Hvordan man underskriver fast ejendom [7 tips til investering]

Vil du beslutte dig for at investere i fast ejendom, men ønsker du også at reducere risikoen? Hvis ja, er det vigtigt at lære om, hvordan man underwrite fast ejendom.I denne artikel har vi delt alle de detaljer, du ønsker at lære om underwriting fast ejendom.

Hvor mange gange har du tænkt på investering i fast ejendom og forestillet dig et hus, der bare sad der for dig at købe? Nå, men i virkeligheden er ejendomsinvestering ikke så let og ligetil.

I virkeligheden har ejendomshandler så mange forskellige dele og detaljer, at du kan have svært ved at holde styr på det. På grund af de konstante markedsudsving og de teknologiske fremskridt i branchen skal investorer og långivere foretage ekstra due diligence fra deres side.

Det er her, at underwriting af fast ejendom kommer ind i billedet. Denne proces hjælper begge parter med at undgå potentielle risici i deres passive ejendomsinvestering.

Her er alt, hvad du behøver at vide om, hvordan man underwriterer fast ejendom, så du kan overveje crowdinvestering i fast ejendom i dag.

Hvad er underwriting?

I henhold til US Department of Housing and Urban Development er underwriting den detaljerede analyse af en låneansøgning, som er med til at bestemme den risiko, der er involveret, mens man laver lånet for begge parter.

Hvad enten du overvejer at investere i erhvervsejendomme eller at deltage i et crowdfundingprogram gennem platforme som Fundrise, RealtyMogul eller Roofstock, er underwriting et afgørende aspekt i dine transaktioner.

Hvor du finder ud af, hvordan du kan tegne fast ejendom, bør du vide, hvad det er, og hvordan det fungerer. Hovedsageligt er det en proces, hvorigennem långivere bestemmer værdien af en potentiel investeringsudsigt.

Afhængigt af investeringsrisikoen er underwriting med til at pege på, hvor meget præmie en investor skal betale for forsikring, og hvordan man skal fastsætte aftalens lånerenter.

Getro det eller ej, men det er ikke nok blot at vide, hvordan man underwriter fast ejendom. Professionelle underwritere tager mange faktorer i betragtning. På baggrund af disse oplysninger konkluderer de, om det er rentabelt at forsikre eller udlåne til den pågældende person.

Ingen ejendomshandel er uden risici. Underwriting vurderer imidlertid, om långiveren eller investoren kan tåle disse risici og i hvilket omfang.

Hvad laver en underwriter?

Nu da du har en idé om den omfattende forskning og analyse, der kræves for at foretage underwriting af erhvervsejendomme, ved du, at det er et job for en professionel.

En underwriter foretager grundig research vedrørende en låntagers baggrund for at sikre, at investeringen eller lånet er sikkert. På denne måde kan du finde ud af, om du skal investere dine penge i projektet eller ej.

På populære crowdfundingsteder for fast ejendom undersøger de deres låntagere og projekter, før de lader dem deltage på platformen.

Så hvis du investerer med Fundrise, RealtyMogul eller Roofstock, er halvdelen af arbejdet gjort for dig.

En underwriter vil imidlertid kontrollere faktorerne ved hjælp af gældsbetjeningsdækningsgraden. Forholdet betegner en metrisk beregning, der viser den gennemsnitlige driftsindtægt for en investering med det samlede lånebeløb.

Med nøjagtige ord vil det vise dig, om overskuddet fra din investering vil være nok til at tilbagebetale låntagerens lån.

I sidste ende vil underwriter’s rapport give et endeligt ord, der angiver, om lånet til erhvervelse af en ejendomsinvesteringsejendom er sikkert nok til at blive godkendt eller ej.

Hvordan man underwriter fast ejendom

Underwriting er ikke begrænset til ejendomssektoren. Faktisk er der behov for underwritere overalt, hvor der udveksles store pengesummer.

Selv om nogle aspekter af underwriting af fast ejendom er de samme som de konventionelle modstykker, er der nogle faktorer, der adskiller den fra andre.

Kig på min gratis ejendomsejendomsberegner for at hjælpe dig med at prissætte ejendomme mere effektivt.

Her er en oversigt over, hvordan underwriting af fast ejendom fungerer.

Estimering af cash flow

Først og fremmest vil underwriteren tjekke målen ejendommens cash flow for at bestemme, hvor meget indkomst den vil give. Dette skøn giver dig en klar idé om projektets evne til at tilbagebetale din investering.

For at beregne cashflowet vil underwriteren tage hensyn til faktorer som bruttoindtægter og nettodriftsindtægter. Jo bedre cashflowet er, jo mere rentabel vil ejendommen være.

