Så ofte bliver mæglere i forbindelse med investeringsejendomme spurgt om en 1031-udveksling. Jeg arbejder med mange kunder, der ejer investeringsejendomme og drager fordel af 1031 Exchange Tax Deferral. Mange mennesker er ikke bekendt med denne mulighed eller er forvirrede over processen. I henhold til afsnit 1031 i USA’s Internal Revenue Code (26 U.S.C. § 1031) kan en skatteyder udskyde anerkendelsen af kapitalgevinster og den dermed forbundne føderale indkomstskat ved udveksling af visse typer ejendom. Disse skatteudskudte udvekslinger er kun tilgængelige for investeringsejendomme og gælder ikke for salg af primære boliger eller sekundære boliger.
Denne form for udsættelse giver mulighed for, at midler, der ellers skulle bruges til at betale kapitalgevinstskatten på kapitalgevinsten fra salget af ejendommen, kan allokeres til en tilsvarende eller større investering. I det væsentlige giver det en sælger mulighed for at undgå kapitalvindingsskat på egenkapitalgevinsten, hvis sælgeren geninvesterer den realiserede gevinst tilbage i ejendomsmarkedet.
Ofte forveksles forbeholdet om “lige for lige” ofte. Køb af ejendom gennem 1031-udveksling betyder ikke, at en sælger er begrænset til duplex for duplex, som et eksempel. Investorer kan drage fordel af dette, så længe den købte ejendom kun er til investeringsformål, og købet er en tilsvarende eller større geninvestering tilbage i ejendomsmarkedet. Et eksempel på dette kunne derfor være en sælger, der sælger en fire-plex og køber et eller flere lejehuse til enfamiliebrug eller måske en erhvervsbygning. En sælger kan også købe en tom grund, da ejendommen ikke behøver at være indtægtsskabende i henhold til skattelovgivningens retningslinjer. Desuden er en sælger ikke begrænset til at købe i det samme område, hvis han ønsker at geninvestere gevinsten på et andet marked eller i en anden stat.
Den mest almindelige form for ombytning er en “forsinket eller direkte ombytning”. Ved denne type ombytning har en sælger 45 kalenderdage fra datoen for lukning af den afståede ejendom til at finde en erstatningsejendom. Når en sælger har identificeret ejendommen, har et accepteret tilbud og skriftligt har underrettet den bytteansvarlige om identifikationen af ejendommen, har sælgeren derefter 180 kalenderdage til at lukke escrow på den pågældende ejendom. Der er én ting at huske på i forbindelse med 1031-udvekslinger: En sælger skal bruge en certificeret tredjepartsudvekslingsarrangør, og det er klogt at rådføre sig med en skatterådgiver og en finansiel planlægger, inden man gennemfører en udveksling.