Nejdůležitější faktory pro investování do nemovitostí

Co je nejdůležitější hledat u nemovitostí? I když je lokalita vždy klíčovým faktorem, existuje řada dalších faktorů, které pomáhají určit, zda je pro vás investice vhodná. Zde se podíváme na některé z nejdůležitějších věcí, které je třeba zvážit, pokud plánujete investovat na trhu s nemovitostmi.

1. Poloha nemovitosti

Proč je důležitá

Pořekadlo „lokalita, lokalita, lokalita“ stále kraluje a zůstává nejdůležitějším faktorem pro ziskovost při investování do nemovitostí. Blízkost občanské vybavenosti, zelené plochy, malebné výhledy a status čtvrti hrají významnou roli při oceňování rezidenčních nemovitostí. Blízkost trhů, skladů, dopravních uzlů, dálnic a oblastí osvobozených od daní hraje důležitou roli při oceňování komerčních nemovitostí.

Na co se zaměřit

Klíčový při zvažování umístění nemovitosti je střednědobý až dlouhodobý pohled na to, jak se bude daná oblast po dobu investice vyvíjet. Například dnes klidný volný pozemek v zadní části obytné zástavby by se jednou mohl stát hlučnou výrobní halou, což by snížilo jeho hodnotu. Důkladně si prostudujte vlastnictví a zamýšlené využití bezprostředního okolí místa, kde plánujete investovat.

Jedním ze způsobů, jak shromáždit informace o tom, jaké jsou vyhlídky okolí zvažované nemovitosti, je obrátit se na radnici nebo jiné veřejné orgány, které mají na starosti územní plánování a urbanismus. Tím získáte přístup k dlouhodobému plánování oblasti a zjistíte, nakolik je příznivé či nepříznivé pro váš vlastní záměr s nemovitostí.

2. Jaký je váš záměr s nemovitostí? Ocenění nemovitosti

Proč je důležité

Ocenění nemovitosti je důležité pro financování při koupi, nabídkovou cenu, investiční analýzu, pojištění a zdanění – to vše závisí na ocenění nemovitosti.

Na co se zaměřit

Mezi běžně používané metody oceňování nemovitostí patří:

• Metoda porovnání prodejů: nedávné srovnatelné prodeje nemovitostí s podobnými vlastnostmi – nejběžnější a vhodná pro nové i staré nemovitosti
• Nákladová metoda: pořizovací cena pozemku a stavby snížená o odpisy – vhodná pro novou výstavbu
• Příjmová metoda: vychází z očekávaných peněžních příjmů – vhodná pro pronájmy

3. Účel investice a investiční horizont

Proč je to důležité

Vzhledem k nízké likviditě a vysoké hodnotě investic do nemovitostí může nejasný účel vést k neočekávaným výsledkům, včetně finančních potíží – zejména pokud je investice zatížena hypotékou.

Na co se zaměřit

Zjistěte, která z následujících širokých kategorií vyhovuje vašemu účelu, a podle toho pak plánujte:

• Koupit a využívat pro vlastní potřebu. Zde ušetříte na nájemném a budete mít výhodu vlastního využití a zároveň získáte zhodnocení.
• Koupit a pronajmout. To nabízí pravidelný příjem a dlouhodobé zhodnocování hodnoty. Je však zapotřebí temperament pronajímatele, který zvládne případné spory a právní problémy, správu nájemníků, opravy atd.
• Kup a prodej (krátkodobě). Jde zpravidla o rychlý, malý až střední zisk – typická nemovitost je ve výstavbě a po dokončení se prodává se ziskem.
• Kup a prodej (dlouhodobý). Ten je obecně zaměřen na velké vnitřní zhodnocení po dlouhou dobu. Nabízí alternativy, které doplňují dlouhodobé cíle, např. odchod do důchodu.

4. Prodej a prodej. Očekávané peněžní toky a ziskové příležitosti

Proč je to důležité

Peněžní tok označuje, kolik peněz zůstane po výdajích. Kladný peněžní tok je klíčem k dobré míře návratnosti investiční nemovitosti.

Na co se zaměřit

Vypracujte prognózy pro následující způsoby zisku a výdajů:

• Očekávaný peněžní tok z příjmů z pronájmu (inflace zvýhodňuje pronajímatele pro příjmy z pronájmu)
• Očekávané zvýšení vnitřní hodnoty v důsledku dlouhodobého růstu ceny.
• Výhody odpisů (a dostupné daňové úlevy)
• Analýza nákladů a výnosů renovace před prodejem za účelem získání lepší ceny
• Analýza nákladů a výnosů hypotečních úvěrů vs. zhodnocení hodnoty

5. Zvyšování hodnoty nemovitosti. Opatrně s pákovým efektem

Proč je to důležité

Půjčky jsou výhodné, ale mohou přijít draho. Zavazujete se ke svým budoucím příjmům, abyste dnes získali užitek za cenu úroků rozložených do mnoha let. Ujistěte se, že rozumíte tomu, jak s takovými půjčkami zacházet, a vyhněte se vysoké míře zadlužení nebo tomu, čemu se říká předlužení. I odborníci na nemovitosti se v době nepříznivých tržních podmínek potýkají s nadměrným zadlužením a nedostatek likvidity při vysokých dluhových závazcích může zhatit realitní projekty.

