Věcná břemena jsou všudypřítomným prvkem texaského vlastnického práva a jsou obecně definována jako právo, výsada nebo výhoda, která existuje jako odlišný zájem od vlastnických práv k nemovitosti. Nejčastěji věcné břemeno umožňuje určité osobě (nebo veřejnosti) určitým způsobem užívat pozemek jiné osoby.
V Texasu existuje řada způsobů zřízení věcného břemene, jak je uvedeno v obecném právu.
Věcné břemeno výslovným udělením
Tento typ věcného břemene vzniká výslovnou dohodou stran a dodržuje formální náležitosti listin o nemovitostech v Texasu. Výslovná věcná břemena musí mít písemnou formu, musí být řádně podepsána stranou, která má být zatížena, musí z nich být patrný záměr udělit věcné břemeno s odpovídajícím právním popisem, musí být potvrzena (pokud jsou zapsána) a řádně doručena. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Předkupní právo
Předkupní právo je věcné břemeno, které bylo získáno a drženo žadatelem proti vůli vlastníka pozemku. Žadatel obvykle potvrzuje právo na věcné břemeno prostřednictvím soudního rozhodnutí a musí splňovat tyto požadavky:
- Užívání věcného břemene musí být nepříznivé, otevřené, notoricky známé a nepřátelské vůči zájmům vlastníka pozemku. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- Služebnost musí být užívána výhradně žalobcem a nesmí být přístupná veřejnosti nebo musí být kvalifikována jako služebnost společného užívání. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- Užívání věcného břemene musí být nepřerušené a nepřetržité po dobu nejméně 10 let. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Příslušenství z moci úřední
Pokud se žalobce v dobré víře spoléhá na ústní souhlas vlastníka nemovitosti s věcným břemenem, který je později odvolán, může se domáhat věcného břemene z moci úřední. Žalobce musí prokázat, že:
- příslib věcného břemene byl žalobci sdělen;
- příslibu uvěřil;
- a může prokázat spoléhání se na příslib ke své škodě, například vynaložení finančních prostředků, které nelze získat zpět, pokud je příslib odvolán. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Příkazní věcné břemeno
Příkazní věcné břemeno ukládá soud za účelem zajištění spravedlnosti. Stejně jako nárok na zřízení věcného břemene, ani věcné břemeno konkludentní nemá písemnou formu. Obvykle k němu dochází, pokud bylo věcné břemeno po určitou dobu nepřetržitě užíváno (ale nebylo zřízeno žádnou písemnou dohodou) a vlastník pozemku náhle přeruší přístup. Předchozí užívání musí být zjevné a zřejmé, přiměřeně trvalé a nezbytné pro řádné užívání vlastního pozemku žalobce. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Nakonec musí žalobce prokázat, že bezprostředně před zřízením věcného břemene existovala původně jednota vlastnictví obou nemovitostí. Typicky k tomu dochází, když je jeden pozemek rozdělen a prodán dvěma vlastníkům. Tito vlastníci pak mohou mít ústní dohodu, která uděluje věcné břemeno k pozemku druhého vlastníka. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Služebnost z nutnosti
Služebnost z nutnosti se často zaměňuje se služebností z domněnky, ale není to totéž. Pro zřízení věcného břemene z nutnosti je třeba prokázat:
- Existovala jednota vlastnictví s údajnou panující a služebnou nemovitostí.
- Přístup je nutností, nikoliv pouhou výhodou.
- Nutnost existovala v době oddělení nemovitostí. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Být bez pozemku samo o sobě nezakládá věcné břemeno z nutnosti. Žalobce musí prokázat jednání mezi oběma nemovitostmi, neboť soudy rozhodly, že nikdo nemůže mít věcné břemeno z nutnosti přes cizí pozemek. Nutnost musí být rovněž striktní, což znamená, že se jedná o jediný možný přístup k cizí nemovitosti. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.
Závěr
Pokud máte jakékoli otázky týkající se vymáhání nebo zřizování věcných břemen, obraťte se na zkušeného advokáta v oblasti nemovitostí, který vám poradí. Právo věcných břemen v Texasu je složité a vyžaduje potřebné znalosti a dovednosti při orientaci v různých typech věcných břemen, které mají vlastníci pozemků k dispozici.
Všechny informace uvedené na webu Silblawfirm.com (dále jen „web“) mají pouze informativní charakter a nejsou určeny k právnímu poradenství. Uživatelé těchto webových stránek by neměli podnikat žádné kroky nebo se zdržet jakýchkoli kroků na základě obsahu nebo informací na těchto webových stránkách. Uživatelé těchto stránek by se měli obrátit na licencovaného texaského advokáta pro úplné a kompletní posouzení svých právních problémů.