Jak upisovat nemovitosti [7 tipů pro investování]

Rozhodujete se investovat do nemovitostí, ale zároveň chcete snížit rizika? Pokud ano, je důležité se dozvědět, jak upisovat nemovitosti. v tomto článku jsme se s vámi podělili o všechny podrobnosti, které se chcete dozvědět o upisování nemovitostí.

Kolikrát jste přemýšleli o investici do nemovitostí a představovali jste si dům, který tam jen tak stojí a vy ho můžete koupit? No, ve skutečnosti není investice do nemovitostí tak snadná a přímočará.

Ve skutečnosti mají obchody s nemovitostmi tolik různých částí a detailů; možná budete mít problém udržet si přehled. Vzhledem k neustálým výkyvům na trhu a technologickému pokroku v tomto odvětví musí investoři a věřitelé provádět ze své strany dodatečnou hloubkovou kontrolu.

Tady přichází na řadu upisování nemovitostí. Tento proces pomáhá oběma stranám vyhnout se potenciálním rizikům při pasivním investování do nemovitostí.

Zde najdete vše, co potřebujete vědět o tom, jak upisovat nemovitosti, abyste mohli uvažovat o davovém investování do nemovitostí ještě dnes.

Co je underwriting?

Podle amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst je underwriting podrobná analýza žádosti o úvěr, která pomáhá určit riziko spojené s poskytnutím úvěru pro obě strany.

Ať už uvažujete o investici do komerčních nemovitostí nebo o vstupu do crowdfundingového programu prostřednictvím platforem jako Fundrise, RealtyMogul nebo Roofstock, underwriting je klíčovým aspektem vašich transakcí.

Než přijdete na to, jak upisovat nemovitosti, měli byste vědět, co to je a jak to funguje. Především jde o proces, jehož prostřednictvím věřitelé určují hodnotu potenciálního zájemce o investici.

Kromě investičního rizika underwriting pomáhá poukázat na to, jak vysoké pojistné bude muset investor zaplatit za pojištění a jak nastavit výpůjční úrokové sazby obchodu.

Věřte tomu nebo ne, jen umět upisovat nemovitosti nestačí. Profesionální upisovatelé berou v úvahu spoustu faktorů. Na základě těchto informací dospějí k závěru, zda je pojištění nebo půjčka dané osobě výhodná.

Žádný obchod s nemovitostmi není prostý rizik. Při underwritingu se však posuzuje, zda věřitel nebo investor tato rizika snese a v jakém rozsahu.

Co dělá underwriter?

Teď, když už máte představu o tom, jak rozsáhlý výzkum a analýzu vyžaduje underwriting komerčních nemovitostí, víte, že je to práce pro profesionála.

Upisovatel provede důkladný průzkum týkající se minulosti dlužníka, aby zajistil bezpečnost investice nebo úvěru. Tímto způsobem můžete zjistit, zda do projektu investovat své peníze, nebo ne.

Na populárních realitních crowdfundingových stránkách prověřují své dlužníky a projekty ještě předtím, než je pustí do platformy.

Pokud tedy investujete u Fundrise, RealtyMogul nebo Roofstock, polovinu práce uděláte za sebe.

Upisovatel však bude kontrolovat faktory pomocí ukazatele krytí dluhové služby. Tento poměr označuje metrický výpočet, který ukazuje průměrný provozní příjem investice s celkovou výší úvěru.

Přesně řečeno, ukáže vám, zda zisky dosažené z vaší investice budou stačit na splacení úvěru dlužníka.

Zpráva upisovatele nakonec poskytne konečné slovo, v němž uvede, zda je úvěr na pořízení investiční nemovitosti dostatečně bezpečný, aby byl schválen, či nikoli.

Jak upisovat nemovitosti

Upisování se neomezuje pouze na oblast nemovitostí. Ve skutečnosti je underwriter potřeba všude tam, kde se směňují velké částky peněz.

Ačkoli jsou některé aspekty underwritingu nemovitostí stejné jako u jeho běžných protějšků, některé faktory jej odlišují.

Podívejte se na mou bezplatnou kalkulačku nemovitostí, která vám pomůže efektivněji oceňovat nemovitosti.

Tady je přehled toho, jak underwriting nemovitostí funguje.

Odhad peněžních toků

Nejprve upisovatel prověří peněžní toky cílové nemovitosti, aby zjistil, jaký příjem bude nemovitost přinášet. Tento odhad vám dá jasnou představu o schopnosti projektu splácet vaši investici.

Pro výpočet cash flow upisovatel zváží faktory, jako je hrubý příjem a čistý provozní příjem. Čím lepší je cash flow, tím výnosnější bude nemovitost.

Vyhodnocení výnosnosti investice

Dalším bodem, který upisovatelům pomáhá vyhodnotit výnosnost investice, je potenciální výnosnost investice.

