V nemovitostech je princip regrese jednoduchý. Jedná se o jev, kdy se hodnota hodnotných nemovitostí snižuje o okolní nemovitosti s nižší hodnotou. Pokud znáte radu „kupte si nejlevnější dům v bloku“, znáte princip progrese, kdy je odhadní hodnota nemovitosti s nízkou hodnotou zvýšena přítomností nemovitostí s vysokou hodnotou v jejím okolí. Regrese je opakem progrese a pro prodávající a kupující domů představuje oprávněnou obavu.
Jako realitní makléř si udržujte aktuální informace o průměrných hodnotách domů ve čtvrtích, kde realizujete prodeje. Nové migrační vzorce, ekonomické změny, chátrání starších domů a budov a příliv nových podniků v sousedství – zejména specifických prodejců, jako jsou Starbucks a Trader Joe’s – mohou zvýšit nebo snížit hodnotu nemovitostí. K výkyvům hodnoty nemovitostí nedochází jednotlivě; když dojde k velké změně, jako je jedna z výše popsaných, změní se hodnota nemovitostí v celé čtvrti. V případech, kdy hodnoty regresují, to znamená pokles hodnoty u novějších a hodnotnějších domů v sousedství.
Příklady regrese v akci
Princip regrese funguje podobně jako princip shody, který říká, že dům s vybavením, které se výrazně vymyká typické nabídce okolí, nebude kvůli své odchylce oceněn na svou skutečnou hodnotu. Například velký, moderní dům ve čtvrti složené z menších, starších domů bude podhodnocen, protože typický kupující, který hledá domy podobné tomu většímu, modernímu, nehledá domy ve čtvrtích s malými, starými domy.
Převedeno do dolarových čísel, regrese funguje takto: ve čtvrti, kde je průměrný dům oceněn na 300 000 dolarů, nebude dům v hodnotě 500 000 dolarů v jiné čtvrti oceněn na 500 000 dolarů, i když je totožný s domem, který je oceněn stejně vysoko jen o několik bloků dál.
Představte si hypotetický scénář, že si jednotlivec koupí jeden z domů v této čtvrti za 280 000 USD s tím, že k němu přistaví další dvě ložnice a další koupelnu, čímž zvýší jeho hodnotu nad rámec toho, na co byl oceněn, když má pouze tři ložnice a jednu koupelnu, což je typické pro jeho okolí. Ačkoli na druhé straně města by se dům s pěti ložnicemi a dvěma koupelnami mohl prodat za 450 000 USD, tento konkrétní dům by mohl dosáhnout pouze 425 000 USD, protože je obklopen nemovitostmi, které mají průměrnou hodnotu 300 000 USD.
Jak odhadci nemovitostí používají princip regrese k oceňování nemovitostí
Princip regrese je pro odhadce nemovitostí důležitý. Zde je uvedeno, jak v této souvislosti funguje:
- Oceňovatelé zjišťují údaje o prodejích podobných nemovitostí v okolí oceňované nemovitosti. Hodnoty domů jsou reprezentovány jako cena za metr čtvereční nebo jsou zjištěny vydělením stanovené hodnoty domu jeho metrem čtverečním;
- S těmito údaji se pak odhadce zabývá rozdíly mezi nemovitostmi. Mohou to být rozdíly v počtu ložnic, rozdíly ve velikosti pozemku a rozdíly ve výměře čtverečních metrů. Je důležité mít na paměti, že větší neznamená automaticky hodnotnější, pokud jde o domy. Mezi další faktory, které ovlivňují hodnotu jednotlivých nemovitostí, patří stav interiéru domu a jeho dispozice; na základě těchto údajů pak
- odhadce může zakreslit jednotlivé nemovitosti jako body do grafu a zjistit, jak při kontrole konkrétních proměnných může být hodnota jednotlivého domu negativně ovlivněna nemovitostmi s nižší hodnotou v okolí.
Oceněná hodnota domu může v konečném důsledku dělat mnoho věcí. Může být důvodem, proč potenciální kupující od obchodu odstoupí – poté, co uvidí, jakou má dům skutečnou hodnotu, se může rozhodnout poohlédnout se jinde a najít dům, který má lepší hodnotu. Nebo může být použita k určení hodnoty domu jako manželského majetku při rozvodu manželů. Komerční nemovitosti se oceňují také pro účely ocenění majetku při bankrotech, fúzích, akvizicích, rozvodech, komerčních prodejích a komerčních nákupech.
Připravte se na svou další kariéru s příručkou Real Estate Prep Guide
Když se opravdu chcete stát realitním makléřem, musíte se důkladně připravit na zkoušku na realitní licenci. Začněte se na zkoušku připravovat ještě dnes s Real Estate Prep Guide. Jsme si tak jisti účinností našich materiálů, že nabízíme kompletní záruku vrácení peněz každému studentovi, který nesloží zkoušku na realitní licenci. Zkoušku můžete složit a my jsme zde, abychom vám v tom pomohli. Spolupracujte s Real Estate Prep Guide a posuňte se blíže ke svému kariérnímu cíli v oblasti nemovitostí.