OCEAN CITY – Plánovači letoviska tento týden schválili územní plán pro nový pětipodlažní značkový hotel se 105 pokoji, ale až poté, co byly rozptýleny obavy sousedů z možných problémů s odvodněním.
Plánovací komise Ocean City měla v úterý na stole posouzení územního plánu pro nový hotel Hilton Tru podél Coastal Highway mezi 33. ulicí a Hitchens Avenue. Na tomto místě se v současné době nachází zařízení pro laser tag Planet Maze spolu s minigolfovým hřištěm, které bude nakonec zbouráno, aby uvolnilo místo novému hotelovému projektu. Hilton Tru je relativně nový koncept ubytovacího gigantu, který oslovuje mladší demografickou skupinu.
Místní právník Hugh Cropper IV, který zastupoval developera projektu, společnost Deep Blue Hospitality, vysvětlil, že koncept zahrnuje dobře vybavené, ale menší hotelové pokoje s větším důrazem na společné prostory. Například plány nového hotelu Hilton Tru na 33. ulici zahrnují vnitřní i venkovní společné prostory s herními koutky, pracovními stanicemi a dalším vybavením.
„Je to nový koncept,“ řekl. „Je to tak trochu krok jiným směrem. Trendem byly větší pokoje a apartmá, ale tohle je menší a modernější. Je tu hodně společenského prostoru. Cílem koncepce je povzbudit lidi, aby využívali společenské prostory a netrávili tolik času ve svých pokojích.“
Zoning Administrator Frank Hall se systematicky zabýval obavami zaměstnanců a podmínkami po pečlivém přezkoumání plánů, včetně dopadů na dopravu, osvětlení a terénních úprav a vstupních a výstupních bodů. Plán počítá s pětipodlažním hotelem s moderním designem, který zahrnuje 105 pokojů a rozsáhlé společné prostory. Hall vysvětlil, že projekt v plánované podobě splňuje všechny požadavky městských předpisů.
„Neexistují žádné zvláštní výjimky ani odchylky,“ řekl. „Projekt je ve všech ohledech v souladu s předpisy.“
Jeff Thaler, jeden z hlavních představitelů developerského týmu, souhlasil s tím, že přísná kontrola zaměstnanců neodhalila potřebu žádných zvláštních výjimek ani odchylek. Projekt počítá s pouhými 104 parkovacími místy pro 105 pokojů, ale jedno místo je vyhrazeno pro přístřešek městské autobusové dopravy, takže se nezapočítává do požadavků na parkování.
„Máme pocit, že jsme splnili a udělali vše, co se po nás žádalo,“ řekl. „Tento projekt respektuje charakter čtvrti a bude velkým přínosem.“
Někteří členové plánovací komise vyjádřili obavy z dopadu na dopravu v oblasti, která je již nyní v době dopravní špičky často přetížená. Dopravní inženýrka Betty Tustinová ze společnosti Traffic Group vysvětlila, že v zadní části pozemku je jednosměrná obslužná komunikace, která by odváděla hotelovou dopravu na signalizovanou křižovatku na 33. ulici. Kromě toho plán lokality zahrnuje dostatečné značení na pozemku, které hosty nasměruje na signalizované křižovatky a přechody.
„Zjistili jsme množství dopravy generované Planet Maze a minigolfem a v některých dnech se pohybovalo kolem 300 a ve velkých dnech kolem 800, v průměru kolem 400,“ řekla. „Hotel se 105 pokoji vygeneruje mnohem menší návštěvnost. Hosté budou používat veřejnou dopravu nebo půjdou pěšky tam, kam budou chtít jít, když tu budou.“
Možná největší problém, který hrozil zmařit proces schvalování územního plánu, se týkal odvádění dešťové vody z pozemku. Inženýr developera vysvětlil, že projekt, jak byl navržen, snížil množství propustného povrchu, který odtéká z pozemku, ve srovnání s tím, co je na pozemku stávající.
Podél severní strany pozemku je stávající 10metrové věcné břemeno pro nakládání s dešťovou vodou, které nakonec odtéká do zálivu prostřednictvím drenážního systému včetně potrubí vedoucího do výpusti. Toto desetimetrové věcné břemeno se stalo předmětem sporu pro majitele sousedních nemovitostí v kondominiích Jamaica Bay a Sandpiper on the Bay.
