De vigtigste faktorer for investering i fast ejendom

Hvad er det vigtigste at kigge efter i fast ejendom? Mens beliggenhed altid er en vigtig overvejelse, er der mange andre faktorer, der er med til at afgøre, om en investering er den rigtige for dig. Her er et kig på nogle af de vigtigste ting at overveje, hvis du har planer om at investere i ejendomsmarkedet.

1. Ejendommens beliggenhed

Hvorfor det er vigtigt

Sprogsproget “beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed” er stadig konge og er fortsat den vigtigste faktor for rentabilitet i forbindelse med investering i fast ejendom. Nærhed til faciliteter, grønne områder, naturskønne udsigter og kvarterets status spiller en vigtig rolle i vurderingen af boligejendomme. Nærhed til markeder, lagerbygninger, transportknudepunkter, motorveje og skattefrie områder spiller en vigtig rolle i værdiansættelser af erhvervsejendomme.

Hvad man skal kigge efter

En nøgle, når man overvejer ejendoms beliggenhed, er det mellem- og langsigtede syn med hensyn til, hvordan området forventes at udvikle sig i løbet af investeringsperioden. F.eks. kan den fredelige åbne grund på bagsiden af en beboelsesejendom i dag en dag blive til et støjende produktionsanlæg, hvilket mindsker værdien. Gennemgå grundigt ejerskabet og den planlagte anvendelse af de umiddelbare områder, hvor du planlægger at investere.

En måde at indsamle oplysninger om, hvilke udsigter der er i nærheden af den ejendom, du overvejer at investere, er ved at kontakte rådhuset eller andre offentlige myndigheder med ansvar for zoneinddeling og byplanlægning. Dette vil give dig adgang til den langsigtede planlægning af området og gøre en bestemmelse af, hvor gunstig eller ugunstig for din egen plan for ejendommen.

2. Værdiansættelse af ejendommen

Hvorfor det er vigtigt

Vurderingen af ejendommen er vigtig for finansieringen under købet, noteringsprisen, investeringsanalysen, forsikringen og beskatningen – de er alle afhængige af ejendomsvurderingen.

Hvad man skal kigge efter

De hyppigt anvendte metoder til ejendomsvurdering omfatter:

• Salgssammenligningsmetode: Nylige sammenlignelige salg af ejendomme med lignende egenskaber – mest almindeligt og velegnet til både nye og gamle ejendomme
• Omkostningsmetode: Omkostningerne til jord og byggeri minus afskrivninger – velegnet til nybyggeri
• Indkomstmetode: baseret på forventede indbetalinger – velegnet til udlejning

3. Investeringsformål og investeringshorisont

Hvorfor det er vigtigt

I betragtning af den lave likviditet og investering af høj værdi i fast ejendom kan manglende klarhed om formålet føre til uventede resultater, herunder finansiel nød – især hvis investeringen er belånt.

Hvad du skal kigge efter

Det er vigtigt at identificere, hvilken af de følgende brede kategorier der passer til dit formål, og derefter planlægge i overensstemmelse hermed:

• Køb og selvbrug. Her sparer du på huslejen og har fordelene ved selvanvendelse, samtidig med at du får en værdiforøgelse.
• Køb og lejemål. Dette giver regelmæssig indkomst og langsigtet værdistigning. Der kræves dog temperament til at være udlejer til at håndtere eventuelle tvister og juridiske spørgsmål, administrere lejere, reparationsarbejde osv.
• Køb og sælg (på kort sigt). Dette er generelt med henblik på hurtig, lille til middelstor fortjeneste – den typiske ejendom er under opførelse og sælges med fortjeneste ved færdiggørelsen.
• Køb og salg (på lang sigt). Dette er generelt fokuseret på stor iboende værditilvækst over en lang periode. Dette tilbyder alternativer til at komplimentere langsigtede mål, såsom pensionering.

4. Forventede pengestrømme og gevinstmuligheder

Hvorfor det er vigtigt

Kontantstrøm henviser til, hvor mange penge der er tilbage efter udgifter. Positive pengestrømme er nøglen til et godt afkast på en investeringsejendom.

Hvad man skal kigge efter

Udarbejd fremskrivninger for følgende former for overskud og udgifter:

• Forventet pengestrøm fra lejeindtægter (inflation favoriserer udlejere for lejeindtægter)
• Forventet stigning i indre værdi som følge af langsigtet prisforhøjelse.
• Fordele ved afskrivning (og tilgængelige skattefordele)
• Kostnytteanalyse af renovering før salg for at opnå en bedre pris
• Kostnytteanalyse af realkreditlån i forhold til værdistigning

5. Vær forsigtig med gearing

Hvorfor det er vigtigt

Lån er praktiske, men de kan have en stor pris. Du forpligter din fremtidige indkomst til at få nytte i dag på bekostning af renter fordelt over mange år. Vær sikker på, at du forstår, hvordan du skal håndtere lån af denne art og undgå høj gæld eller det, man kalder overbelåning. Selv eksperter i fast ejendom er udfordret af overbelåning i tider med ugunstige markedsforhold, og likviditetsmangel med høje gældsforpligtelser kan knække ejendomsprojekter.