Vurdering af investeringsafkast

Et andet punkt, der hjælper underwritere med at vurdere rentabiliteten af en investering, er det potentielle investeringsafkast.

En måde, de bruger til at beregne denne værdi på, er ved at dividere ejendommens nettodriftsindtægt med dens salgspris eller vurderingsværdi.

Investeringsafkastet for industrielle ejendomme kan være meget anderledes end for erhvervsejendomme.

Gennemgang af låntagers historie

Dette er den mest afgørende del af underwriting-processen. Den omfatter en grundig analyse af låntagers økonomi og gældshistorik. På denne måde kan du med sikkerhed konkludere, om den part, du samarbejder med, er troværdig og pålidelig.

Vil du gå igennem underwritingprocessen for fast ejendom? Se dette casestudie ved hjælp af min gratis beregner til udlejningsejendomme.

Hvordan underskriver man en ejendomshandel? – Tips til investering

Underwriting af en ejendomshandel er afgørende for sikre transaktioner mellem långiver og låntager.

Hvad enten du investerer i et potentielt projekt via en crowdfunding-platform eller søger et lån til en investeringsejendom, skal du sikre dig, at dine underwriting-dokumenter er på plads for at få godkendelsen.

For investorer, der spekulerer på, hvordan man underwriterer fast ejendom, er her nogle tips, du kan følge for at sikre, at din ejendom er korrekt underwritet, og at du får den godkendelse, du har brug for.

Oprethold gennemsigtighed

For at sikre, at din underwritingproces forløber så gnidningsløst som muligt, bør du opretholde fuldstændig gennemsigtighed. Når du prøver lykken med at investere i fast ejendom, er det den værste fejl, du kan begå, at holde afgørende fakta fra din realkreditudlåner.

Tænk over det; hvis du skjuler din økonomiske situation, kan du ende med at misligholde lånet. Det betyder, at du i stedet for at generere en passiv ejendomsindkomst; du kan ende under en bunke gæld, som du ikke kan tilbagebetale.

Hyr en professionel underwriter

I ejendomsbranchen har du ikke råd til at gå glip af noget. Derfor skal du, når du har fået øje på en potentiel investering, sørge for at hyre en professionel i stedet for at udføre opgaven selv.

En professionel underwriter vil have et solidt greb om begreberne realkreditlån og ejendomsvurderinger. Derfor vil de arbejde for at skabe et fremragende forhold mellem lån og værdi for din målsejendom.

Det vil hjælpe dig med at få din långivers opmærksomhed hurtigere, så du kan få den investering, du har brug for.

Få en professionel vurdering

For at sikre dig, at din underwriting-rapport om fast ejendom kommer ud til din fordel, skal du få en vurdering af den sikkerhedsstillede ejendom. Din ejendom underwriting rapport afhænger i høj grad af din sikkerhedsstillelse værdi.

En låneansøgning bakket op af tilstrækkelig sikkerhedsstillelse ejendom er svært at afvise, især når du har ejendommen. Det skyldes, at en investor altid vil kontrollere, om din ejendom er værdifuld nok til at tilbagebetale dine lån, hvis du bliver en misligholder.

Dermed vil en stærk vurdering af sikkerhedsstillelsen styrke din underwritingproces og gøre dig til en pålidelig mulighed for din långiver.

Hold væsentlige dokumenter i orden

For at sikre, at din underwriting-rapport bliver godkendt af din investeringslångiver, er det afgørende at have al din dokumentation komplet og i orden.

Getro det eller ej, kan investorer misbillige en perfekt velunderwritet ejendom på grund af manglende relevante dokumenter.

Disse dokumenter verificerer de oplysninger, der er angivet i din underwriting-rapport. Alt, herunder oplysninger om ejendomsværdien, cash flow og forudsigelser om indkomstafkast, kan ikke verificeres, hvis dokumenterne mangler.

Så når du ansøger om et lån til investering i fast ejendom, skal du holde alle de vigtige dokumenter i orden.

Se relateret: Sådan sparer du penge på et stramt budget

Prøv at gøre et godt indtryk

Immobiliebranchen er udelukkende baseret på risiko. Det betyder, at selv om målinger og beregninger er vigtige, er det tillidsfaktoren, der får en handel til at fungere. Så hvis du ønsker at få fat i en potentiel handel og få finansiering til den, er det vigtigt at gøre et godt indtryk på långiveren.

Vi siger ikke, at du skal møde op med et mærkevaredragt og et dyrt ur. I stedet skal du øve dig på, hvordan du effektivt kan formidle din vision og strategi, så dine långivere ser det samme potentiale i den pågældende ejendom som du gør.

Hvis du formår at vise dig selv som en selvsikker person, der ved, hvad han laver, er der en chance for, at du kan forsegle aftalen, selv om målingerne ikke ser rigtige ud.

