1031 Exchange i Texas – Din guide til regler, udvekslingsselskaber, krav og mere

Sidst opdateret den 22. januar 2021 kl. 02:56

Hvis du er en Texas ejendomsinvestor, har du sandsynligvis været meget tilfreds med resultatet i de seneste par år. Texas er i brand – økonomien går godt, arbejdsløsheden er lav, og ejendomsværdistigningen er gennem taget. Alle grunde, der peger på, at 1031-udveksling i Texas er en god idé.

Områder som Austin, Dallas, Houston, San Antonio og andre har set ejendomspriserne eksplodere i løbet af de sidste par år. Læg dertil en høj ejendomsskat, og nogle ejendomsinvestorer ønsker at tage nogle chips af bordet. Ved at sælge opnår investorerne forskellige mål såsom øget cash-flow, lavere risiko for geografisk koncentration og færre hovedpiner i forbindelse med ejendomsadministration.

Så når du skal sælge, hvorfor vil du så give den føderale regering 40 % af din gevinst? Efter at have betalt enorme summer i ejendomsskat får man stadig den korte ende af pinden, når man sælger, og det gør det svært at geninvestere i noget nyt! Det er her, at 1031-udvekslingen i Texas kommer ind i billedet. Ved at bruge 1031-udvekslingen i Texas kan investorer udskyde skatterne på et ejendomssalg til deres næste ejendom. Der er masser af gode grunde til at bruge 1031-udvekslingen i Texas. Vi vil forklare alle disse og meget mere.

I denne artikel starter vi med en hurtig oversigt og genopfriskning af 1031-udvekslingens grundprincipper. Derefter vil vi diskutere reglerne og definitionerne for 1031-udveksling, der er specifikke for staten Texas. Derefter vil vi diskutere de fordele, som Texas-investorer i fast ejendom har ved at foretage en 1031-udveksling frem for ikke at foretage en. Til sidst har vi gennemgået nogle af de bedste 1031-udvekslingsselskaber og deres kvalificerede formidlere. Staten Texas er en af de bedste stater til at foretage en 1031-udveksling, og det skyldes bl.a. en overflod af gode kvalificerede mellemmænd. Lad os komme i gang!

1031-udveksling i Texas Regelsæt Grundlæggende regler

Hvor vi taler om, hvordan 1031-udveksling i Texas er anderledes end i andre stater, er der nedenfor en hurtig genopfriskning af de grundlæggende regler for 1031-udveksling.

Den 1031 Exchange, også kaldet en Starker Exchange eller Like-Kind Exchange, er en af de mest kraftfulde skatteudskydelsesstrategier inden for fast ejendom. Kort sagt giver den dig mulighed for at udskyde betalingen af kapitalgevinst- og afskrivningsskat ved at “bytte” din eksisterende ejendom til en ny, erstatningsbolig.

I stedet for bogstaveligt talt at “bytte” ejendomme med en anden person (kaldet den samtidige udveksling), vælger de fleste investorer den forsinkede udveksling. Ved denne udveksling sælger du din eksisterende ejendom og køber en ny erstatningsejendom af samme eller større værdi inden for en bestemt tidsramme.

Disse tidsfrister kræver, at du identificerer tre potentielle erstatningsejendomme inden for 45 dage efter, at din gamle ejendom er blevet solgt, og at du lukker en af dem inden for 180 dage. Så længe denne nye erstatningsejendom er “af samme art” som den oprindelige ejendom, er af samme eller større værdi, og du har fået hjælp fra en kvalificeret mellemmand, vil din ombytning lykkes. Vi forsøger at forenkle 1031-udvekslingskonceptet så meget som muligt, når der er et væld af andre emner, der skal dækkes for at sikre, at din 1031-udveksling i Texas bliver en succes.

1031-udvekslingsregler, der er specifikke for Texas

I modsætning til nogle stater som Washington, Californien, Colorado og andre har Texas ikke nogen regler på statsniveau, der skal overvejes i forbindelse med 1031-udveksling. På grund af Texas’ erhvervsvenlige klima, den voksende økonomi og de generelt lave skatter er dette ikke overraskende! Texas har ingen statslige indkomst- eller kapitalvindingsskatter. Dette gør det så meget desto mere afgørende at sikre, at dit 1031-udvekslingsfirma og din kvalificerede mellemmand er erfarne og velrenommerede.

