Er du en ejendomsinvestor, der har svært ved at finde et godt titelfirma, der vil lukke dine handler?
Dobbelt lukning, eller “back to back closings”, opstår, når to separate ejendomsafregninger på den samme ejendom er planlagt i rækkefølge. I realiteten sker de på samme tid, fordi den første eller A-B eller “A til B”-afslutning er betinget af den anden eller B-C eller “B til C”-afslutning. Hvis B-C ikke afsluttes, bliver A-B afviklet og aldrig afsluttet. Mange menneskers naturlige reaktion, når de ikke forstår noget, er at påstå “svindel!” eller “ulovligt!” Er du træt af at høre dette? Det er vi. Der er intet ulovligt eller forkert ved dobbelte lukninger.
Der er helt lovlige og etiske. Parterne løber dog generelt ind i problemer under tre sæt omstændigheder.
Først tillader slutkøberens finansiering, især FHA eller VA, ikke altid dobbelte lukninger på grund af manglende krydring af titlen. Mange detailudlånsinstitutioner og/eller realkreditforsikringsudbydere (som HUD-FHA) kræver, at investorer beholder ejendomsretten til ejendomme i 90 dage for at undgå problemer med svigagtig flipping, hvor der ikke tilføjes nogen værdi til ejendommen, men hvor der sker en betydelig prisstigning ved en efterfølgende overdragelse.
For det andet indfører den sælgende enhed – som regel en REO-långiver eller en bank med kortfristet salg – undertiden skødebegrænsninger på den første transaktion og forhindrer derved en dobbelt lukning. Endelig forsøger andre deltagere i handlen, f.eks. titelfirmaer eller endda ejendomsmæglere, undertiden at sætte en handel i stå på grund af manglende forståelse eller viden. I øvrigt er det altid en god idé at give alle parter fuld oplysning, i det mindste med hensyn til aftalens struktur, selv om de specifikke vilkår ikke er helt gennemsigtige.