Med en korrekt struktureret 1031-Exchange kan skatteyderne udskyde betalingen af kapitalvindingsskatten efter salget, hvis de geninvesterer salgsindtægterne i den anden “tilsvarende” ejendom.
Transaktioner, der involverer skatteudskudte udvekslinger, er underlagt nøje kontrol af IRS og involverer komplekse Treasury Regulations, Revenue Rulings og Internal Revenue Codes.
Vi udarbejder og gennemgår 1031-udvekslingsaftaler og supplerende dokumenter for at sikre, at transaktionen er korrekt struktureret, gennemføres rettidigt og overholder alle gældende skatteregler.
For at bestemme den mest optimale struktur for klientens 1031-udveksling analyserer vi omhyggeligt ejendommens ejerstruktur, klientens indkomstskatteklasse, markedsværdien og et omkostningsgrundlag for klientens ejendom, værdien af ejendommens forbedringer, indberettede tab, overførsler og fradrag.
Fælles 1031-Exchange-strukturer omfatter:
- Simultaneous Exchange
- Simultaneous Exchange
- Delayed Exchange
- Reverse Exchange
- Construction / Improvement (Built-to-Suit) Exchange
- “Drop and Swap” og “Swap and Drop” Exchanges
- Use of Delaware Statutory Trusts for Replacement Property
- Dissolutions and Liquidations of Partnerships Followed by Exchange
Representing the buyers, forhandler vi en salgskontrakt med sælgers advokat og sikrer, at sælgeren indvilliger i at samarbejde med vores klient og den kvalificerede mellemmand for at gennemføre den underliggende 1031-udveksling.
Som repræsentant for sælgerne udarbejder vi en salgskontrakt og forhandler den med købers advokat. Vi sikrer, at køberen accepterer at samarbejde uden yderligere omkostninger for sælgeren for at gennemføre 1031-udvekslingen, herunder overdragelse af sælgers kontraktlige rettigheder og forpligtelser til en kvalificeret mellemmand.
Vores advokatfirma kan også hjælpe klienter med at vælge en kvalificeret mellemmand til at opbevare 1031-Exchange-indtægter og sikre, at en sådan mellemmand har den nødvendige tekniske erfaring til at gennemføre transaktionen og opretholder en kaution til dækning af eventuelle tab.
Delaware Statutory Trust (DST) 1031-Transaktioner:
Vores ejendomsadvokater har også erfaring med strukturering af DST-transaktioner for 1031-Exchange-investorer. DST-investorer ejer en “beneficial interest” i fonden. Dette giver investorerne mulighed for at eje en “udelt brøkdel af en interesse” i den investeringsejendom, der ejes af fonden. Vores tjenester omfatter:
- Kontrol af, at DST blev dannet korrekt, og at en sponsor foretog alle nødvendige statslige indgivelser, herunder indgivelse af Certificate of Trust hos Secretary of State;
- Rådgivning af kunden om truststrukturer og de involverede gebyrer;
- Revision af en trustaftale/tegningsdokumenter og rådgivning af klienten om hans/hendes rettigheder og forpligtelser i henhold til trusten;
- Sikring af, at ejendomsretten til den ejendom, der besiddes i en trust, er ubehæftet;
- Sikring af, at en trust er klassificeret som en “trust” i henhold til Treasury Regulations Section 301.7701-4;
- Gennemgang af master-lease-aftale(r); og
- Repræsentation af en klient ved afslutningen (DST-placering).
Det er vigtigt at bemærke, at Section 1031 ikke udtrykkeligt omhandler behandlingen af interesser i en DST. IRS konkluderede i Revenue Ruling 2004-863, at under de begrænsede omstændigheder vil reelle ejere af en DST, der igen ejer fast ejendom, blive behandlet som ejere af en direkte interesse i en sådan fast ejendom med henblik på bestemmelserne om ikke-anerkendelse i Section 1031. Som sådan er en omhyggelig gennemgang og due-diligence af DST-udbudsdokumenterne afgørende for at sikre, at en trust overholder alle de nødvendige IRS-skatteregler for at opfylde kravene i Section 1031. Vores 1031-exchange-advokater vil hjælpe dig med at strukturere din DST-investeringsplacering.
Ressourcer til 1031-Exchanges i NYC:
Like-Kind Exchanges Under IRC Code Section 1031
Like-Kind Exchanges – Real Estate Tax Tips
IRS Qualified Intermediary Information for Like-Kind Exchanges
Perils of a Tax-Deferred Transaction when the Qualified Intermediary Goes Bankrupt
Udveksling af flere ejendomme under Section 1031
Udveksling af ejerlejlighedsenheder til andelslejlighed i New York City under 1031 Like-Kind Exchange
Skæringspunktet mellem Delaware Statutory Trusts og Tenancies in Common
Section 1031 Exchanges: Faldgruber
Indførelse af kapitalvindingsskat på Like-Kind Exchanges
The Like-Kind Exchange of Partnership Interests Under IRC Section 1031
Like-Kind Real Estate – IRS
Like-Kind Exchange Outline