Andre stater som Washington har indført retningslinjer og regler, som 1031-udvekslingsselskaberne skal følge. I Texas kan alle blive kvalificerede mæglere. Det betyder, at der ikke kræves nogen særlig uddannelse, certificeringer eller licenser! Der har været eksempler på, at kvalificerede formidlere har bragt deres kunder i problemer eller endog erklæret sig konkurs og brugt kundernes midler til at betale kreditorer. Hvis du leder efter et velrenommeret 1031-udvekslingsfirma i Texas, kan du nederst i denne artikel finde vores anbefalinger.

Hvorfor lave en 1031-udveksling i Texas

Udover at spare på skatterne (både kapitalgevinster OG afskrivningsgenvinding) er der mange andre fordele ved at lave en 1031-udveksling i Texas. Da de fleste metroområder i Texas har oplevet enorme stigninger i løbet af de seneste par år (især Austin, Dallas og San Antonio), ønsker mange investorer at tage chips af bordet, mens de udskyder skatterne. Nedenfor er nogle af de bedste grunde Texas ejendomsinvestorer bør overveje 1031 udveksling for deres investeringsejendom.

Spar på Texas ejendomsskatter med 1031 udveksling

Alle, der ejer ejendom i Texas, til investeringsformål eller på anden vis, vil fortælle dig, hvor høje ejendomsskatterne er i staten. Da Texas ikke har statslig indkomstskat, er det sådan, lokale skoler, veje og andre tjenester finansieres.

Hvis du er træt af at skulle af med massive beløb på ejendomsskatter, kan en 1031-udveksling være en god mulighed. Med en 1031 kan du bytte din investeringsejendom i Texas til en ejendom i en anden stat. Særligt populære er crowdfunded, passive investeringer såsom Delaware Statutory Trusts. På denne måde kan du drage fordel af Texas’ politik med nul indkomstskat og samtidig undgå så høje ejendomsskatter på din nye ejendom.

Større fleksibilitet med hensyn til ejendomstyper med 1031-udveksling

Næsten alle ved, at det primære mål med de fleste 1031-udvekslinger er at spare på skatterne. Hvad investorerne måske ikke ved, er imidlertid, at det også er et fantastisk værktøj til at give fleksibilitet med hensyn til den ejendomstype, du ejer. Mange antager, at “like-kind”-kravet betyder, at hvis du sælger et enfamiliehus, skal du erstatte det med et andet enfamiliehus. Dette er ikke tilfældet!

I mange tilfælde bruger investorerne 1031-bytteordningen i Texas til at flytte til en helt anden type ejendom med skatteudskydelse. For eksempel diversificerer nogle investorer ud af flerfamilieejendomme eller selvopbevaringsejendomme og overgår til industriejendomme eller endog ledig jord. Overraskende nok betragtes selv ejerskab af mineralrettigheder som lignende.

Dette er fantastisk for investorer, der har opbygget en portefølje af boligejendomme, og som ønsker at tage et skridt tilbage med hensyn til forvaltning og hovedpine. Især hvis du ser på mulighederne for ejendomsplanlægning og ikke ønsker at videregive en portefølje ejendomsejendomme til forskellige arvinger, kan en 1031-udveksling i Texas hjælpe. Ved at diversificere en portefølje af enfamiliehuse til en DST- eller olie & gasinteresse kan du øge cash-flowet, mens du arbejder færre timer. Alt sammen mens du betaler nul skat!

Bedste 1031-udvekslingsselskaber i Texas

Hvis du har besluttet, at en 1031-udveksling i Texas er den rigtige for din situation, giver det det næste spørgsmål. “Hvordan foretager jeg en 1031-udveksling i Texas?” Det første skridt er altid at rådføre sig med et 1031-udvekslingsfirma i Texas og finde den bedst kvalificerede mellemmand til opgaven. Vi har gennemgået eksperterne, talt med kunder som dig selv og kontaktet hver af disse ombytningsvirksomheder. Nedenfor er vores bedste valg til din 1031-udveksling i Texas.

Texas 1031 Exchange

Vores første valg til de bedste 1031-udvekslingsselskaber i Texas har det passende navn….Texas 1031 Exchange! Texas 1031 drives af to partnere, og holdet har gennemført 1031-udvekslinger i næsten 20 år. Wayne H. Roitsch og Sydney A. Miller er begge certificerede udvekslingsspecialister og gennemfører 1031-udvekslinger både i Texas og i hele USA.

