Easements er et gennemgående element i Texas ejendomsret og er generelt defineret som en rettighed, et privilegium eller en fordel, der eksisterer som en særskilt interesse fra ejendomsretten til fast ejendom. Oftest giver en servitut en person (eller offentligheden) mulighed for at bruge en andens jord på en bestemt måde.
Der er mange måder at etablere en servitut på i Texas som beskrevet i common law.
Easement by Express Grant
Denne type servitut oprettes ved en udtrykkelig aftale mellem parterne og overholder formaliteterne for ejendomsinstrumenter i Texas. Udtrykkelige servitutter skal være skriftlige, behørigt underskrevet af den part, der skal belastes, vise hensigten om at indrømme med en passende juridisk beskrivelse, anerkendes (hvis de er registreret) og leveres behørigt. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Easement by Prescription
En servitut ved forældelse er en servitut, der er blevet opnået og besiddet af en rekvirent mod grundejerens ønske. Reklamanten bekræfter normalt retten til servitutten via en retskendelse og skal opfylde disse krav:
- Servituttens anvendelse skal være ugunstig, åbenlys, notorisk og fjendtlig over for grundejerens interesser. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- Servitutten skal udelukkende anvendes af rekvirenten og må ikke være åben for offentligheden eller kvalificere sig som en servitut til fælles brug. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- Servitutens brug skal være uafbrudt og kontinuerlig i en periode på mindst 10 år. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Hvis en sagsøger i god tro stoler på en ejendomsejers mundtlige aftale om en servitut, som senere trækkes tilbage, kan vedkommende søge en servitut ved estoppel. Sagsøgeren skal vise, at:
- Løftet om servitut blev meddelt sagsøgeren;
- De troede på løftet;
- Og de kan vise, at de har stolet på løftet til deres skade, f.eks. at de har brugt midler, som ikke kan inddrives, hvis løftet trækkes tilbage. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Servitut ved implikation
En servitut ved implikation pålægges af en domstol for at sikre retfærdighed. Ligesom et krav om estoppel er en implicit servitut ikke skriftlig. Den opstår normalt, når en servitut har været i kontinuerlig brug i et stykke tid (men ikke blev oprettet ved en skriftlig aftale), og grundejeren pludselig afskærer adgangen. Den tidligere brug skal være åbenlys og indlysende, rimeligt kontinuerlig og nødvendig for at kunne gøre rimelig brug af sagsøgerens egen ejendom. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Finally, the claimant must show that there was originally a unity of ownership of the two estates immediately prior to the easement being created. Typisk sker dette, når et stykke ejendom bliver delt og solgt til to ejere. Disse ejere kan derefter have en mundtlig aftale, der giver servitut til den andens landzoneejendom. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Easement by Necessity
Easements by Necessity forveksles ofte med servitutter by implication, men er ikke det samme. For at skabe en servitut ved nødvendighed skal man bevise:
- Der var en enhed af ejerskab med de påståede dominerende og tjenende ejendomme.
- Adgangen er en nødvendighed og ikke blot en bekvemmelighed.
- Nødvendigheden eksisterede på det tidspunkt, hvor ejendommene blev adskilt. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
At være indhegnet skaber ikke i sig selv en servitut af nødvendighed. Sagsøgeren skal påvise adfærd mellem de to ejendomme, da domstolene har fastslået, at ingen kan have en servitut af nødvendighed over en fremmed persons jord. Nødvendigheden skal også være streng, hvilket betyder, at det er den eneste mulige adgang til den anden ejendom. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.
Konklusion
Hvis du har spørgsmål om håndhævelse eller etablering af servitutter, skal du kontakte en erfaren ejendomsadvokat for at få rådgivning. Servitutlovgivningen i Texas er kompleks og kræver den nødvendige viden og færdighed til at navigere i de forskellige typer af servitutter, der er tilgængelige for grundejere.
Alle oplysninger på Silblawfirm.com (herefter “websted”) gives udelukkende til oplysningsformål og er ikke beregnet til at blive brugt som juridisk rådgivning. Brugere af dette websted bør ikke foretage nogen handlinger eller afholde sig fra at foretage nogen handlinger på grundlag af indhold eller oplysninger på dette websted. Brugere af dette websted bør kontakte en autoriseret Texas-advokat for en fuld og komplet gennemgang af deres juridiske spørgsmål.