Jedním ze způsobů, který používají k výpočtu této hodnoty, je vydělení čistého provozního příjmu nemovitosti její prodejní cenou nebo odhadní cenou.

Návratnost investice do průmyslových nemovitostí se může výrazně lišit od komerčních nemovitostí.

Kontrola historie dlužníka

Jedná se o nejdůležitější část procesu upisování. Zahrnuje důkladnou analýzu financí a dluhové historie dlužníka. Tímto způsobem můžete bezpečně usoudit, zda je strana, se kterou spolupracujete, důvěryhodná a spolehlivá.

Chcete si projít proces underwritingu nemovitostí? Podívejte se na tuto případovou studii s využitím mé bezplatné kalkulačky pronájmu nemovitostí.

Jak se upisuje nemovitostní transakce? – Tipy pro investování

Podpisování realitního obchodu je nezbytné pro bezpečné transakce mezi věřitelem a dlužníkem.

Ať už investujete do potenciálního projektu prostřednictvím crowdfundingové platformy, nebo hledáte úvěr na investiční nemovitost, musíte se ujistit, že máte k dispozici podklady pro underwriting, abyste získali souhlas.

Pro investory, které zajímá, jak upisovat nemovitosti, uvádíme několik tipů, kterými se můžete řídit, abyste se ujistili, že vaše nemovitost je správně upsána a vy získáte potřebné schválení.

Zachovejte transparentnost

Abyste měli jistotu, že proces upisování proběhne co nejhladčeji, měli byste zachovat naprostou transparentnost. Když zkoušíte štěstí při investování do nemovitostí, zatajování zásadních skutečností před poskytovatelem hypotečního úvěru je tou nejhorší chybou, kterou můžete udělat.

Přemýšlejte o tom; pokud zatajíte svou finanční situaci, může to skončit nesplácením úvěru. To znamená, že namísto generování pasivního příjmu z nemovitostí; můžete skončit pod hromadou dluhů, které nedokážete splatit.

Najměte si profesionálního upisovatele

V podnikání s nemovitostmi si nemůžete dovolit nic promeškat. Proto když máte vyhlédnutou potenciální investici, raději si najměte profesionála, než abyste práci dokončili sami.

Profesionální upisovatel bude pevně znát pojmy hypotečního úvěrování a oceňování nemovitostí. Proto bude pracovat na vytvoření vynikajícího poměru úvěru k hodnotě vaší cílové nemovitosti.

To vám pomůže rychleji získat pozornost věřitele, abyste mohli získat investici, kterou potřebujete.

Pořiďte si profesionální odhad

Abyste si byli jisti, že zpráva o upisování nemovitostí vyjde ve váš prospěch, musíte si pořídit odhad zástavy nemovitosti. Vaše zpráva o upisování nemovitostí vysoce závisí na hodnotě zástavy

Žádost o úvěr podloženou dostatečným zajištěním nemovitostí je těžké odmítnout, zvláště když máte nemovitost. To proto, že investor si vždy ověří, zda je vaše nemovitost dostatečně hodnotná, abyste mohli splácet úvěry v případě, že se stanete neplatičem.

Silné ocenění zástavy tedy posílí proces upisování a učiní z vás spolehlivou volbu pro věřitele.

Mějte v pořádku základní dokumenty

Chcete-li si být jisti, že váš underwriting report bude schválen vaším investičním věřitelem, je nezbytné mít veškerou dokumentaci kompletní a v pořádku.

Věřte tomu nebo ne, ale investoři mohou neschválit dokonale upsanou nemovitost kvůli nedostatku relevantních dokumentů.

Tyto dokumenty ověřují informace, které jsou uvedeny ve vaší upisovací zprávě. Pokud tyto dokumenty chybí, nelze ověřit vše, včetně údajů o hodnotě nemovitosti, peněžních tocích a předpokládaných příjmech.

Při žádosti o investiční úvěr na nemovitost tedy mějte všechny podstatné dokumenty v pořádku.

Viz Související: Jak ušetřit peníze s omezeným rozpočtem

Snažte se udělat dobrý dojem

Podnikání v oblasti nemovitostí je založeno výhradně na riziku. To znamená, že i když jsou metriky a kalkulace zásadní, je to faktor důvěry, díky kterému obchod funguje. Pokud tedy chcete získat potenciální obchod a získat na něj financování, je důležité udělat na věřitele dobrý dojem.

Neříkáme, že se máte dostavit ve značkovém obleku a s drahými hodinkami. Místo toho si procvičte, jak můžete efektivně předat svou vizi a strategii, aby věřitelé viděli v cílové nemovitosti stejný potenciál jako vy.

Pokud se vám podaří prokázat, že jste asertivní osobnost, která ví, co dělá, máte šanci uzavřít obchod, i když metriky nevypadají dobře.