Grundet i begyndelsen af 2000’erne, differentierer Texas 1031 Exchange sig ved at have det mest indgående kendskab til Texas-specifikke regler og og bestemmelser. Da mange investorer fra Texas er involveret eller ønsker at blive involveret i olie & gasindustrien, er Texas 1031 en stor ressource for udvekslinger, der involverer royalties på mineralrettigheder. Tro det eller ej, men du kan bytte en ejerlejlighed eller et duplexlejlighed (eller enhver anden form for investeringsejendom) for olie- og gasroyalties. Disse kræver normalt ingen forvaltning og er de mest “passive” indkomstkilder, der findes!

Dertil kommer, at Texas 1031 Exchange er en uafhængig stemme på 1031-udvekslingsbranchen og i den måde, den betjener sine kunder på. Andre 1031-udvekslingsvirksomheder er ejet af store titelvirksomheder, hvoraf mange er børsnoterede og skal rapportere deres resultater til Wall Street. Da Texas 1031 Exchange er privatejet, er de bedre i stand til at fokusere på, hvad der er bedst for deres kunder, ikke deres aktionærer.

Tjenester, som Texas 1031 Exchange tilbyder

Der hvor Texas 1031 Exchange adskiller sig fra andre kvalificerede formidlere er i bredden og dybden af de tjenester, de tilbyder. Ikke alene tilbyder de de fire standardtyper af 1031-udvekslinger (som vi opregner nedenfor), men de har også ekspertise på områder, der er specifikke for Texas-ejendomme.

Texas 1031 Exchange har gjort det til deres specialitet at arbejde med udvekslinger, der involverer gårde eller ranches i hele Texas, Oklahoma og andre regioner. Da disse udvekslinger ofte er en kombination af en personlig bolig, husdyr, erhvervsejendomme, personlige ejendomme og andre vilde dyr kan de være EKSTREMT komplekse. Bare fra Texas 1031’s websted taler de om, at en hanko kun kan sidestilles med en anden hanko, og andre komplekse scenarier. Hvis du ønsker at foretage en 1031-udveksling på en gård eller ranch, anbefaler vi at give Texas 1031 Exchange et opkald med det samme for at få hjælp.

Her er den fulde liste over de tjenester, som Texas 1031 Exchange tilbyder:

• Delayed 1031 Exchange
• Reverse 1031 Exchange
• Improvement 1031 Exchange (Også kaldet konstruktion eller build-to-suit exchange)
• Simultaneous 1031 Exchange
• Farm and Ranch Exchanges
• Ejendom som en del af en investeringsejendom
• Bestand af husdyr, der holdes med henblik på avl
• Kombineret Section 1031 og Section 1033 Exchanges

Texas 1031 Exchange Experience and Financial Stability

Da både Wayne og Sydney har hjulpet investorer med deres udvekslinger i næsten tyve år, har de set næsten alle typer af udvekslinger derude. De har gennemført tusindvis af udvekslinger i årenes løb, og investorer kan stole på, at de også kan hjælpe i din situation.

Dertil kommer, at størstedelen af deres kundebase kommer ind gennem henvisninger. Dette er både fra tidligere kunder af Texas 1031’s og fra deres netværk af CPA’er, advokater og andre ejendomsmæglere.

Både Sydney og Wayne er medlemmer af Federation of Exchange Accommodators (FEA), som er den største faglige organisation for kvalificerede mæglere. De holder årlige møder og har gjort mere for at fremme professionalismen inden for 1031-udvekslingsbranchen end nogen anden gruppe. Endnu mere imponerende er det, at Sydney og Wayne begge er certificerede udvekslingsspecialister. Det betyder, at de har bestået en række eksamener, der tester deres færdigheder og viden om IRC 1031-koden.

Sidst, Texas 1031 har ikke kun tilfredsstillende niveauer af fidelity bonding og fejl- og undladelsesdækning, men offentliggør også politikkerne på deres websted. De har en fidelity bond gennem Lockton Insurance på 1 million dollars pr. hændelse, hvilket er førende i branchen for uafhængige udvekslingsvirksomheder. De har også en dækning for fejl og forsømmelser på 500.000 USD gennem det specialiserede selskab Scottsdale Indemnity. Dette hjælper dig med at vide, at dine midler er sikre, og hvis der sker noget, er du dækket grundigt.

