Afsnit 54 i indkomstskatteloven – fritagelse for kapitalgevinster

Indledning

Først skal vi forstå, hvilken del af indkomsten, der er skattepligtig ved salg af ejendommen. Er det hele det beløb, der modtages ved salget af ejendommen? Svaret er NEJ. Med enkle ord er det kun den fortjeneste, som den enkelte person opnår ved salget af ejendommen, der er skattepligtig. Fortjeneste er forskellen mellem salgsprisen og prisen på aktivet.

Salg af et beboelseshus er et salg af et investeringsaktiv, og fortjenesten bliver beskattet som en kapitalgevinst. Definitionen af kapitalgode i henhold til § 2(14) i indkomstskatteloven omfatter ejendom af enhver art, løsøre eller fast ejendom, materielle eller immaterielle, der besiddes af assessee til ethvert formål.

I henhold til indkomstskatteloven klassificeres aktiver med henblik på kapitalgevinster i 2 typer afhængigt af aktivets besiddelsesperiode:

• Kortfristet kapitalaktiv
• Langfristet kapitalaktiv

Hvad er fordelene ved, at et aktiv klassificeres som et langfristet kapitalaktiv?

Den største fordel ved, at et aktiv betegnes som et langfristet kapitalaktiv, er, at
besidderen er berettiget til fordelene ved indeksering. Desuden er visse fritagelser kun berettigede for langfristede kapitalaktiver.

Fritagelse i henhold til afsnit 54

I henhold til afsnit 54 i indkomstskatteloven kan en person eller HUF, der sælger en beboelsesejendom, benytte sig af skattefritagelser fra kapitalgevinster, hvis kapitalgevinsterne investeres i køb eller opførelse af beboelsesejendomme. Skatteydere såsom partnerskabsfirmaer, LLP’er, selskaber eller andre foreninger eller organer kan ikke gøre krav på skattefritagelse i henhold til afsnit 54.

De betingelser, der skal være opfyldt for at udnytte fordelene ved nævnte afsnit, er som følger:

Agget skal være klassificeret som et langsigtet kapitalaktiv.

Agget, der sælges, er et beboelseshus. Indkomst fra et sådant hus skal være skattepligtig som indkomst fra boligejendom

Sælgeren skal købe et beboelseshus enten 1 år før salgs-/overdragelsesdatoen eller 2 år efter salgs-/overdragelsesdatoen. Hvis sælgeren er ved at opføre et hus, har sælgeren en forlænget frist, dvs. at sælgeren skal opføre beboelseshuset inden for 3 år fra salgs-/overdragelsesdatoen. I tilfælde af tvangsovertagelse vil perioden for erhvervelse eller opførelse blive fastsat fra datoen for modtagelse af erstatning (uanset om der er tale om oprindelig eller supplerende erstatning)

Det nye beboelseshus skal ligge i Indien. Sælgeren kan ikke købe eller erhverve et beboelseshus i udlandet og gøre krav på fritagelsen.

Overstående betingelser er kumulative. Selv hvis én betingelse ikke er opfyldt, kan sælgeren derfor ikke benytte sig af fritagelsen i henhold til afsnit 54.
Med virkning fra vurderingsåret 2020-21 svarende til FY 2019-20 er der mulighed for fritagelse for kapitalgevinst ved køb af to beboelseshuse i Indien. Fritagelsen er dog betinget af, at kapitalgevinsten ikke overstiger Rs 2 crore. Desuden er fritagelsen kun tilgængelig én gang i sælgerens levetid.

Hvad er det beløb for fritagelse, der er tilgængeligt i henhold til afsnit 54 i indkomstskatteloven?

Beløbet for fritagelse i henhold til afsnit 54 i indkomstskatteloven for den langsigtede kapitalgevinst vil være det laveste af:

• Langfristet kapitalgevinst ved overdragelse af beboelseshus.

eller

• Investering foretaget i køb eller opførelse af en ny beboelseshusejendom. Derfor vil den resterende kapitalgevinst (hvis nogen) være skattepligtig.

Til illustration:

• Hr X sælger sin villa(boligejendom) for Rs 45,00,000/-
• Med provenuet fra salget køber han en anden villa for Rs 20,00,000/-
• Kapitalgevinsten beregnes på følgende måde

Partikler	Amt (Rs)
Kapitalgevinst ved overdragelse af villa	45,00,000.00
Mindre: Investering foretaget i boligejendom	20,00,000.00
Saldo – Kapitalgevinst	25,00,000.00

Hvilke bestemmelser gælder der for overdragelse af ejendom efter ansøgning om fordel i henhold til Section 54?

Hvis det nye hus sælges inden for 3 år fra købs- eller opførelsesdatoen, skal den tidligere påberåbte fritagelse i henhold til afsnit 54 indirekte beskattes i året for salget af den nye husejendom.

Lad os overveje to scenarier, når det nye hus sælges inden for 3 år fra købs- eller opførelsesdatoen:

Partikulært	Amt (Rs)
Kapitalgevinst ved overdragelse af beboelseshus	30,00,000.00
Mindre: Investering foretaget i boligejendom	18,00,000.00
Saldo – skattepligtig kapitalgevinst i FY 15-16	12,00,000.00

FY 16-17 (Ejendom solgt i december 2016)

Particulars	Amt (Rs)
Konsidering til overførsel (Salgsvederlag)	35,00,000.00
	Mindre: Cost of Acquisition	NIL
Balance – Taxable Capital Gains In FY 16-17	35,00,000.00

Bemærkning: Da den nye ejendom, for hvilken der blev krævet fradrag i henhold til Section 54, blev solgt i december 2016 (dvs. inden for 3 år fra anskaffelsesdatoen), blev dens anskaffelsesomkostninger derfor betragtet som NIL. Som følge heraf blev hele salgsvederlaget betragtet som kapitalgevinster. Hvis ejendommen var blevet solgt efter 3 år, dvs. efter juni 2018, ville anskaffelsesomkostningerne i så fald være tilgængelige som et fradrag, og kapitalgevinsten ville blive reduceret.

