Přístup & Věcné břemeno: A Brief Discussion
Když se v Kalifornii kupuje a prodává nemovitost, popisuje se skutečný pozemek, který se převádí, z hlediska jeho obvodové hranice. Obvod kupované a prodávané nemovitosti je navíc popsán ve vztahu k větším pozemkům, které dříve vyměřila a popsala federální vláda. Tyto větší pozemky, označované jako Townships, jsou teoreticky čtverce o velikosti 6 mil, které jsou dále rozděleny na čtverce o velikosti 1 míle, nazývané Sections. Rozdělení těchto Sections může být popsáno různými způsoby, které mohou být v některých případech spletité: stránky ložisek a vzdáleností, které začínajícího čtenáře velmi zmatou. V jiných případech může být právní popis tak jednoduchý, jako např: „Lot 7 of Parcel Map 1688, recorded in the County of San Diego, State of California on June 24 2017“. V konečném důsledku tyto právní popisy definují nemovitost, která je kupována a prodávána v rámci transakce s nemovitostí.
Kromě právního popisu definujícího obvod kupované a prodávané nemovitosti mohou být do právního popisu začleněny právní popisy dalších oprávnění, která jsou s nemovitostí spojena. Jedním z takových oprávnění je doložené zákonné právo na přístup k Předmětné nemovitosti, pokud nesousedí s veřejnou komunikací, tzv. přístupová parcela.
Přístup na vaši nemovitost a z ní není problém, pokud vaše nemovitost sousedí s veřejnou komunikací. Ve venkovských oblastech se však mnoho vlastníků nemovitostí dostává ke svým pozemkům přes sousední parcely. Tato diskuse se zaměří na otázky spojené s přístupem na soukromý pozemek cestou přes jiný soukromý pozemek.
Přístupová cesta vedená přes soukromý pozemek osobou s konkludentním nebo doloženým souhlasem se nazývá věcné břemeno. Věcné břemeno může mít různý účel. Většina lidí chápe věcná břemena jako věcná břemena pro vjezd a výjezd vozidel. Kromě řady jiných účelů může věcné břemeno sloužit také jako přístup k inženýrským sítím, pěší/pěší přístup, ochrana stanovišť a zdrojů, omezení vzdušného prostoru, přizpůsobení se zásahu do pozemku.
Pro účely této diskuse budeme uvažovat o věcných břemenech přístupu.
Klasifikace věcných břemen
Věcná břemena
Věcné břemeno může sloužit ve prospěch osoby nebo pozemku. Osoba nebo pozemek, který má z věcného břemene prospěch, se označuje jako panující věcné břemeno. Pokud je věcné břemeno začleněno do právního popisu nemovitosti, označuje se jako věcné břemeno příslušející k předmětné nemovitosti. Tento typ věcného břemene „běží s pozemkem“, který má z věcného břemene prospěch.
Pokud bylo věcné břemeno uděleno fyzické osobě, je věcné břemeno ve prospěch této fyzické osoby pouze po dobu jejího života, pokud není v dokumentu o věcném břemeni uvedeno jinak (například ve věcném břemeni může být uvedeno, že věcné břemeno je ve prospěch fyzické osoby a dědiců, v takovém případě by oprávnění nezaniklo smrtí původního oprávněného). Věcné břemeno tohoto typu se nazývá věcné břemeno in gross. Hrubé věcné břemeno se v pojistné smlouvě neuvádí jako přístupová parcela. Místo toho se objeví v seznamu výjimek z pojištění vlastnického práva. Tato věcná břemena často přetrvávají jako výjimka z pojištění vlastnického práva ještě dlouho po smrti fyzické osoby, pokud nejsou učiněna ujednání o zrušení věcného břemene po smrti fyzické osoby nebo v samotném dokumentu o věcném břemeni (tj. „…toto věcné břemeno zaniká smrtí oprávněného…“). Věcná břemena tohoto druhu vyžadují po svém zániku opatření k odstranění z vlastnického práva.
Burdening Easements
Věcné břemeno může také zatěžovat pozemek, což se označuje jako věcné břemeno. Pozemek, který je zatížen věcným břemenem, se označuje jako služebný pozemek. Jak bylo uvedeno výše, věcná břemena mohou zatěžovat pozemek různými způsoby, například: silnice, stezka pro pěší/pěší, inženýrské sítě, volné prostranství, vzdušné prostranství, vodní, nerostné, ochranné, zasahující do pozemku, odvodnění, abychom jmenovali alespoň několik nejběžnějších typů věcných břemen.