Texas 1031 Exchange Locations and Customer Service

Efter at have kontaktet Texas 1031 har vi fundet både Wayne og Sydney til at være lydhøre, hurtige og præcise i deres omgang med kunderne. Vi anbefaler stærkt, at du giver deres kontor et opkald, eller hvis du er i området, stopper du forbi for at besøge dem. Det er en stor fordel for investorer i staten Texas at kunne besøge deres kvalificerede mægler personligt. Mange af 1031-udvekslingskoncepterne er relativt komplekse og kræver en whiteboard-session for at blive forklaret fuldt ud! Dette er en god grund til at vælge Texas 1031 Exchange, hvis du er i området.

Hvis du er i det større Austin-område og ønsker at foretage en 1031-udveksling, så har de deres kontor i den lille by Seguin, TX.

Seguin – 516 N. Austin St. Seguin, TX 78155

Investment Property Exchange Services – IPX 1031

Næste på vores liste er en af de største 1031 exchange companies i USA – IPX 1031. IPX 1031, der har hovedkvarter i Jacksonville, FL og er et datterselskab af Fidelity National Financial, har IPX 1031 også en ekstremt stærk tilstedeværelse i staten Texas. De har fem erfarne kvalificerede mæglere fordelt på fire forskellige kontorer i hele staten. Uanset om du befinder dig i Dallas-Fort Worth, Austin eller Houston, er der altid en IPX-mægler i nærheden.

Grundet i 1980’erne oprindeligt, har IPX været på forkant med 1031-udvekslingsbranchen fra begyndelsen. Deres Texas-team, som omfatter Rae Anne Carlisle, Carl Pikus, Theresa Quartaro, Craig Brown og Patrick Noonan, er alle erfarne 1031-udvekslingsfacilitatorer. De er ikke kun erfarne, de har også opbakning fra en Fortune 500-virksomhed i Fidelity National. Hvis du er bekymret for en “flyvende natoperation” – så er IPX 1031 ikke det. Hvis du befinder dig i staten Texas (eller andre steder) kan vi varmt anbefale Texas IPX 1031-gruppen.

1031-udveksling i Texas Tjenester IPX tilbyder

Texas IPX 1031-holdet har masser af erfaring med at gennemføre 1031-udvekslinger i Texas. På grund af denne erfaring tilbyder de den fulde liste af 1031-tjenester, som du vil få brug for. Selv om de ikke reklamerer for specifikke tjenester for gårde og ranchs, som Texas 1031 gør, er der mange medlemmer af teamet, som har erfaring med ekstremt komplekse udvekslinger. De reklamerer for følgende udvekslinger på IPX 1031-webstedet:

• Delayed 1031 Exchange
• Reverse 1031 Exchange
• Improvement 1031 Exchange (også kaldet konstruktion eller build-to-suit exchange)
• Simultaneous 1031 Exchange

IPX Experience and Financial Stability

De fleste af Texas IPX-teamet har været i 1031-udvekslingsbranchen, siden den begyndte, og er nogle af de mest erfarne kvalificerede mæglere derude. IPX trækker tusindvis af Texas 1031-udvekslinger hvert år lokalt og i hele landet. Da de ved dette, har deres team sandsynligvis set næsten alle situationer eller scenarier derude.

Dertil kommer, at mange af IPX’s kvalificerede mæglere også er advokater eller advokater. Selv om QI’s ikke har lov til at give juridisk rådgivning om din 1031-udveksling, er det nyttigt for at have som en backupressource. Du KAN have et scenarie, hvor en kvalificeret mellemmand hos udvekslingsselskabet er din dedikerede QI, og en anden fungerer som advokat for at give dig juridisk rådgivning. Desuden er de fleste af IPX’s medarbejdere medlemmer af Federation of Exchange Accommodators, og mange af dem har titlen Certified Exchange Specialist.

