Pozemky v Singapuru jsou drženy na základě tří hlavních typů nájemních smluv: volné vlastnictví, nájemní smlouva na 999 let a nájemní smlouva na 99 let.
U nemovitostí postavených na pozemku ve volné držbě patří pozemek vlastníkovi v nájmu na dobu neurčitou, takže se nemusíte obávat, že by nájemní smlouva vypršela (samozřejmě s výjimkou obávané státní akvizice). To se do jisté míry vztahuje i na nemovitosti pronajímané na 999 let, protože 999 let je jistě dostatečně dlouhá doba na to, aby se v nich bez problémů ubytovalo mnoho generací.
Největší obavy však vzbuzují nemovitosti pronajímané na 99 let. Jaká práva mají vlastníci této třídy majetku po skončení nájemní smlouvy, kdy se vlastnické právo k pozemku vrací původním majitelům?
V tomto článku se zaměříme na dopady skončení nájemní smlouvy na soukromé vlastníky nemovitostí (jako jsou kondominia a privatizované HUDC). Pokud vás zajímají HDB, psali jsme o nich zde.
Komu se vrátí nájemní právo a co se stane potom?“
Více než tři čtvrtiny pozemků v Singapuru jsou ve vlastnictví státu a v držení Singapurského pozemkového úřadu (Singapore Land Authority, SLA), který působí jako správce pozemků. Zbytek tvoří několik málo pozemků ve volném vlastnictví, které jsou v držení jiných státních úřadů, jako jsou HDB, JTC, PSA a soukromých vlastníků.
Po uplynutí 99letého pronájmu se vlastnictví pozemků vrací zpět státu a práva všech vlastníků nemovitostí fakticky zanikají.
Jistě však budou mít vlastníci nemovitostí nárok na spravedlivou náhradu za své domy, které na pozemku zůstávají Bohužel ne. Tvrdá (a někteří by mohli říci nespravedlivá) realita je taková, že SLA nemá povinnost uhradit ani vyplatit vůbec žádnou náhradu.
Jaké možnosti tedy mají vlastníci nemovitostí pronajatých na 99 let?
Vlastníci nemovitostí s 99letým nájmem mají dvě možnosti, přičemž obě zahrnují zaplacení příplatku státu za prodloužení doby nájmu.
Mohou buď doplnit nájemní smlouvu na svůj pozemek přímo u SLA, nebo prodat svou nemovitost cizímu developerovi (tzv. kolektivní prodej nebo prodej en bloc). Obě tyto možnosti musí provést všichni vlastníci společně a nelze je uskutečnit individuálně.
Doplnění nájmu
V tomto případě vlastníci nemovitostí požádají SLA o opětovné doplnění nájmu na 99 let s tím, že zaplatí prémii za pozemek. Pokud tedy například na pozemku zbývá 50 let, mohou vlastníci doplnit dalších 49 let, takže se nájemní smlouva vrátí zpět na 99 let.
Tuto prémii posuzuje hlavní odhadce SLA případ od případu s přihlédnutím k faktorům, jako je počet zbývajících let nájmu.
V tomto okamžiku je na uvážení SLA, zda žádost schválí, nebo zamítne. Při rozhodování SLA zvažuje různé faktory nájemní smlouvy včetně toho, zda by prodloužení odpovídalo dlouhodobému záměru vlády s pozemkem a zda by navrhované využití optimalizovalo využití pozemku.
V případě úspěšného doplnění nájemní smlouvy mohou vlastníci nemovitostí nadále užívat své nemovitosti po dobu obnoveného 99letého nájemního vztahu.
Tato možnost by samozřejmě byla ideální pro většinu vlastníků nemovitostí s 99letou dobou trvání, ale bohužel neúměrně vysoké poplatky za pozemky účtované SLA způsobují, že tato možnost je pro běžné jednotlivce příliš drahá a obvykle ji volí společnosti nebo jiné soukromé subjekty, které si ji mohou dovolit.
Příkladem nemovitostí, které úspěšně získaly navýšení nájmu, jsou bývalý Shing Kwan House a ICB Building (nyní SGX Building), bývalý Overseas Union House (nyní 50 Collyer Quay) a bývalá HMC Building (nyní Lumiere).
Kolektivní (nebo en bloc) prodej
Kolektivní (nebo, jak se lidově říká, en bloc) prodej je možností, kterou upřednostňují individuální vlastníci domů, protože přesouvá velkou povinnost platby za pozemek na soukromé developery nebo společnosti, které si to mohou lépe dovolit.
Nevýhodou je, že na rozdíl od doplatku nájemného již vlastníci nebudou mít právo zůstat ve své nemovitosti, protože práva k nájmu místo toho přejdou na soukromé developery.
Co však získají, je náhrada za jejich majetek, na kterou by neměli nárok, kdyby jejich nájemní smlouva jednoduše vypršela.
Rok 2007 byl vrcholem prodeje en bloc, včetně dosud největšího prodeje en bloc: prodeje bytů Farrer Court. Jeho 618 jednotek bylo prodáno za celkem 1,339 miliardy dolarů, což každému majiteli domu vyneslo skvělých 2,122 až 2,238 milionu dolarů (po odečtení režijních nákladů). V roce 2016 došlo také k hromadnému prodeji dvou privatizovaných sídlišť HUDC (Shunfu Ville a Raintree Gardens) a předpokládáme, že tento trend prodeje sídlišť HUDC en bloc bude pokračovat i v roce 2017.
Pokud vás zajímá podrobný popis procesu prodeje en bloc, určitě si přečtěte náš článek o tomto procesu zde.
Nemovitosti pronajaté na 99 let:
Pokud je vaším cílem pořídit si dům, který budete moci předávat z generace na generaci, nemovitost s 99letým nájmem rozhodně není pro vás.
Jestliže se však spokojíte s tím, že budete dům prostě vlastnit po celý svůj život (hej, vaše děti se o sebe postarají samy), nebo jej kupujete čistě pro investiční účely, pak vážně stojí za to o něm uvažovat.
Problematice nemovitostí s vlastnickým právem vs. nemovitostí s nájemním právem jsme se věnovali již dříve, takže se určitě podívejte sem, kde najdete podrobnější srovnání.
Ačkoli vlastnictví nemovitosti formou leasingu nepochybně ovlivňuje potenciál jejího zhodnocení, do hry vstupují i další faktory. Například, ať už kupujete nemovitost ve vlastnictví nebo na pronájem n, vybírejte si takovou zástavbu, která se nachází v blízkosti stanice MRT, dobrých škol a další občanské vybavenosti (můžete tak učinit pomocí vyhledávacích filtrů na 99.co, které vám umožní zúžit výsledky podle blízkosti k různým objektům občanské vybavenosti). Díky tomu bude developerský projekt žádanější pro soukromé developery, což zvýší vaše šance na pozdější prodej en bloc.