Det er ikke ualmindeligt, at kontrakter om fast ejendom indeholder prorationer for både købere og sælgere. Prorationer eksisterer for at fordele alle udgifter i forbindelse med ejendommen rimeligt, herunder ejendomsskatter, HOA-afgifter, realkreditrenter, forsyningsselskaber og så videre, så begge parter ikke er fanget i at betale for mere end deres rimelige andel.
Flere gange opkræves køberne for prorationer i en ejendomskontrakt, men sælgere kan ofte også være på krogen for disse udgifter. Omkostningerne i forbindelse med disse gebyrer vil blive inkluderet som en debet til den ene part og en kredit til den anden part på de respektive afsluttende opgørelser.
Så, hvordan præcist fungerer prorationer i ejendomskontrakter? For at få et bedre overblik er det nyttigt at se på hver type proration individuelt, da de hver især beregnes på deres egen måde.
Fejendomsskatteproportioner
Hvis du ejer en ejendom, skal du betale ejendomsskat. Det beløb, du skal betale, afhænger af en række faktorer, herunder din nøjagtige placering. Hver stat beregner sine ejendomsskatter på grundlag af sit eget unikke kalenderår. I Californien er kalenderåret med henblik på beregning af ejendomsskatter fra den 1. juli til den 30. juni.
Skatterne betales typisk i to rater i stedet for i ét samlet beløb ved udgangen af kalenderåret. I Californien er disse datoer den 1. november og den 1. februar. Der opkræves en bod på 10 % for forsinkede betalinger.
Du skal afgøre, om skatterne er blevet betalt på forhånd, eller om de endnu ikke er forfaldne og skal betales på et senere tidspunkt. Hvis skatterne allerede er betalt på forhånd, vil sælgere modtage en kreditproportionering, og købere vil modtage en debetproportionering. Hvis skatterne derimod endnu ikke er blevet betalt, vil sælgerne modtage en debet- og køberne en kreditpronorering.
Hvis sælgers sidste betaling til ejendomsskatter dækkede en periode efter afslutningsdatoen, vil proneringen ske fra afslutningsdatoen til den dato, hvor skatterne er betalt op til. I dette tilfælde vil prorateringen være en kredit til sælgeren og en debet til køberen.
For eksempel, hvis afslutningsdatoen på handlen er den 20. oktober 2017, og sælgeren har betalt den første rate, der dækker frem til den 1. februar 2018, vil sælgeren blive krediteret, og køberen vil blive debiteret mellem disse to datoer. Formålet med denne proratering er at refundere sælgeren for denne periode, hvor ejendommen ikke længere har sælgers navn på titlen.
Hvis afslutningsdatoen kommer efter den dato, hvor ejendomsskatterne forfalder, beregnes prorateringen fra den første dag i skatterateringen til afslutningsdatoen.
For eksempel, hvis afslutningsdatoen er den 15. februar 2018, og sælger endnu ikke har betalt den anden rate, der skulle være betalt den 1. februar, vil sælger blive debiteret, og køber vil blive krediteret fra den 1. februar 2018 til den 15. februar 2018. Dette vil refundere køberen for den periode, som sælgeren ejede ejendommen inden for den pågældende skatteperiode.
I nogle tilfælde udbetales ejendomsskatteproportioner fra sælgers indtægt, og den ubrugte del vil blive krediteret sælgeren og debiteret køberen, hvis afslutningsdatoen nærmer sig forfaldsdatoen for ejendomsskatter, der skal betales. Sørg for at læse din kontrakt grundigt for at finde ud af, om du vil blive krediteret eller debiteret for ejendomsskatter i forbindelse med den pågældende ejendom eller ej.
Hypoteksforsikringsfordelinger
Hver eneste realkreditbetaling, der foretages, dækker de renter, der er betalt måneden før. F.eks. betaler en realkreditbetaling, der foretages den 1. juni, renterne fra maj måned. Långiverne opkræver typisk realkreditrenter op til 30 dage før den første realkreditbetaling skal foretages, når der optages et nyt boliglån. Sælgere skylder renter til køberne frem til og med afslutningsdatoen. Køber vil derefter være ansvarlig for at betale renterne på den følgende realkreditbetaling efter lukning af escrow.
For eksempel, hvis en handel lukkes den 15. april, vil den første realkreditbetaling være forfalden den 1. juni, hvilket vil dække renterne for maj. Køberne vil blive opkrævet renter fra den 15. april til den 1. maj på deres afsluttende opgørelse.
For at kunne beregne renteprorateringen skal antallet af rentedage, som sælger skylder køberen, fastlægges. Rentebeløbet pr. dag ganges derefter med antallet af dage med skyldige renter for at finde frem til det samlede skyldige beløb.
HOA Fee Prorations
Hvis den pågældende ejendom er underlagt en ejerforening (HOA), vil der blive opkrævet månedlige gebyrer for at dække udgifter i forbindelse med vedligeholdelse og forvaltning af den samlede ejendom. Købere og sælgere skal dele dette gebyr med den tid, som hver part vil være i boligen i den aktuelle måned.
Lad os sige, at afslutningen er den 15. maj, og HOA-gebyrerne er $ 200 pr. måned. Hvis sælgeren endnu ikke har betalt gebyrerne for maj, vil de blive betalt fra sælgers indtægt for perioden mellem den 1. og 15. maj. Hvis sælgeren allerede har betalt for maj måneds HOA-afgifter, er det køberens ansvar at dække denne periode.
Udgifter prorater
Udgifter er ikke ofte genstand for prorater på ejendomskontrakter, men de er undertiden gældende i nogle jurisdiktioner. For eksempel, i visse kommuner, hvis sælgeren ikke betaler byens eller amtets forsyningsselskaber, så vil de blive rullet over til skattevurderingerne og fratrukket fra skatteregningen for prorationer.
Bottom line
Ingen ønsker at skulle betale mere end nødvendigt i en ejendomsaftale, uanset hvor lille beløbet måtte være. Prorationsberegninger gør alting retfærdigt og retfærdigt med hensyn til kun at betale for det, som hver part er ansvarlig for. Der kan være tale om indviklede beregninger, som bør gennemgås omhyggeligt, når både købere og sælgere modtager en kopi af deres afsluttende opgørelser for at sikre, at opdelingerne er blevet beregnet retfærdigt og præcist.