Právní služby

Owner Move In Eviction

V San Franciscu mohou pronajímatelé ukončit nájemní vztah nájemce prostřednictvím vystěhování vlastníka. Vystěhování vlastníkem často používají pronajímatelé jako prostředek k donucení dlouhodobých nájemníků k vystěhování.

Nájemníci v San Franciscu, kteří žijí v jednotkách chráněných nařízením o nájemném, mohou být vystěhováni pouze z jednoho z 16 „oprávněných důvodů“ pro vystěhování. Jedním z těchto důvodů je vystěhování na základě nastěhování vlastníka (Owner Move-In).

Co když se můj pronajímatel nikdy nenastěhuje?

Pokud se vystěhujete na základě vystěhování na základě nastěhování vlastníka a váš pronajímatel nedodrží pravidla, můžete mít důvod k žalobě o značné finanční odškodnění. To, že pronajímatel zašle oznámení o vystěhování vlastníka s tvrzením, že se chystá nastěhovat, ještě neznamená, že se skutečně nastěhuje.

Pokud máte podezření, že se váš pronajímatel nenastěhoval, kontaktujte nás a probereme vaše možnosti.

Co dělá někoho kvalifikovaným „vlastníkem“?

Pro zahájení vystěhování vlastníka musí mít kvalifikovaný vlastník určitý vlastnický podíl na nemovitosti. Vlastníci evidovaní k 21. únoru 1991 nebo dříve musí mít alespoň 10% podíl na budově. Vlastníci, kteří získali vlastnický podíl po 21. únoru 1991, musí mít v budově alespoň 25% podíl.

Jaké požadavky musí splňovat můj pronajímatel?

Vystěhování vlastníka musí být provedeno v dobré víře, s poctivým úmyslem a bez postranních úmyslů. Jinými slovy, dominantním motivem žádosti o vystěhování nájemce musí být to, aby se mohl nastěhovat majitel nebo jeho příbuzný (pokud je to relevantní).

Požadavky a způsobilost pro vystěhování majitele mohou být velmi komplikované a doporučujeme projednat každé oznámení o vystěhování, které obdržíte, s právníkem nájemce nebo obhájcem práv na bydlení.

• Vlastník musí dotčenou jednotku užívat jako své hlavní bydliště nepřetržitě po dobu 36 měsíců.
• Vlastník musí být osoba: Pronajímatel nebo příbuzný, který se stěhuje, musí být „fyzickou osobou“ a nemůže být korporací/partnerstvím/jiným podnikatelským subjektem.
• Omezení na jednu jednotku: Pronajímatelům je zakázáno provádět OMI, pokud v předmětných prostorách došlo k předchozímu OMI po roce 1998. Po vystěhování vlastníka po roce 1998 je dotčená jednotka jedinou jednotkou, na kterou lze zaměřit vystěhování vlastníka.
• Limit jednoho vystěhování: Pronajímatel může provést pouze jedno vystěhování OMI pro danou nemovitost. Vlastníci nemohou použít obývání vlastníkem jako oprávněný důvod pro dvě nebo více vystěhování v téže budově, ledaže druhé vystěhování je určeno k užívání rodičem/dítětem, prarodičem/vnoučetem nebo sourozencem, bratrem/sestrou vlastníka. nebo bylo vydáno stavební povolení k legálnímu spojení jednotek, které mají být obývány jako jedna jednotka.
• Alternativní bydlení: Žádný z vystěhovávajících se vlastníků nemůže nikde vlastnit „srovnatelné“ volné bydlení. Pokud se „srovnatelné“ bydlení uvolní před vyklizením vystěhovávaného nájemce, nemusí se nájemce stěhovat. Pokud některý z vystěhovávajících se vlastníků vlastní „nesrovnatelné“ volné obydlí, musí být toto obydlí nabídnuto vystěhovávanému nájemníkovi, ale může být nabídnuto za tržní nájemné.
• Požadavky na zápis: Pronajímatel musí u rady pro nájemné a v okresní evidenci zapsat OMI s označením jednotky, která byla předmětem vystěhování, a z toho vyplývající omezení. financování.
• Opětovný pronájem jednotek s omezením: Od 9. listopadu 2015 (součást legislativy o vystěhování 2.0) nesmí pronajímatel jednotku znovu pronajmout za vyšší nájemné, než jaké platil vystěhovaný nájemník v době vystěhování, a to po dobu pěti let od vystěhování, pokud nedošlo k přípustnému zvýšení nájemného, například k ročnímu zvýšení nájemného. Pokud se pronajímatel rozhodne jednotku znovu pronajmout do tří let od vystěhování, má vystěhovaný nájemce právo na přednostní právo se do jednotky znovu nastěhovat. Upozorňujeme, že pokud pronajímatel nezůstane v jednotce po dobu tří let a znovu ji pronajme novému nájemci za vyšší nájemné, může být vystaven žalobě ze strany vystěhovaného nájemce, mimo jiné pro neoprávněné vystěhování, podvod a porušení nařízení o nájemném.

Právo nájemců při vystěhování vlastníka

Nájemci, kteří v dotčené jednotce bydlí dvanáct a více měsíců, mají nárok na 60denní písemnou výpověď, zatímco nájemci, kteří v uvedené jednotce bydlí méně než dvanáct měsíců, mají nárok na 30denní výpověď.

Zákonné platby za přestěhování

Nájemci, kteří v postižené jednotce bydlí jeden rok nebo déle, mají nárok na náklady na přestěhování. Částka se každoročně zvyšuje a je k dispozici na webových stránkách SF Rent Board zde.

Každý starší (60 let a více) nebo zdravotně postižený nájemník nebo domácnost s nezletilými dětmi má nárok na další finanční prostředky.

Chránění nájemníci

Za určitých okolností může být nájemník osvobozen od vystěhování vlastníka. Chráněnými nájemníky jsou osoby starší 60 let nebo zdravotně postižení, kteří obývají jednotku po dobu 10 let, a katastrofálně nemocní, kteří obývají jednotku po dobu 5 let. **Výjimkou jsou případy, kdy jsou všechny jednotky obsazeny chráněnými nájemníky nebo je předmětná nemovitost rodinným domem.

Případové studie

Jedná se o některé z našich výsledků, které nejsou zárukou výsledku.

.