IPX tager kundens sikkerhed og tryghed yderst alvorligt. På grund af dette har de en af de bedste fidelity bonds og de bedste fejl- og undladelsesdækninger i hele branchen. IPX er beskyttet med en $100M fidelity bond og en $30M E&O-politik. Endelig tilbyder IPX også en unik frynsegode, som de fleste 1031-udvekslingsvirksomheder ikke gør. De har en $50M ydelsesgaranti, som beskytter dig i tilfælde af enhver form for nødsituation eller unøjagtighed under udvekslingen.

IPX 1031 lokationer og kundeservice

Et af de bedste aspekter ved IPX 1031 i Texas er, at de har en meget bred dækning i hele staten. De har de mest kvalificerede formidlere af alle 1031-firmaer, nemlig fem, og langt de fleste kontorer, nemlig fire. Vi har fundet ud af, at IPX-teamet er yderst lydhør over for indgående anmodninger. Da mange af deres kvalificerede mæglere bliver betalt på provision, er de motiveret til at lukke nye kunder hurtigt og præcist.

Hvis du har brug for en 1031-udveksling i Texas ASAP, kan vi varmt anbefale IPX 1031’s tjenester. Nedenfor er en liste over deres kontorer i hele staten Texas.

San Antonio – 950 East Basse Road San Antonio, TX 78209

Austin – 3520 Bee Caves Rd.,Suite 250 Austin, TX 78746

Houston – 1900 West Loop South,Suite 100 Houston, TX 77027

Dallas – 5430 LBJ Freeway, Suite 261 Dallas, TX 75240

Texas Escrow Company – Part of Republic Title of Texas

Vores næste 1031-udvekslingsselskab i Texas, der skal fremhæves, er det arbejde, som Carla Janousek udfører som en del af Texas Escrow Company. Hun er i Dallas, og Texas Escrow Company er majoritetsejet af Republic Title, et af de største titelfirmaer i staten Texas. Sjovt nok er Republic Title også et datterselskab af First American Title Company. First Am har også et stort separat datterselskab (First American Exchange), der foretager 1031-udvekslinger i Texas. Er du forvirret endnu? Det er der ingen grund til. Hvis du leder efter en solid kvalificeret mægler i Dallas-området med opbakning fra en stor virksomhed, er Texas Escrow Company et godt valg.

Originalt startet i begyndelsen af 1990’erne har Republic Title betjent både kommercielle og boligmæssige ejendomsejere i Dallas-området og videre i over tre årtier. De har et meget stort team, der støtter Texas Escrow Company, og deres tjenester går langt videre end blot 1031-udveksling. For eksempel har de alene i DFW-området et team på elleve interne advokater og underwritere, der er klar til at hjælpe. Dette er ud over deres 28 kommercielle lukningsteams, der hjælper med kommercielle lukninger til enhver tid.

Tjenester Texas Escrow Company tilbyder

I kraft af deres brede og dybe erfaring inden for bolig- og erhvervsejendomssektoren i Texas tilbyder Texas Escrow Company næsten alle typer 1031-udvekslingstjenester. Alene på deres hjemmeside reklamerer de med, at holdet er fuldt ud i stand til at håndtere en forsinket, omvendt eller konstruktionsudveksling. Da samtidige udvekslinger normalt anses for at være den nemmeste type 1031-udveksling, er vi villige til at antage, at de også kan håndtere denne type.

Her er den fulde liste over de tjenester, Texas Escrow Company tilbyder:

• Delayed 1031 Exchange
• Reverse 1031 Exchange
• Improvement 1031 Exchange (Også kaldet konstruktion eller build-to-suit exchange)
• Simultaneous 1031 Exchange

Texas Escrow Company Erfaring og finansiel stabilitet

Teamet hos Texas Escrow company har gennemført 1031 udvekslinger i årtier, og du kan stole på, at de har set næsten alle typer af udvekslinger. Carla Janousek er den primære kvalificerede mægler på Texas Escrow Company’s kontor i Dallas-Fort Worth, og hun har et godt ry. Hun anses for at være ærlig, vidende og arbejder hårdt for sine kunder.

Da Texas Escrow Company er et datterselskab af Republic Title (som selv er et datterselskab af First American Title), giver dette dem en betydelig finansiel opbakning. Republic Title er et af de største titelselskaber i staten Texas, og det er ikke på vej ud af markedet foreløbig. Derudover bakkes de op af First American, som muligvis er den største ejendomsservicevirksomhed i USA. Uanset hvordan man vender og drejer det, er Texas Escrow Company her for at blive, og du kan vide, at dine midler ikke går nogen steder hen under din 1031-udveksling i Texas.