Tito majitelé nemovitostí neměli námitky proti novému hotelu obecně, ale vyjádřili obavy, že projekt přispěje k tomu, co je již tak někdy náročným problémem s odvodněním. Městský inženýr Terry McGean poskytl stručnou historii problémů s odvodněním a záplavami v této oblasti, které zahrnovaly i soudní proces před desítkami let. V podstatě se jednalo o drenážní potrubí, které vedlo do výpusti v zálivu v desetimetrovém věcném břemeni dešťové vody a které se čas od času ucpalo nebo zaneslo. Kromě toho se samotný odtok často ucpával pískem a dalšími nečistotami, což omezovalo odtok dešťové vody z pozemků.
V důsledku soudního sporu bylo do věcného břemene instalováno nové odtokové potrubí, které odvádělo odtok z přilehlých pozemků Jamaica Bay a Sandpiper, ale toto potrubí končilo na hranici pozemku, na kterém bude stát nový hotel. Stávající potrubí ve věcném břemeni podél pozemku hotelu bylo mezitím zrušeno a nenavazuje na potrubí vedoucí k odtoku.
„Toto věcné břemeno bylo v průběhu let předmětem sporů,“ řekl McGean. „S vlastníky nemovitostí jsme na této záležitosti spolupracovali. To odtokové potrubí slouží pouze těmto nemovitostem. Z této lokality nebude docházet k žádnému dalšímu odtoku. Domníváme se, že tyto podmínky byly splněny, a jsme přesvědčeni, že tento projekt má dostatečnou kontrolu návrhu.“
McGean uvedl, že ačkoli je s návrhem dešťové vody pro tento projekt spokojen, je ochoten i nadále spolupracovat s developery hotelu a vlastníky sousedních nemovitostí, aby se ujistil, že případné problémy se záplavami se nezhorší.
„Uznáváme obavy komunity,“ řekl. „Pracovali jsme na tom, abychom tyto obavy vyřešili, a budeme se jimi zabývat i nadále, jak bude projekt pokračovat.“
Projektový developer Mike Meoli ze společnosti Deep Blue Hospitality uvedl, že jeho společnost bude souhlasit s vyčištěním odvodňovacího potrubí a odtoku podle potřeby, pokud to pomůže zmírnit obavy sousedů, i když se neočekává, že by jeho projekt přispěl k problémům se záplavami.
„Je pro nás stejně důležité, aby se potrubí nevrátilo zpět,“ řekl. „Pokud náklady nebudou nehorázné a bude to potřeba udělat jednou za rok, rádi to uděláme.“
Advokát John Seipp, který zastupoval majitele sousedních nemovitostí v Jamaica Bay a Sandpiper, zopakoval některé historické informace o problémech s odvodněním spojených nemovitostí. Uvedl, že majitelé přilehlých nemovitostí sice nejsou obecně proti hotelu, ale mají výhrady k navrhovanému plánu odvodnění.
„Otázkou je, zda nám do potrubí pustí vodu?“ řekl. „Pokud ano, tak kolik? Pokud se chystají použít naše potrubí, chceme, aby vypracovali studii, která určí, zda veškerý odtok z tohoto pozemku, který jde do tohoto potrubí, ho nezatíží.“
Seipp vyzval inženýra a architekta Keitha Iotta k technické expertíze v otázce odvodnění. Iott, který před úterním zasedáním zkoumal stávající stav, řekl, že se domnívá, že stávající potrubí ve věcném břemeni podél pozemku navrhovaného hotelu již není funkční.
„Byl bych překvapen, kdyby do tohoto úseku potrubí šla nějaká voda,“ řekl. „Celý pozemek Planet Maze odvádí vodu do tohoto severozápadního rohu. Myslím, že by se měla provést kompletní hydrografická analýza. Myslím, že by mohla být provedena jako průběžná kontrola před vydáním stavebního povolení. Záměrem není zdržovat tento proces a nejsou proti hotelu, ale potřebuje to další studii.“
Po delší debatě plánovací komise hlasovala 5:0 při dvou nepřítomných členech pro schválení územního plánu pro nový Hilton Tru s přidanou podmínkou, že developer poskytne inženýrské zprávy o odvodnění vlastníkům sousedních nemovitostí Jamaica Bay a Sandpiper.