Brug et omvendt realkreditlån til køb af en ny bolig

Vidste du, at du kan bruge et omvendt realkreditlån til køb af en ny bolig? Det er sandt.

Det er meget populært for seniorer at bruge omvendte realkreditlån til at omdanne egenkapitalen i deres hjem til kontanter uden at belaste sig selv med månedlige betalinger eller risikere at blive tvangsauktioneret. Det er dog mindre kendt, at den amerikanske Federal Housing Administration i 2008 vedtog lovgivning som reaktion på krakket på boligmarkedet, der tillader seniorer at bruge et omvendt realkreditlån til at købe et hjem.

Det er ikke alle, der kvalificerer sig til en Home Equity Conversion Mortgage (HECM) til købstransaktion. Men hvis du gør det, kan du bruge et omvendt realkreditlån til at købe dit drømmehjem og slippe for behovet for de byrdefulde månedlige betalinger, der er forbundet med et normalt realkreditlån.

Hvordan fungerer Reverse Mortgage / HECM for Purchase Program?

Normalt set bruges et omvendt realkreditlån til at konvertere egenkapitalen i dit hjem til kontanter. En af de primære anvendelser af et omvendt realkreditlån er at betale et realkreditlån eller et andet pant i ejendommen og dermed fjerne alle betalinger i forbindelse med dit hjem. Ved at bruge et omvendt realkreditlån til at købe en ejendom i stedet for på en ejendom, du allerede ejer, kan du omgå behovet for nogensinde at have et fremadrettet realkreditlån.

Hvis du har en tilstrækkelig udbetaling, kan du købe dit drømmehjem uden nogen månedlige realkreditbetalinger overhovedet.

Med HECM for Purchase-programmet vil du i stedet for at få det omvendte realkreditlån på dit nuværende hjem, informere din omvendte realkreditudlåner om, at du ønsker at købe et nyt hjem ved hjælp af det omvendte realkreditlån. Långiveren vil derefter beregne det beløb, som du er kvalificeret til at modtage, som om du allerede ejede ejendommen. Din kvalificering og dit lånebeløb beregnes ved hjælp af:

• Din udbetaling
• Den vurderede værdi af ejendommen
• Din alder

Hvis du kvalificerer dig til nok penge til, at du kan købe ejendommen, kan du så gøre det og bo i boligen, så længe du ønsker det, som du ville gøre med et normalt omvendt realkreditlån.

Lånets gebyrer, rentesatser, vilkår og betingelser er alle identiske med dem, der gælder for et normalt omvendt realkreditlån, hvilket betyder, at du aldrig behøver at foretage nogen betalinger, så længe du bor i ejendommen. Ingen af de penge, du låner med det omvendte realkreditlån, skal betales tilbage, før du (eller din ægtefælle) ikke længere bor i ejendommen. Det er dog vigtigt at bemærke, at boligen skal vedligeholdes, og at alle skatter og forsikringer skal betales, så længe det omvendte realkreditlån løber.

Huset, der er købt ved hjælp af et omvendt realkreditlån, skal blive din primære bolig.

Anvendelse af et omvendt realkreditlån – HECM til køb – til at nedskalere til pensionering

Downsizing – salg af dit eksisterende hjem og køb af et mindre, billigere hjem – kan være en fantastisk måde for seniorer til bedst muligt at udnytte deres egenkapital i hjemmet til at finansiere samt reducere pensionsudgifterne. Downsizing kan også give livskvalitetsfordele.

Hvis du vælger at bruge en HECM til køb, når du downsize, kan du fjerne alle månedlige realkreditudgifter. Boligejere, der er interesserede i at downsize, kan ofte generere nok penge fra salget af deres ejendom til nemt at betale den større udbetaling, der kræves for en HECM for Purchase-transaktion, samt til de ekstraomkostninger, der følger med flytningen.

Hvis du planlægger at nedskalere din eksisterende ejendom, kan et omvendt realkreditlån til købsprogram give dig mulighed for at udnytte de penge, du får fra din gamle ejendom, som en måde at sikre, at du ikke behøver at foretage månedlige realkreditbetalinger i dit nye hjem.

Hvad er ulemperne ved at bruge et omvendt realkreditlån til at købe en bolig?

Den største ulempe ved at købe en bolig ved hjælp af et HECM omvendt realkreditlån er, at det kræver en stor udbetaling. Udbetalingen skal være tilstrækkelig til at opfylde det låne/værdi-forhold, der kræves for et omvendt realkreditlån. Og – som med et almindeligt omvendt realkreditlån – må du ikke have andre lån mod din bolig, hvilket betyder, at du ikke kan få et andet realkreditlån eller andre typer lån til egenkapitallån for at hjælpe dig med at betale omkostningerne ved at købe boligen.

Afhængigt af din alder og værdien af din ejendom skal du måske selv bringe halvdelen af boligens værdi til bordet (eller mere) for at købe boligen.

Ud over kvalifikationsproblemerne gælder de andre ulemper, der normalt er forbundet med et omvendt realkreditlån, stadig for HECM for Purchase-programmerne, såsom potentialet for negative virkninger på din ejendom eller risikoen for, at det vil påvirke behovsbaserede programmer såsom Medicaid. Og generelt anbefales det ikke at få et HECM Reverse Mortgage, uanset om det er på et hjem, du allerede ejer, eller på en ny ejendom, medmindre du har til hensigt at blive boende i det nye hjem i mindst fem år. Som altid bør du drøfte det omvendte realkreditlån med din familie og dine arvinger, før du træffer en beslutning om, hvorvidt du skal fortsætte eller ej.

Hvilke ejendomstyper kvalificerer sig til HECM til købsprogrammet?

Generelt set kan du bruge et HECM omvendt realkreditlån til at købe enhver form for ejendom, som du normalt kunne få et omvendt realkreditlån på. Disse ejendomstyper omfatter:

• Single and Multi Family Homes
• Town Houses
• FHA-Approved Condominiums (NOTE: Der er proprietære muligheder i nogle stater for ikke-FHA ejerlejligheder vurderet over $400,000 – ring 1-866-466-0203 for information)
• FHA-Approved Manufactured Homes

Som med normale omvendte realkreditlån, kan du ikke bruge HECM til at købe andre typer af ejendomme som f.eks:

• Co-ops
• Bed & Breakfast establishments
• Condominiums, Mobile eller fremstillede huse, der ikke er blevet certificeret til omvendte realkreditlån af FHA

Sådan estimerer du dit omvendte realkreditlån til køb Lånebeløb

Du behøver ikke en særlig omvendt realkreditberegner for at estimere, om du kan lave et omvendt realkreditlån til køb eller ej. I stedet kan du blot gøre følgende:

• Når værktøjet beder om boligens værdi, skal du sætte købsprisen.
• Indtast alderen på alle indehavere af ejendomsretten til den nye ejendom
• Indstil realkreditsaldoen til $0

Det viste lånebeløb er nogenlunde, hvor meget du vil kunne låne. Forskellen (købspris – lånebeløb) er, hvor meget du skal bruge til udbetaling.