Na co se zaměřit

V závislosti na vašich současných a očekávaných budoucích příjmech zvažte následující:

• Rozhodněte se, jaký typ hypotéky nejlépe odpovídá vaší situaci – hypotéka s pevnou úrokovou sazbou, s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM), pouze s úrokem, s nulovou akontací atd. Mějte na paměti, že každý typ hypotéky má svůj vlastní rizikový profil a každý z nich si musíte pečlivě prostudovat. Například ARM zahrnuje hypoteční sazby, které se mohou kdykoli změnit v závislosti na silách kapitálového trhu, a dlužník musí akceptovat všechny změny sazeb během doby trvání úvěru.
• Zjistěte si podmínky a další poplatky účtované poskytovatelem hypotečního úvěru.
• Poohlédněte se po nižších úrokových sazbách a lepších podmínkách.

6. Zjistěte si, jaká je úroková sazba hypotéky. Novostavba vs. stávající nemovitost

Proč je to důležité

Novostavba obvykle nabízí atraktivní ceny, možnost přizpůsobení a moderní vybavení. Mezi rizika patří zpoždění, zvýšené náklady a neznámá nově vybudované čtvrti.

Stávající nemovitosti nabízejí pohodlí, rychlejší přístup, zavedené úpravy (inženýrské sítě, terénní úpravy atd.) a v mnoha případech i nižší náklady.

Na co se zaměřit

Při rozhodování mezi novostavbou a stávající nemovitostí se zaměřte na několik klíčových věcí:

• Prohlédněte si minulé projekty a prozkoumejte pověst stavební společnosti u nových investic.
• Prohlédněte si listy vlastnictví, nedávné průzkumy a zprávy o ocenění stávajících nemovitostí.
• Zvažte měsíční náklady na údržbu, neuhrazené poplatky a daně. Tyto náklady mohou vážně ovlivnit vaše peněžní toky.
• Pokud investujete do pronajaté nemovitosti, zjistěte, zda je nájemné v nemovitosti regulované, stabilizované nebo na volném trhu. Blíží se konec platnosti nájemní smlouvy? Jsou možnosti prodloužení výhodné pro nájemce? Kdo vlastní vybavení nemovitosti
• Kvalitní kontrola položek (nábytek, zařízení a vybavení), pokud mají být součástí prodeje.

7. Nepřímé investice do nemovitostí

Proč je to důležité

Správa fyzických nemovitostí v dlouhodobém horizontu není pro každého. Existují alternativy, které umožňují investovat do sektoru nemovitostí nepřímo.

Na co se zaměřit

Zvažte i jiné způsoby investování do nemovitostí:

• Realitní investiční fondy (REIT)
• Akcie realitních společností
• Podílové fondy a ETF zaměřené na realitní sektor
• Hypotéční dluhopisy
• Hypotékou kryté cenné papíry (MBS)

8. Vaše kreditní skóre

Proč je důležité

Vaše kreditní skóre ovlivňuje vaši schopnost kvalifikovat se pro hypotéku a ovlivňuje podmínky, které vám věřitel nabídne. Pokud máte vyšší kreditní skóre, můžete získat lepší podmínky – což může v průběhu času přinést značné úspory.

Na co se zaměřit

Skóre vyšší než 800 je považováno za vynikající a pomůže vám získat nejlepší hypotéku. V případě potřeby pracujte na zlepšení svého kreditního skóre:

• Plaťte účty včas – nastavte si automatické platby nebo upomínky
• Splaťte dluhy
• Snažte se, aby využití úvěru nepřesáhlo 30 %
• Nezavírejte nepoužívané úvěry. karet – pokud neplatíte roční poplatky
• Omezte žádosti o nové úvěry a „tvrdé“ dotazy
• Prohlížejte si svou úvěrovou zprávu a zpochybňujte nepřesnosti

9. Nevyužívejte kreditní karty. Celkový trh s nemovitostmi

Proč je to důležité

Stejně jako u jiných typů investic je dobré nakupovat nízko a prodávat vysoko. Trhy s nemovitostmi kolísají a vyplatí se sledovat trendy. Je také důležité věnovat pozornost sazbám hypoték, abyste si mohli snížit náklady na financování, pokud je to možné.

Na co se zaměřit

Sledujte aktuální trendy a statistiky pro:

• Ceny domů a prodeje domů (celkově a na požadovaném trhu)
• Nová výstavba
• Sklad nemovitostí
• Sazby hypoték
• Překupní aktivita
• Vymáhání nemovitostí

Sečteno a podtrženo

Nemovitosti mohou pomoci diverzifikovat vaše portfolio. Obecně mají nemovitosti nízkou korelaci s ostatními hlavními třídami aktiv – takže když akcie klesají, nemovitosti často rostou. Investice do nemovitostí může také zajistit stabilní peněžní tok, značné zhodnocení, daňové výhody a konkurenceschopné výnosy s ohledem na riziko, což z ní činí rozumnou investici.

Jako u každé investice je samozřejmě důležité před investicí do nemovitostí zvážit určité faktory, například ty, které jsou zde uvedeny – ať už se rozhodnete pro fyzickou nemovitost, REIT nebo něco jiného.

.