Zatímco megabanky jako Bank of America, Wells Fargo a JPMorgan Chase začátkem tohoto roku zaujaly titulky novin, když samostatně oznámily plány nabízet hypotéky, které od dlužníků vyžadují pouze 3% akontaci, existuje další velký věřitel, který v tichosti požaduje od dlužníků ještě méně.
Pro mnohé na trhu neznámá společnost Quicken Loans začala koncem loňského roku nabízet ještě výhodnější nabídku pro dlužníky – hypotéku s 1% akontací.
Zde však společnost poprvé otevírá informace o tomto produktu.
Za prvé, program hypotéky Quicken s 1% akontací není pro každého, protože má několik podmínek a požadavků, ale 1% akontace je stále 1% akontace.
Stále je o 66 % nižší než to, co nabízejí Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase a mnoho dalších velkých věřitelů.
Proč se tedy společnost Quicken Loans rozhodla porušit pravidla?“
Poté, co nás na program společnosti Quicken s 1% zálohou upozornil zasvěcený pracovník hypotečního průmyslu Rob Chrisman, který na program společnosti Quicken upozornil na začátku tohoto týdne, HousingWire kontaktoval společnost Quicken, aby nám přesně na tuto otázku odpověděla.
Nyní v exkluzivním rozhovoru Bill Banfield, viceprezident společnosti Quicken Loans pro kapitálové trhy, poskytuje další podrobnosti o tom, jak tento program vznikl, jak funguje a proč je pro společnost Quicken tak důležitý.
Podle Banfielda není program půjček s 1 % dolů tak šokující, jak se zdá.
Program je ve skutečnosti součástí partnerství mezi společnostmi Quicken a Freddie Mac, které bylo oznámeno v říjnu 2015.
Tehdy byly podrobnosti o partnerství kusé, přičemž obě organizace uvedly, že program bude obsahovat „jedinečné, společně vyvinuté produkty, které budou odpovídat potřebám rozvíjejících se trhů, včetně mileniálů, zájemců o první bydlení a dlužníků ze střední třídy.“
Jak se ukázalo, jednou z těchto možností je půjčka s 1% akontací, ale jak Banfield poznamenává, půjčka je ve skutečnosti strukturována tak, aby byla součástí programu Home Possible Advantage společnosti Freddie Mac, který tento vládou sponzorovaný podnik spustil v prosinci 2014, a vyžaduje 3% akontaci.
Jak se tedy Quicken Loans dostane od kupujícího z 1% akontace na 3%, která jsou nutná pro účast v programu společnosti Freddie Mac? Společnost Quicken poskytne dlužníkovi peníze navíc, řekl Banfield.
„Požadujeme 1 % od spotřebitele a poskytujeme mu 2 % dotaci, takže klient má okamžitě 3 % vlastního kapitálu,“ řekl Banfield pro HousingWire.
Program s 1 % zálohou však není nabízen každému, řekl Banfield. Existuje několik pravidel pro to, kdo má nárok.
Za prvé, úvěry Quicken s 1% akontací jsou k dispozici pouze pro hypotéky na koupi. Refinancování není povoleno. Za druhé, program lze využít pouze na rodinný dům nebo byt, nikoli na druhý dům, investiční nemovitost nebo družstevní byt.
Kromě toho musí mít dlužníci skóre FICO 680 nebo vyšší, musí vydělávat méně, než je mediánový příjem v jejich kraji, a poměr dluhu k příjmu musí být 45 % nebo nižší.
Společnost Quicken Loans také v rámci programu poskytuje všem způsobilým dlužníkům bezplatný online kurz o vlastnictví domu. Prvonabyvatelé musí absolvovat online kurz, aby byli způsobilí pro tento program.
Proč má tedy tento program pro dlužníka smysl, samozřejmě kromě nízké akontace?
Podle Banfielda jsou podmínky tohoto úvěru výhodnější než například úvěr krytý Federal Housing Administration.