Hvad du skal kigge efter

Afhængigt af din nuværende og forventede fremtidige indtjening skal du overveje følgende:

• Beslut dig om den type realkreditlån, der passer bedst til din situation – fast rente, realkreditlån med justerbar rente (ARM), rentebinding, nul udbetaling osv. Bemærk, at hver type realkreditlån har sin egen risikoprofil, og du skal undersøge hver enkelt nøje. For eksempel omfatter ARM realkreditrenter, der kan ændre sig når som helst drevet af kapitalmarkedskræfterne, og låntageren skal acceptere eventuelle renteændringer i løbet af lånets løbetid.
• Vær opmærksom på vilkår, betingelser og andre gebyrer, som realkreditudbyderen opkræver.
• Shoppe rundt for at finde lavere rentesatser og bedre vilkår.

6. Nybyggeri vs. eksisterende ejendom

Hvorfor det er vigtigt

Nybyggeri tilbyder normalt attraktive priser, mulighed for at tilpasse og moderne bekvemmeligheder. Risici omfatter forsinkelser, øgede omkostninger og de ukendte faktorer i et nyudviklet kvarter.

Eksisterende ejendomme tilbyder bekvemmelighed, hurtigere adgang, etablerede forbedringer (forsyningsselskaber, landskabspleje osv.) og i mange tilfælde lavere omkostninger.

Hvad man skal kigge efter

Her er nogle vigtige ting at kigge efter, når man beslutter sig mellem et nyt byggeri eller en eksisterende ejendom:

• Se tidligere projekter og undersøg byggefirmaets omdømme for nye investeringer.
• Se ejendomsdokumenter, nylige undersøgelser og vurderingsrapporter for eksisterende ejendomme.
• Opmærksom på de månedlige vedligeholdelsesomkostninger, udestående bidrag og skatter. Omkostninger som disse kan have stor indflydelse på dit cashflow.
• Når du investerer i udlejede ejendomme, skal du finde ud af, om ejendommen er huslejekontrolleret, huslejestabiliseret eller på det frie marked. Er lejemålet ved at udløbe? Er fornyelsesmulighederne gunstige for lejeren? Hvem ejer inventaret?
• Kvalitetskontrol af elementer (møbler, inventar og udstyr), hvis disse skal indgå i salget.

7. Indirekte investeringer i fast ejendom

Hvorfor det er vigtigt

Det er ikke for alle at forvalte fysiske ejendomme over en lang tidshorisont. Der findes alternativer, som giver dig mulighed for at investere indirekte i ejendomssektoren.

Hvad du skal kigge efter

Overvej andre måder at investere i fast ejendom på:

• Real estate investment trusts (REITs)
• Fejendomsselskabsaktier
• Fejendomssektor-fokuserede gensidige fonde og ETF’er
• Hypotheksobligationer
• Mortgage-backed securities (MBS)

8. Din kreditvurdering

Hvorfor det er vigtigt

Din kreditvurdering påvirker din evne til at kvalificere dig til et realkreditlån, og den påvirker de vilkår, som din långiver tilbyder. Hvis du har en højere kreditværdighed, kan du få bedre vilkår – hvilket kan give betydelige besparelser over tid.

Hvad du skal kigge efter

Scorer på over 800 anses for at være fremragende og vil hjælpe dig med at kvalificere dig til det bedste realkreditlån. Hvis det er nødvendigt, skal du arbejde på at forbedre din kreditvurdering:

• Betal regninger til tiden-sæt automatiske betalinger eller påmindelser op
• Betal gæld ned
• Sigte efter ikke mere end 30 % kreditudnyttelse
• Luk ikke ubrugte kreditter kort – så længe du ikke betaler årlige gebyrer
• Begræns anmodninger om ny kredit og “hårde” forespørgsler
• Gennemse din kreditrapport og bestride unøjagtigheder

9. Det samlede ejendomsmarked

Hvorfor det er vigtigt

Som med andre typer af investeringer er det godt at købe lavt og sælge højt. Ejendomsmarkederne svinger, og det betaler sig at være opmærksom på tendenser. Det er også vigtigt at være opmærksom på realkreditrenterne, så du kan sænke dine finansieringsomkostninger, hvis det er muligt.

Hvad du skal kigge efter

Hold dig opdateret med tendenser og statistikker for:

• Huspriser og boligsalg (generelt og på dit ønskede marked)
• Nybyggeri
• Nybyggeri
• Lejendomsbeholdning
• Hypotesatser
• Flipping-aktivitet
• Forsalg

Bundlinjen

Ejendomme kan hjælpe med at diversificere din portefølje. Generelt har fast ejendom en lav korrelation med andre større aktivklasser – så når aktierne er nede, er fast ejendom ofte oppe. En investering i fast ejendom kan også give et stabilt cashflow, betydelig værditilvækst, skattefordele og konkurrencedygtige risikojusterede afkast, hvilket gør det til en sund investering.

Naturligvis er det ligesom ved enhver anden investering vigtigt at overveje visse faktorer, som dem, der er anført her, før du investerer i fast ejendom – uanset om du vælger fysisk ejendom, REIT’er eller noget andet.