Partikulært	Amt (Rs)
Original Cost	XXXX
Mindre : Kapitalgevinst, der kræves for den tidligere boligejendom	XXXX
Kostpris for det nye hus	XXXX

FY 15-16 (Ejendom solgt i juni 2015)

Particulars	Amt (Rs)
Kapitalgevinst ved overdragelse af beboelseshus	25,00,000.00
Mindre: Investering foretaget i beboelsesejendom	40,00.000.00
Saldo – skattepligtig kapitalgevinst i FY 15-16	NUL

FY 16-17 (Ejendom solgt i januar 2017)

Arbejdsnotat 1:

Beregning af anskaffelsesomkostninger (Da ejendommen blev solgt inden for 3 år efter købet, og der blev gjort krav på Section 54)

Hvad er kapitalgevinstkontoordningen?

Hvis aktivet sælges i PY, og sælgeren har til hensigt at, men endnu ikke har købt den nye
husejendom, da tidsfristen på 2 år eller 3 år endnu ikke er udløbet, skal assessee
indbetale gevinstbeløbet på kapitalgevinstkonto-ordningen (i enhver filial
af offentlig sektor, bank) inden forfaldsdatoen for indgivelse af indkomstskatteangivelser.

Det beløb, der allerede er afholdt til køb/byggeri, kan sammen med det beløb, der er deponeret på kapitalgevinstkonto-ordningen, kræves som omkostninger, mens der gøres krav på fradrag.

Hvis det beløb, der er deponeret på kapitalgevinstkonto-ordningen, imidlertid ikke udnyttes inden for den nævnte tidsfrist, skal det behandles som indkomst i det foregående år, hvor 3 år udløber (fra datoen for overførslen af det oprindelige aktiv).

Section 54 v/s Section 54F

Indkomst indkomst giver automatisk skatteyderne et ansvar for at betale indkomstskat af denne indkomst, og det er også tilfældet med kapitalgevinster. Indkomstskattelovgivningen giver imidlertid skatteyderne mulighed for at gøre krav på visse fritagelser for kapitalgevinster, hvilket vil bidrage til at reducere deres skatteudgift. To af disse meget vigtige fritagelser, som man kan gøre krav på, er i henhold til Section 54 og 54F. (redigeret)
Som nævnt ovenfor er fritagelsen i henhold til afsnit 54 mulig på langsigtet kapitalgevinst ved salg af en boligejendom.
Fritagelse i henhold til afsnit 54F er mulig på langsigtet kapitalgevinst ved salg af andre aktiver end boligejendomme.

Fælles krav mellem de to sektioner

• En ny boligejendom skal købes eller opføres for at gøre krav på fritagelsen
• Den nye boligejendom skal købes enten 1 år før salget eller 2 år efter salget af ejendommen/aktivet.
• Alternativt skal den nye boligejendom opføres inden for 3 år efter salget af ejendommen/aktivet
• Hvis du ikke er i stand til at investere det angivne beløb på den ovenfor anførte måde inden skatteansøgningsdatoen eller 1 år efter salgsdatoen, alt efter hvilken dato der kommer først, skal du deponere det angivne beløb i en offentlig bank (eller andre banker i henhold til Capital Gains Account Scheme, 1988).
• Der kan kun købes eller opføres én boligejendom. Fritagelsen for 2 ejendomme for kapitalgevinster på op til Rs 2 crore er kun en livstidsfordel i henhold til Section 54.

Differencer mellem disse to sektioner

Section 54	Section 54F
For at gøre krav på fuld fritagelse skal hele kapitalgevinsten investeres.	For at gøre krav på fuld fritagelse skal hele salgsindtægten investeres.
Hvis hele kapitalgevinsten ikke investeres – beløbet, der ikke er investeret, pålægges skat som langsigtet kapitalgevinst.	Hvis hele salgsindtægten ikke investeres, indrømmes fritagelsen forholdsmæssigt.
	Du må ikke eje mere end ét beboelseshus på tidspunktet for salget af det oprindelige aktiv.
Denne fritagelse vil blive ophævet, hvis du sælger denne nye ejendom inden for tre år efter købet, og kapitalgevinster fra salget af den nye ejendom vil blive beskattet som kortsigtet kapitalgevinst.	Denne fritagelse vil blive ophævet, hvis du sælger denne nye ejendom inden for 3 år efter købet eller opførelsen heraf ELLER hvis du køber et andet bolighus inden for 2 år efter salget af det oprindelige aktiv eller opfører et andet bolighus end det nye bolighus inden for 3 år efter salget af det oprindelige aktiv. Kapitalgevinster fra salget vil blive beskattet som langsigtede kapitalgevinster.
Hvis kapitalgevinsten ikke overstiger Rs.2 crores, er der mulighed for en fritagelse én gang i livet for investering i 2 ejendomme.	Ingen sådan fritagelse er mulig

Nøglepunkter at huske

• Hvis omkostningerne ved den nye beboelsesejendom er lavere end det samlede salgsbeløb, er fritagelsen tilladt forholdsmæssigt. For det resterende beløb kan du geninvestere pengene i henhold til Section 54EC inden for 6 måneder.
• Ejendommen må kun være købt i sælgers navn og ikke i andres navn.
• Hvis bygherren af det nye boligbyggeri ikke overdrager ejendommen til skatteyderen inden for 3 år efter købet, er fritagelsen stadig tilladt.