Viz Související: Nejlepší alternativy Fundrise pro investování

Soustřeďte se na finanční metriky

Nemovitostní transakce jsou většinou hrou čísel. Pokud si necháte nemovitost profesionálně upsat, zkontrolujte všechny finanční metriky zahrnuté ve zprávě, abyste věděli, že je vaše nemovitost ohodnocena správně.

Příklad pokud je krytí dluhové služby 1,25 nebo vyšší, uklidníte upisovatele. To proto, že mít krytí dluhové služby 1,0 znamená, že budete schopni splácet pouze úvěr.

Pokud je však vyšší, znamená to, že vaše nemovitost bude generovat i slušný zisk.

Pro výpočet čistého provozního příjmu použije upisovatel výkaz zisků a ztrát a seznam nájemníků.

Někdy použije k interpretaci čistého provozního příjmu další faktory, které mohou změnit výsledek zprávy.

Ujistěte se, že všechny tyto výpočty sledujete, abyste provedli důkladnou křížovou kontrolu z vaší strany.

Dalším nezbytným výpočtem je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Jedná se o matematické porovnání úvěru s tržní hodnotou nemovitosti. V závislosti na výši zálohy, kterou investor do nemovitosti vloží, se LTV liší.

Čím vyšší zálohu vložíte, tím nižší bude míra rizika pro věřitele.

Viz Související: Klíčové finanční statistiky, které je třeba znát

Další proměnné ovlivňující upisování nemovitostí

Kromě výše uvedených faktorů existuje spousta dalších proměnných, které mohou ovlivnit proces upisování.

Měli byste se s těmito faktory seznámit, abyste měli jistotu, že vaše nemovitost bude upsána správně.

Růst nájemného

Kontrola růstu nájemného je zásadním faktorem v procesu upisování. Pokud provedete investici na základě aktuální výše nájemného, aniž byste vzali v úvahu potenciální výkyvy na trhu, může to skončit špatnou investicí.

Míra neobsazenosti

Míra neobsazenosti vaší investiční nemovitosti se počítá dvěma metodami:

• Jak dlouho trvá hledání nových nájemníků
• Doba, kterou by potřeboval stávající nájemník, než se nastěhuje nový

Měli byste se ujistit, že jste vypočítali hodnotu vaší cílové nemovitosti po zohlednění obou faktorů.

Hrubý příjem z pronájmu

Hrubý příjem z pronájmu určí cash flow a hodnotu vaší nemovitosti. Je však třeba důkladně propočítat i čistý příjem, tedy to, co zbude po financování oprav a daní.

Nemovitosti s malým nebo žádným čistým příjmem jsou pro věřitele vysoce rizikové, protože vytvářejí vyšší záporné peněžní toky.

Před upisováním vaší cílové nemovitosti se tedy ujistěte, že udržujete čistý příjem na dobré úrovni, abyste snížili riziko věřitele.

Viz Související: Výhody a nevýhody pronájmu s trojnásobným čistým příjmem

Potenciální návratnost investice

Nejdůležitější je, abyste znali podrobnosti o potenciální návratnosti investice do vaší nemovitosti. Existuje spousta způsobů, kterými upisovatelé měří vaši potenciální návratnost investice.

Mezi ně patří výpočet hrubého výnosu a vstupní a výstupní cap rate.

Vstupní míru lze vypočítat poměrně snadno, protože vyžaduje pouze aktuální tržní hodnoty. Výpočet výstupní sazby; ceny při prodeji nemovitosti je však složitý, protože vyžaduje přesné prognózy příjmů a tržní hodnoty.

Měli byste sledovat výpočet cap rate, který provede upisovatel, protože tyto hodnoty mohou významně ovlivnit rozhodnutí věřitele.

Viz Související: Termíny pro investování do nemovitostí, které je třeba znát

Závěrečný pohled

Tímto končí náš průvodce upisováním nemovitostí s užitečnými radami pro investory.

Zjednodušeně řečeno, investor musí pochopit, jak bude jeho správce majetku předvídat doložky underwritingové zprávy pro jeho nemovitost. Na druhou stranu, pokud jako věřitel tyto faktory ignorujete, můžete se dostat do rizikové investice.

Podobně jako investor usilující o úvěr může i sebemenší chybný odhad v underwritingu vytvořit u věřitele negativní obraz o vaší nemovitosti. To může mít za následek i neschválení.

Musíte si najmout profesionálního upisovatele nemovitostí, ať už jste věřitel nebo investor, aby tuto práci udělal za vás. Také byste měli dohlížet na jednotlivé výpočty, abyste se ujistili, že transakce proběhne podle vašich představ.

A to je vše. Nezapomeňte, že investování do nemovitostí je riskantní podnikání, takže zůstaňte ostražití a sebevědomí a rychle si vytvoříte pasivní příjem z nemovitostí.

Související recenze

• Fundrise Review
• RealtyMogul Review
• Origin Investments Review
• Fundrise vs RealtyMogul

.