Texas Escrow Company Placeringer og kundeservice

Da de fokuserer på staten Texas, har Texas Escrow Company sit kontor i Uptown-kvarteret i Dallas. Dette er relativt tilgængeligt, uanset om du kommer fra Dallas eller Fort Worth, og det er en stor fordel i forhold til andre mere fjerntliggende vekselfirmaer.

Vi har fundet Carla og Hellen (de primære operatører af Texas Escrow Company) til at være meget lydhøre over for indgående anmodninger om oplysninger. De har stor erfaring med forskellige scenarier i forbindelse med 1031-udveksling, og de deler gerne deres visdom med potentielle kunder. De er også tilgængelige via telefon/email, hvis du ikke er lokal i Dallas-Fort Worth-området.

Her er placeringen af deres kontor i Uptown Dallas:

Dallas – 2626 Howell Street,10th Floor Dallas TX 75204

Asset Preservation Inc (API)

En af de største 1031-udvekslingsvirksomheder i USA, Asset Preservation Inc (også kendt som API), har også en stærk tilstedeværelse i staten Texas. Med to yderst kyndige kvalificerede mæglere, den ene i Austin og den anden i Houston, bør du, hvis du befinder dig i nærheden af disse byer, give API et opkald til din næste 1031-udveksling. Både Cindy Pham og Greg Lehrmann har været i Texas ejendomsmægler- og 1031-udvekslingsbranchen i årtier, og de vil have en positiv indflydelse på din potentielle udveksling.

API har hovedkvarter i Roseville, CA, som ligger uden for Sacramento. Når det er sagt, har de et ekstremt stærkt team og tilstedeværelse både i staten Texas og rundt om i landet. Derudover er de også et datterselskab af Stewart Title Company, en af de større ejendomsservicevirksomheder i USA. Med denne finansielle opbakning kan du være sikker på, at dine byttepenge er sikre og beskyttede i tilfælde af en nødsituation.

Tjenester, som API tilbyder i Texas

API tilbyder et af de bredeste udvalg af udvekslingstjenester i Texas af alle 1031-udvekslingsselskaber, som vi har talt med. I Texas og rundt omkring i USA fokuserer de kun på 1031-udvekslinger og ikke på andre aspekter af fast ejendom. Der er nogle 1031-udvekslingsfirmaer, der vil forsøge at sælge andre tjenester. Med API ved du, at de kun har et enkelt mål for øje – at hjælpe dig med 1031-udvekslingen i Texas.

API tilbyder følgende tjenester i Texas:

• Delayed or Deferred Exchange
• Reverse Exchange (Specialized Commercial Division within API)
• Improvement Exchange (Også kaldet construction eller build-to-suit)

Asset Preservation, Inc (API) Erfaring og finansiel stabilitet

Da API har eksisteret siden begyndelsen af 1990’erne og har en stor stab af kvalificerede mæglere, har de erfaring. Da de desuden er ejet af Stewart Title, har de en stor stab af advokater, revisorer og andre ejendomsmæglere, som de kan trække erfaringer fra. Som næsten alle andre 1031-udvekslingsfirmaer (i hvert fald de velrenommerede) har API både en fidelity bond og dækning af fejl og forsømmelser. Denne dækning er fastsat til 1 mio. dollars for hver.

Interessant nok tilbyder API også sine kunder en forsikringsskrivelse, der er inkluderet i enhver 1031-udveksling. Dette sikrer dig, at API’s præstation er tilfredsstillende under din 1031-udveksling i Texas.

API Exchange Locations and Customer Service

Alle investorer i staten Texas, der overvejer en 1031-udveksling, bør tale med en lokal API kvalificeret mægler. Da de har to separate kontorer, det ene i Austin og det andet i Houston, dækker de et anstændigt område af staten. De tilbyder gratis konsultationer og sikrer, at du rent faktisk sparer penge ved at foretage en 1031-udveksling i Texas.

Her er de to kontorplaceringer, som Asset Preservation holder i staten Texas:

Austin – 901 S. MoPac Expy, Bldg III, Ste 100 Austin TX 78746

Houston – 1980 Post Oak Boulevard, 2nd Floor Houston TX 77056