Se relateret: Koncentrer dig om de finansielle nøgletal

Rejendomstransaktioner er for det meste et spil om tal. Hvis du får din ejendom professionelt underwritten, skal du kontrollere alle de finansielle metrikker, der er involveret i rapporten, for at vide, at din ejendom bliver vurderet korrekt.

For eksempel, hvis din gældsbetjeningsdækning er 1,25 eller højere, vil du berolige din underwriter. Det er fordi, at have en gældsbetjeningsdækning på 1,0 betyder, at du kun vil være i stand til at betale lånet tilbage.

Men når den går højere end det, betyder det, at din ejendom også vil generere et flot overskud.

På samme måde vil underwriter bruge din resultatopgørelse og lejerlejerulle til at beregne din nettodriftsindtægt.

Sommetider bruger de andre faktorer til at fortolke nettodriftsindtægten, hvilket kan ændre rapportens resultat.

Sørg for at følge alle disse beregninger for at foretage et grundigt krydstjek fra din side.

En anden nødvendig beregning er forholdet mellem lån og værdi. Det er en matematisk sammenligning af lånet med ejendommens markedsværdi. Afhængigt af den udbetaling, som investoren foretager i ejendommen, vil LTV’en variere.

Desto mere udbetaling du foretager, jo lavere vil risikoniveauet gå for långiveren.

Se relateret: Andre variabler, der påvirker underwriting af fast ejendom

Ud over de tidligere nævnte faktorer er der mange andre variabler, der kan påvirke din underwritingproces.

Du bør være bekendt med disse faktorer for at sikre, at din ejendom bliver underwritet korrekt.

Lejevækst

Kontrol af lejevæksten er en væsentlig faktor i underwritingprocessen. Hvis du foretager en investering baseret på det aktuelle lejebeløb uden at tage hensyn til potentielle udsving på markedet, kan du ende med at foretage en dårlig investering.

Lejlighedsgrad

Lejlighedsgraden for din investeringsejendom beregnes med to metoder:

• Hvor lang tid det tager at finde nye lejere
• Den tid, som en eksisterende lejer vil tage, før den nye lejer flytter ind

Du bør sørge for at beregne værdien af din målejendom, når du har taget begge faktorer i betragtning.

Bruttolejeindtægt

Bruttolejeindtægten vil bestemme cashflowet og din ejendoms værdi. Nettoindtægten, dvs. det, der er tilbage efter finansiering af reparationer og skatter, bør dog også beregnes grundigt.

Ejendomme med få eller ingen nettoindtægter er meget risikable for långivere, da de giver højere negative cash flows.

Så før din målejendom underskrives, skal du sikre dig, at du opretholder nettoindtægten på et godt niveau for at sænke din långivers risiko.

Se relateret: Fordele og ulemper ved en Triple Net Lease

Potentielt afkast af investeringen

Det vigtigste er, at du kender detaljerne om det potentielle afkast af investeringen for din ejendom. Der er masser af måder, hvorpå underwritere vil måle dit potentielle investeringsafkast.

Disse omfatter bruttorenteberegning og entry- og exit cap rates.

Indgangsrenten er forholdsvis nem at beregne, da den kun kræver de aktuelle markedsværdier. Men beregning af exit-renten; prisen, når ejendommen sælges, er vanskelig, da det kræver nøjagtige indkomst- og markedsværdiprognoser.

Du bør holde øje med underwriterens beregning af dine cap rates, da disse værdier kan påvirke din långivers beslutning betydeligt.

Se relateret: Det afslutter vores guide om, hvordan man underwrite fast ejendom med nyttige tips til investorer.

I en nøddeskal skal en investor forstå, hvordan deres formueforvalter vil forudsige underwritingrapportens klausuler for deres ejendom. På den anden side, hvis du som långiver ignorerer disse faktorer, kan du som långiver ende i en risikabel investering.

Sådan kan du som investor, der søger et lån, selv den mindste fejlberegning i underwritingrapporten give et negativt billede af din ejendom til långiveren. Dette kan endda resultere i misbilligelse.

Du skal hyre en professionel ejendomsunderwriter, uanset om du er långiver eller investor, til at udføre arbejdet for dig. Du bør også holde øje med hver enkelt af beregningerne for at sikre, at transaktionen forløber i overensstemmelse med dine forventninger.

Og det var det. Husk, at ejendomsinvestering er en risikobetonet forretning, så vær opmærksom og tillidsfuld, og du vil hurtigt generere en passiv ejendomsindkomst til dig selv.

Relaterede anmeldelser

• Fundrise anmeldelse
• RealtyMogul anmeldelse
• Origin Investments anmeldelse
• Fundrise vs RealtyMogul