Typy přístupu
Jak bylo uvedeno, účelem této diskuse je zaměřit se na věcná břemena zajišťující přístup na konkrétní pozemek a z něj. Obecně lze říci, že v transakcích s venkovskými nemovitostmi se běžně vyskytují dva typy přístupových věcných břemen: implicitní fyzický přístup a dokumentovaný přístup.
Omezujícím faktorem v typické transakci s nemovitostmi je pojištění vlastnického práva: to znamená, že pokud vlastnická společnost nepojistí určité podstatné skutečnosti týkající se pozemku, věřitelé na něj neposkytnou úvěr. Pokud věřitel na pozemek nepůjčí, může nemovitost koupit méně kupujících. Pokud se o koupi nemovitosti uchází méně kupujících, dochází obecně k výrazné ztrátě tržní hodnoty. Typ přístupu jako takový je rozhodujícím faktorem, který je třeba vzít v úvahu při transakci s nemovitostí, kdy Předmětná nemovitost není obsluhována veřejnou komunikací.
Nepřímý fyzický přístup
Nepřímý fyzický přístup je situace, kdy byl přístup přes zatíženou nemovitost používán otevřeně a notoricky bez povolení a po určitou dobu nebylo vyvěšeno konstruktivní upozornění na nepoužívání přístupu. V Kalifornii je doba potřebná k uplatnění nároku na legální, doložený přístup 5 let. Věcné břemeno této povahy se označuje jako předkupní právo. Předpisové věcné břemeno není pojistitelné a nepovažuje se za „dokonalé“ nebo zdokumentované, dokud soudní rozhodnutí nepovažuje všechny prvky podporující předpisové věcné břemeno za splněné a dokud není vydáno soudní rozhodnutí.
Příkazní věcné břemeno je jinou verzí předpokládaného fyzického přístupu, kdy prodávající nemovitosti prohlašuje, že přístup k Předmětné nemovitosti je přes jinou nemovitost prodávajícího, ale žádná taková záruka není písemná.
Příkazní věcné břemeno je situace, kdy byl z větší parcely vytvořen rozdělený pozemek, ale nebyl ponechán předpokládaný nebo zdokumentovaný přístup. Stejně jako u jiných forem nedokumentovaného přístupu zakládá věcné břemeno z nutnosti důvody pro snahu o dokumentovaný přístup, ale nezajišťuje právní nárok na přístup, dokud není dokumentován prostřednictvím listiny nebo soudního sporu.
Většina společností zabývajících se vydáváním nemovitostí implicitní přístup nepojišťuje.
Dokumentovaný přístup
Právní přístup lze doložit nejméně třemi způsoby, které jsou pro většinu titulových společností přijatelné: mapou parcel, listinou nebo soudním rozhodnutím.
Přístup vyhrazený mapou parcel může vytvořit dokumentovaný přístup vyhrazením cesty městu nebo okresu, který schvaluje mapu parcel, nebo vyhrazením věcných břemen přes soukromé pozemky. Tímto způsobem byl vytvořen přístup k většině městských subdivizí.
Access by deed dokumentuje právo poskytnuté služebným pozemkem pro panující pozemek k průchodu přes služebný pozemek, zpravidla po určité trase. Přístup vytvořený listinou se v pojistné smlouvě objeví jako přístupová parcela doplněná o právní popis.
V situacích, kdy se vedou soudní spory o přístup, může soud nařídit vytvoření přístupu. Soudní přístup může být přehlédnut během vyhledávání vlastnického práva, protože udělený přístup se neobjeví na listině, kde především vyhledávači vlastnických práv hledají přístupové parcely během řetězového vyhledávání vlastnického práva. Pokud soud nařídí přístup, musí být soudní příkaz doručen a přijat regulačním orgánem pro oblast, ve které se parcela nachází (město nebo okres), než titulová společnost parcelu pojistí.
Ve všech případech přístupu musí být projížděná trasa specifikována (vyměřena nebo jinak konkrétně vymezena) a musí být možné ji zakreslit v měřítku na mapě parcely, než většina titulových společností přístup pojistí. Toto bylo stručné vysvětlení věcných břemen a různých právních podrobností týkajících se přístupu na soukromý pozemek. Pro více informací o věcných břemenech a dalších otázkách týkajících se věcných břemen nás kontaktujte!