Access & Property Easement: En kort diskussion
Når fast ejendom købes og sælges i Californien, beskrives den faktiske parcel af jord, der overdrages, i form af dens omkredsgrænse. Desuden beskrives omkredsen af den ejendom, der købes og sælges, i forhold til større jordparceller, der tidligere er opmålt og beskrevet af den føderale regering. Disse større parceller, der kaldes Townships, er teoretisk set 6 mile kvadrater, som igen er opdelt i 1 mile kvadrater, kaldet Sections. Underopdelingen af disse Sections kan beskrives på forskellige måder, som i nogle tilfælde kan være indviklede: sider med pejlinger og afstande, som vil efterlade den uerfarne læser meget forvirret. I andre tilfælde kan den juridiske beskrivelse være så enkel som f.eks: “Lot 7 i Parcel Map 1688, registreret i San Diego County, staten Californien den 24. juni 2017”. I sidste ende definerer disse juridiske beskrivelser den ejendom, der købes og sælges i en ejendomstransaktion.
Ud over den juridiske beskrivelse, der definerer omkredsen af den ejendom, der købes og sælges, kan juridiske beskrivelser for andre rettigheder, der følger med ejendommen, være indarbejdet i den juridiske beskrivelse. En sådan rettighed er den dokumenterede juridiske ret til at få adgang til den pågældende ejendom, når den ikke støder op til en offentlig vej, kendt som en adgangsparcel.
At komme til og fra din ejendom er ikke et problem, når din ejendom støder op til en offentlig vej. I landområder har mange ejere af ejendomme imidlertid adgang til deres ejendomme ved at krydse naboparceller. Denne diskussion vil fokusere på de problemer, der er forbundet med adgang til privat ejendom ved at rejse over anden privat ejendom.
Den adgangsvej, som en person med stiltiende eller dokumenteret samtykke rejser over en privat jordlod, kaldes en servitut. En servitut på en ejendom kan variere i formål. De fleste mennesker forstår servitutter som værende til ind- og udkørsel for køretøjer. En ejendomsservitut kan også tjene til adgang til forsyningsvirksomheder, adgang for fodgængere/ridende, bevaring af levesteder og ressourcer, luftrumsrestriktioner, imødekommelse af indgreb foruden en række andre formål.
I denne diskussion vil vi betragte adgangsservitutter.
Klassifikationer af ejendomsservitutter
Servitutter med tilknyttede rettigheder
En servitut kan være til gavn for en person eller en jordlod. Den person eller jordlod, der nyder godt af en servitut, betegnes som det dominerende lejemål. Når en servitut er indarbejdet i den juridiske beskrivelse af en ejendom, betegnes servitutten som en servitut, der er knyttet til den pågældende ejendom. Denne type ejendomsservitut “løber med den jord”, der nyder godt af servitutten.
Når en servitut er blevet tildelt en person, er servitutten kun til fordel for personen, så længe vedkommende lever, medmindre andet er anført i servitutdokumentet (f.eks. kan servitutten angive, at servitutten er til fordel for personen og arvingerne, i hvilket tilfælde retten ikke vil ophøre ved den oprindelige bevillingshavers død). En servitut af denne type er kendt som en servitut in brutto. En bruttoservitut vil ikke fremgå som en adgangsparcel på ejerskiftepolicen. I stedet vil den fremgå af listen over undtagelser til ejerskifteforsikring. Ofte vil disse servitutter blive stående som en undtagelse til ejerskifteforsikringen længe efter, at personen er død, medmindre der er truffet foranstaltninger til at opgive servitutten ved personens død eller i selve servitutdokumentet (dvs. “…denne servitut ophører ved overdragelseshaverens død…”). Servitutter af denne type kræver handling for at fjerne dem fra ejendomsretten, når de ophører.
Burdening Easements
En servitut kan også belaste en jordlod, hvilket betegnes som en belastende servitut. Den jordlod, der belastes af en ejendomsservitut, betegnes som servitut. Som nævnt ovenfor kan servitutter belaste en jordparcel på en række forskellige måder, herunder: vej, fodgænger-/ridersti, forsyningsvirksomhed, åbent rum, luftrum, vand, mineraler, bevarelse, indgreb, dræning, for at nævne nogle få af de mere almindelige typer af servitutter.
