Klíčové poznatky
-
Co je to pravidlo 50 %
-
Je pravidlo 50 % přesné?
-
Jak používat pravidlo 50 %
Důkladný analyzátor obchodů je klíčový pro úspěch každého investora do nemovitostí, ale užitečný je i rychlý systém, který slouží jako prvotní hodnocení potenciálních nemovitostí. Pomocí výpočtů, jako je pravidlo 50 %, mohou investoři posoudit obchod s omezenými informacemi a určit, zda nemovitost stojí za více času a úsilí. Čtěte dále, abyste se dozvěděli, jak funguje pravidlo 50 % pro nemovitosti, a přidejte tento výpočet do své sady nástrojů ještě dnes.
Co je pravidlo 50 %?“
Pravidlo 50 % je vodítko, které používají investoři do nemovitostí k odhadu ziskovosti dané nájemní jednotky. Jak název napovídá, pravidlo spočívá v odečtení 50 % měsíčního příjmu z pronájmu nemovitosti při výpočtu jejího potenciálního zisku. Podle tohoto pravidla by 50 procent příjmů z pronájmu mělo být určeno na výdaje, a proto se při porovnávání potenciálních zisků s měsíčními splátkami hypotéky nebo úvěru neuvažuje.
Účelem pravidla 50 % je pomoci investorům při rychlém a informovaném rozhodování o pronájmu nemovitostí.
Jednou z nejčastějších chyb, kterých se majitelé nemovitostí při vyhledávání obchodů dopouštějí, je podcenění nákladů na výdaje. To může vést ke snížení ziskové marže nebo v některých případech k úplnému neúspěchu obchodu. Investoři v podstatě zahrnou pravidlo 50 % do počátečního hodnocení transakce jako způsob ochrany před neočekávanými náklady a výdaji.
Jak funguje pravidlo 50 %
Pravidlo 50 % funguje tak, že se vezme celkový měsíční příjem z pronájmu a vydělí se na polovinu. To proto, aby se zohlednily případné výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti, jako jsou opravy, daně, správa nemovitosti a další. Investoři nemusí znát přesné náklady, aby mohli toto pravidlo využít, ve skutečnosti je tento výpočet tak oblíbený proto, že umožňuje investorům rychle a na základě omezených informací odhadnout potenciální obchody.
Jedinou věcí, kterou je třeba si uvědomit, je, že pravidlo 50 % neklasifikuje splátky hypotéky nebo úvěru jako „náklady“. Místo toho by se splátky úvěru měly porovnávat se zbývající polovinou příjmů z pronájmu, aby se určilo, zda s nemovitostí pokračovat, či nikoliv.
Příklad pravidla 50 %
Řekněme, že si na svém trhu prohlížíte rodinný dům s odhadovaným měsíčním příjmem z pronájmu ve výši 3 000 USD. Podle pravidla 50 % by to znamenalo, že přibližně 1 500 USD z této částky bude použito na výdaje spojené s nemovitostí. Zbývalo by vám tedy dalších 1 500 USD, které byste mohli zhodnotit v porovnání se splátkou úvěru. Pokud máte měsíční splátku hypotéky na nemovitost ve výši 1 200 USD, tato investice by teoreticky přinesla cash flow ve výši 300 USD měsíčně. Na základě tohoto čísla byste se pak mohli rozhodnout, zda dokončit důkladnější analýzu domu.
Je pravidlo 50 % přesné?“
Pravidlo 50 % poskytuje dobré vodítko pro první zhodnocení nemovitosti, i když by nemělo být považováno za zcela přesné vyjádření při výpočtu výdajů. Účelem pravidla je pomoci investorům poněkud přesně vyhodnotit výdaje, aniž by je podcenili, a to i s omezenými informacemi o nemovitosti. V první fázi analýzy transakce investoři pravděpodobně nemají k dispozici všechna čísla o nemovitosti potřebná k určení celkových nákladů. Proto by pravidlo 50 % mělo být považováno za obecné vodítko, nikoli za pevné pravidlo.
Mnozí investoři zjistili, že pravidlo 50 % nadhodnocuje výdaje spojené s nemovitostí. Důvodem je, že ne všechny domy mají stejné daně z nemovitosti, poplatky HOA nebo požadavky na údržbu. Ve skutečnosti tyto náklady nemusí dosahovat ani poloviny celkového nájemného, což by vás mělo při hlubším proniknutí do čísel příjemně překvapit. Dalším omezením pravidla 50 % je, že nezohledňuje neobsazenost, protože neexistuje záruka, že budete moci nemovitost pronajmout celoročně nebo ihned.
Jak vydělat peníze pomocí pravidla 50 % v realitách
Nejlepším způsobem, jak využít pravidlo 50 %, je považovat ho za předkrm s následnou důkladnější analýzou celého chodu. Pokud nemovitost projde tímto testem, spočítejte si před dalším postupem další ukazatele. Pravidlo 50 % by se nikdy nemělo používat jako konečné slovo při rozhodování o investici; lze jej však použít při určování, kdy neinvestovat. Například pokud si projdete čísla o nemovitosti a vaše hypotéka výrazně převyšuje polovinu příjmů z pronájmu, nemusí být tato transakce (nebo váš úvěr) tou nejlepší volbou.
Jak již víte, před přijetím investiční příležitosti je nezbytné myslet na náležitou péči. Pokud chcete pravidlo 50 % využít k vydělávání peněz, pak pochopte, že by mělo jít ruku v ruce se silnou kalkulačkou pronájmu nemovitosti. Nezapomeňte položit předchozímu pronajímateli otázky, prozkoumat oblast trhu a zhodnotit všechny aspekty nemovitosti, když přijde čas skutečně investovat. Mezitím využijte dohodu o 50 % k rychlé analýze potenciálních možností a toho, zda stojí za to se na ně podívat ještě jednou.
Shrnutí
Jako zaneprázdněný investor můžete být časově nároční provádět důkladnou analýzu každé potenciální transakce, která vám přijde do cesty. Právě zde se mohou hodit výpočty, jako je pravidlo 50 %. Porovnáním příjmů z pronájmu a odhadovaných výdajů můžete rychle rozeznat, zda nemovitost stojí za druhý pohled. Až se příště setkáte s potenciálním obchodem, proveďte tato čísla a sami se přesvědčte, jak vám může pravidlo 50 % pomoci.