najevo, že tím ochráníte jeho úvěr a že nebude dlužit žádnou zbývající částku. - Uvolnění
Pokud s tím souhlasí, nezapomeňte celou dohodu sepsat a podepsat oběma stranami. Vezměte klíče, vyměňte zámky a ujistěte se, že byly zaplaceny všechny služby. Pokud nedošlo k poškození nemovitosti, vraťte jim zálohu. Jste volní!
Výhoda pro obě strany
Jednou z nejvýznamnějších výhod metody cash for keys je, že je výhodná pro obě strany.
Na straně pronajímatele je rychlý odchod nájemce. Možná vás to bude stát nějaké peníze navíc, ale nebudete ztrácet čas, peníze ani energii na proces vystěhování. Můžete okamžitě převzít kontrolu nad svým majetkem a zahájit další kroky.
Na straně nájemce se mu dostane nečekaného bonusu. Nájemníci, kteří se dostali do prodlení s placením nájemného, se mohou dostat z těžké finanční situace, aniž by se na jejich úvěru projevily negativní důsledky. To jim umožňuje začít znovu.
Metoda č. 2: Požádejte je, aby odešli
Pokud máte s nájemníky dobré vztahy nebo doufáte, že se odstěhují kvůli změnám ve vašem budoucím obchodním modelu, vymyslet, jak se zbavit nájemníků bez vystěhování, může být stejně jednoduché jako požádat je o odchod.
Přímo se jich zeptejte, zda by byli ochotni odejít.
Nabídněte pochopení a soucit s tím, že je těžké se stěhovat bez větší výpovědní lhůty, a udělejte vše, co je ve vašich silách, abyste jim v tomto procesu pomohli. Dejte jim vědět, že máte zdroje, o které se s nimi rádi podělíte – slevy na stěhování, stěhovací vozy, pracovní sílu, kontakty na další pronajímatele v okolí apod.
Pokud jim řeknete, že jste ochotni jim pomoci, aby pro ně byl proces stěhování pohodlnější, budou ochotnější znovu jednat o zkrácení doby nájmu.
Pozitivní přístup ve vašem přístupu způsobí, že se nájemníci budou cítit pohodlněji a budou chápat „proč“ za vaším požadavkem. Jakákoli pomoc, kterou jim můžete poskytnout, učiní stěhování atraktivnějším a dá vám oběma možnost být v lepší situaci.
Předcházení problémům s nájemníky
Snažíte se nájemníka zbavit, protože je prostě hrozný? Stává se to častěji, než si myslíte. Postupem času pronajímatelé zjistí, že klíčem k tomu, jak se vyhnout vystěhování, není vědět, jak nájemníky přimět k odchodu, ale naučit se od začátku vybírat ty správné nájemníky!“
Vyšetření potenciálních nájemníků může být velmi složité, ale je důležité, abyste se naučili, jak na to. Zde je několik jednoduchých rad, jak si v budoucnu vybrat ty nejlepší nájemníky:
- Zavolejte si na jejich reference
- Ověřte si výplatní pásky u jejich zaměstnavatele
- Promluvte si s předchozími pronajímateli, pokud je to možné
- Najměte si službu prověřování nájemníků
- Prověřte si důkladně jejich minulost
Když věnujete více času výběru správného nájemníka, budete moci věnovat méně času tomu, abyste se zbavili toho špatného. A to může znamenat obrovský rozdíl ve vašich výsledcích!
Co nedělat
Teď, když jste se dozvěděli více o tom, jak se zbavit nájemníků, aniž byste museli jít k soudu, je tu několik věcí, kterých se musíte naučit vyvarovat. V opačném případě byste to mohli být vy, kdo bude pohnán k soudu!
Ať už je situace s nájemníkem jakákoli, existuje několik věcí, které jako pronajímatel nikdy nesmíte udělat bez řádného povolení soudu:
- Vyměnit zámky bez předchozího upozornění
- Odstranit majetek nájemce
- Fyzicky odstranit nájemce
- Odpojit inženýrské sítě
- Obtěžovat ho záměrným působením problémů v nemovitosti
- Vydírat ho
Všechna tato jednání jsou nezákonná a dostanou vás do problémů. I když si možná přejete, aby nájemník odešel, nikdy není správné tyto věci dělat.
Nedělejte nic, co by mohlo u soudce vyvolat pochybnosti o tom, že jste dobrý člověk, který se k nájemníkům chová dobře. I když nechcete, abyste museli projít procesem vystěhování, nechcete také poškodit své šance na případné vítězství ve sporu o vystěhování.
Závěr
Není nic více frustrujícího než uvíznout s nájemníkem v nemovitosti, kterou chcete prodat, nebo s nájemníkem, který nezná význam včasného placení nájemného. Navzdory této frustraci možná nebudete chtít podstoupit proces vystěhování.
Namísto toho se zaměřte na následující:
- Sdělte mu, proč chcete, aby nájemník odešel
- Nabídněte mu pomoc & pobídky k co nejrychlejšímu opuštění nemovitosti
- Neporušujte žádné zákony
- Příště si vyberte lepšího nájemníka
Postupováním podle těchto opatření zajistíte bezpečnost a prosperitu svého podniku na další roky.