Typer af adgang
Som nævnt er formålet med denne diskussion at fokusere på servitutter, der giver adgang til og fra en specifik ejendom. Generelt set er der to typer af adgangsservitutter, der almindeligvis ses i transaktioner med fast ejendom på landet: stiltiende fysisk adgang og dokumenteret adgang.
Den begrænsende faktor i en typisk ejendomshandel er ejerskifteforsikring: Det betyder, at hvis et ejerskiftefirma ikke vil forsikre visse væsentlige fakta om en parcel, vil långivere ikke låne på den. Hvis en långiver ikke vil yde lån på en parcel, er færre købere i stand til at købe ejendommen. Når der er færre købere til rådighed til at konkurrere om at købe en ejendom, er resultatet generelt et betydeligt tab af markedsværdi. Som sådan er adgangstypen en kritisk faktor at overveje i en ejendomshandel, hvor den pågældende ejendom ikke er betjent af en offentlig vej.
Impliceret fysisk adgang
Impliceret fysisk adgang er en situation, hvor adgangen over den belastede ejendom er blevet brugt åbent og notorisk uden tilladelse, og konstruktiv meddelelse om, at adgangen ikke må bruges i et bestemt tidsrum, ikke er blevet opsat. I Californien er den tidsperiode, der kræves for at gøre krav på lovlig, dokumenteret adgang, 5 år. En servitut af denne art betegnes som en præskriptiv servitut. En præskriptiv servitut kan ikke forsikres og betragtes ikke som “perfektioneret” eller dokumenteret, før en retskendelse vurderer, at alle de elementer, der understøtter en præskriptiv servitut, er opfyldt, og en retskendelse er udstedt.
Easement by estoppel er en anden version af implicit fysisk adgang, hvor en sælger af en ejendom repræsenterer, at adgangen til den pågældende ejendom er på tværs af sælgerens anden ejendom, men ingen sådan garanti er skriftlig.
Easement by necessity er en situation, hvor en opdelt parcel blev skabt fra en større parcel, men ikke efterladt med implicit eller dokumenteret adgang. Som med andre former for udokumenteret adgang skaber servitut ved nødvendighed grundlaget for at søge dokumenteret adgang, men sikrer ikke en juridisk rettighed til adgang, før den er dokumenteret gennem skøde eller retssag.
De fleste titelvirksomheder forsikrer ikke implicit adgang.
Dokumenteret adgang
Legal adgang kan dokumenteres på mindst 3 måder, som er acceptable for de fleste titelvirksomheder: ved et parcel map, et skøde eller en retskendelse.
Access reserved by Parcel Map kan skabe dokumenteret adgang ved at dedikere veje til den by eller det amt, der godkender parcel map, eller ved at reservere servitutter på tværs af private parceller. Adgang til de fleste bymæssige underafdelinger blev skabt på denne måde.
Access by deed dokumenterer den ret, der er givet af den servitutterhvervende lejer for den dominerende lejer til at krydse den servitutterhvervsejendom, generelt over en bestemt rute. Adgang, der oprettes ved skøde, vil fremstå som en adgangsparcel, der tilføjes til den juridiske beskrivelse i ejerskifteforsikringspolicen.
I situationer, hvor der opstår tvister om adgang, kan domstolene beordre, at der oprettes adgang. Retlig adgang kan overses under en titel søgning, da den tildelte adgang ikke fremgår af et skøde, hvilket primært er der, hvor titelforskere leder efter adgangsparceller under en titelkædesøgning. Når en domstol beordrer, at der skal gives adgang, skal retskendelsen afleveres til og accepteres af den regulerende myndighed for det område, hvori parcellen er beliggende (by eller amt), før titelselskabet vil forsikre parcellen.
I alle tilfælde af adgang skal den tilbagelagte rute være specificeret (opmålt eller på anden måde specifikt defineret) og kunne plottes i målestok på et parcelkort, før de fleste titelselskaber vil forsikre adgangen. Dette var en kort forklaring på servitutter på ejendomme og de forskellige juridiske detaljer omkring adgang til privat ejendom. For yderligere oplysninger om ejendomsservitutter og andre servitutterelaterede spørgsmål kan du kontakte os!