„Pravdou u FHA je, že její maximální poměr úvěru k hodnotě nemovitosti je 96,5 %,“ vysvětluje Banfield. „Ale většina kupujících si na něj nabalí pojistné za pojištění hypotéky předem ve výši 1,75 %, takže jim zůstane 98,25 % LTV.“
Takže když Fannie a Freddie nabízejí dlužníkům možnost složit pouze 3 %, bez pojistného za pojištění hypotéky předem a bez pojistného za pojištění hypotéky po celou dobu trvání úvěru jako u FHA, mají dlužníci více vlastního kapitálu předem a více vlastního kapitálu, když skončí s MI, říká Banfield.
Vzhledem k těmto podmínkám „byste to nepovažovali za subprime úvěr,“ řekl Banfield na otázku ohledně možných negativních ohlasů na tento program. „Trh se od krize tolik změnil. Pravidla jsou nyní mnohem jiná. Opravdu nemůžete zavést takový program, aniž byste si ho důkladně promysleli.“
Proč tedy nabízet půjčky spotřebitelům, kteří složí pouze 1 % kupní ceny svého domu?“
Pro společnost Quicken jde především o snahu pomoci více spotřebitelům získat bydlení a zároveň zajistit, aby to bylo provedeno inteligentně a bezpečně.
„Chceme se pokusit pomoci lidem a udělat to chytrým způsobem,“ řekl Banfield. „Pro nás to byla skutečně otázka, pokud chcete poskytnout přístup k úvěru, jak to udělat zodpovědně? Jak můžete lidem pomoci? Pokud mají začínající kupující problémy, existují chytré způsoby, jak jim pomoci a zároveň vyvážit přístup k úvěru?“
A společnost Quicken viděla tuto příležitost v programech úvěrů s 3% akontací, které nabízejí společnosti Freddie Mac a Fannie Mae, které v prosinci 2014 rovněž spustily program úvěrů s 3% akontací.
Podle Banfielda začala společnost Quicken nabízet oba programy, ale zaznamenala jen omezenou odezvu.
„Nabídli jsme společnostem Fannie a Freddie úvěry s 97% LTV, protože je znovu oživily. Ale zaznamenali jsme anemický růst těchto programů,“ řekl Banfield.
„Otázkou se stalo, že když nabízíte programy s 3%, proč toho lidé nevyužívají? No, lidé budou hledat to, co je pro ně nejlepší,“ Banfield „A tyto programy byly zpočátku příliš podrobné na to, aby se snažily najít správnou věc pro správného kupujícího.“
Ale v době, kdy Fannie a Freddie tyto programy vyhlásily, Banfield poznamenal, že obě GSE změnily některé podmínky, aby umožnily více dlužníkům využít program nízké akontace.
„Příběhy, které slyšíte, jsou o tom, jak dostat více lidí na vstupní úrovni kupujících, ať už se jedná o prvonabyvatele nebo mileniály, do domu,“ řekl Banfield. „Je tu spousta překážek. Někteří lidé se z nějakého důvodu rádi vyhýbají FHA. A my jsme chtěli mít konvenční možnost, abychom lidi dostali do více domů.“
Společnost Quicken proto spolupracovala s Freddie Mac na pilotním projektu tohoto programu, aby svým zákazníkům nabídla další rozumnou možnost úvěru.
„V současné době je to jedna z možností pro naše zákazníky. Bude to opravdu specifické pro jednotlivé klienty,“ řekl Banfield. „Chceme se o naše klienty postarat a co nejvíce jim pomoci. Takže pokud je to pro ně nejlepší možnost, uděláme to. Pokud ne, pokud je lepší variantou úvěr FHA nebo (úvěr podporovaný ministerstvem pro záležitosti veteránů), pak to uděláme místo něj.“
Banfield uvedl, že společnost zaznamenala dobrou odezvu na program 1% zálohy od jeho vzniku a očekává, že se tento program bude v budoucnu rozšiřovat.
„Začali jsme tento program nabízet před šesti nebo sedmi měsíci a myslím, že se zatím osvědčil velmi dobře,“ řekl Banfield. „Tento program se neustále rozrůstá a myslíme si, že se bude rozrůstat i nadále.“