I Singapore er der tre hovedtyper af lejeboliger: fri ejendom, 999-årige lejemål og 99-årige lejemål.
For ejendomme, der er opført på freehold-jord, tilhører jorden forpagteren på ubestemt tid, så der er ingen grund til at bekymre sig om, at lejekontrakten udløber (bortset fra den frygtede statslige overtagelse selvfølgelig). Dette gælder i en vis udstrækning også for 999-årige lejerejendomme, da 999 år bestemt er længe nok til at huse mange generationer uden problemer.
Den mest bekymrende af dem alle er dog 99-årige lejerejendomme. Hvilke rettigheder har ejerne af denne aktivklasse ved udløbet af lejemålet, når ejendomsretten til jorden går tilbage til de oprindelige ejere?
I denne artikel fokuserer vi på virkningen af lejemålets udløb for private ejere af ejendomme (som f.eks. ejerlejligheder og privatiserede HUDC’er). Hvis du er bekymret for HDB’er, har vi skrevet om det her.
Hvem går lejemålet tilbage til, og hvad sker der så?
Mere end tre fjerdedele af jorden i Singapore er statsejet og ejes af Singapore Land Authority (SLA), der fungerer som forvalter af jorden. Resten består af de få lommer af fri ejendom, der ejes af andre offentlige myndigheder som HDB, JTC, PSA og private ejere.
Da en 99-årig lejekontrakt udløber, går ejendomsretten til jorden tilbage til staten, og eventuelle ejeres rettigheder er reelt udslettet.
Men ejerne vil helt sikkert have ret til en rimelig kompensation for deres boliger, der forbliver på ejendommen Desværre ikke. Den hårde (og nogle vil måske sige uretfærdige) virkelighed er, at SLA ikke har nogen forpligtelse til at refundere eller betale nogen form for kompensation overhovedet.
Hvilke muligheder har ejere af ejendomme med 99-årige lejemål så?
Der er to valgmuligheder for ejere af 99-årige lejemålsejendomme, som begge indebærer, at de skal betale staten en præmie for at forlænge lejemålets varighed.
De kan enten supplere lejemålet på deres jord direkte med SLA eller sælge deres ejendom til en tredjepartsudvikler (kendt som et kollektivt eller en bloc-salg). Begge disse muligheder skal gøres af alle ejerne kollektivt og kan ikke gennemføres på individuel basis.
Lease Top-Up
Her ansøger grundejerne SLA om at få deres lejekontrakt op på 99 år igen med betaling af en jordpræmie. Så hvis der f.eks. er 50 år tilbage på grunden, kan ejerne supplere med yderligere 49 år, så lejemålet igen bliver 99 år.
Denne præmie vurderes af SLA’s chefvurderingsmand fra sag til sag under hensyntagen til faktorer som f.eks. antallet af resterende år i lejemålet.
På dette tidspunkt er det op til SLA’s skøn, om ansøgningen skal godkendes eller afvises. Når SLA træffer sin beslutning, tager SLA hensyn til forskellige faktorer i lejemålet, herunder om forlængelsen vil passe ind i regeringens langsigtede hensigt med jorden, og om den foreslåede anvendelse vil optimere jordens anvendelse.
I tilfælde af en vellykket lejekontraktopdatering kan ejerne af ejendommen fortsætte med at bebo deres ejendom i den fornyede 99-årige lejemålsperiode.
Dette ville naturligvis være den ideelle løsning for de fleste ejere af 99-årige ejendomme, men desværre gør den eksorbitante jordpræmie, som SLA opkræver, denne mulighed alt for dyr for almindelige privatpersoner, og det er normalt den vej, som virksomheder eller andre privatejede enheder, der har råd til det, vælger.
Eksempler på ejendomme, der med succes har fået en opskrivning af lejekontrakten, omfatter det tidligere Shing Kwan House og ICB-bygningen (nu SGX-bygningen), det tidligere Overseas Union House (nu 50 Collyer Quay) og den tidligere HMC-bygning (nu Lumiere).
Kollektivt salg (eller en bloc-salg
Det kollektive salg (eller som det populært kaldes en bloc-salg) er den løsning, der foretrækkes af de enkelte boligejere, da det skubber den store forpligtelse til betaling af jordpræmien over på de private bygherrer eller virksomheder, der har bedre råd til det.
Ulempen er, at ejerne, i modsætning til en tillægsleje, ikke længere vil være berettiget til at blive boende i deres ejendom, da rettighederne til lejekontrakten i stedet overgår til de private bygherrer.
Hvad de dog får, er en kompensation for deres ejendom, som de ikke ville have været berettiget til, hvis deres lejekontrakt blot var udløbet.
2007 var det bedste år for en bloc-salg, herunder det største en bloc-salg til dato: salget af Farrer Court-lejlighederne. De 618 enheder blev solgt for i alt 1,339 mia. dollars, hvilket gav hver boligejer mellem 2,122 og 2,238 mio. dollars (efter overheadomkostninger). I 2016 blev der også gennemført et kollektivt salg af to privatiserede HUDC-ejendomme (Shunfu Ville og Raintree Gardens), og vi forudser, at denne tendens med HUDC-ejendomme, der sælges en bloc, vil fortsætte i 2017.
Hvis du er på udkig efter en gennemgang af en bloc-salgsprocessen, skal du sørge for at tjekke vores artikel om det her.
99-årige lejeboliger: Ja eller nej?
Hvis dit mål er at købe en bolig, som du kan give videre fra generation til generation, er en 99-årig lejerbolig bestemt ikke noget for dig.
Men hvis du er tilfreds med blot at eje boligen i din levetid (hey, dine børn kan klare sig selv), eller hvis du køber den udelukkende med henblik på investering, så er det seriøst værd at overveje.
Vi har diskuteret spørgsmålet om freehold vs. leasehold ejendomme tidligere, så sørg for at tjekke det ud her for en mere dybdegående sammenligning.
Mens lejemålet af en ejendom utvivlsomt påvirker potentialet for dens værditilvækst, er der også andre faktorer, der spiller ind. For eksempel skal du, uanset om du køber en ejer- eller lejebolig n, vælge en bebyggelse, der ligger tæt på en MRT-station, gode skoler og andre faciliteter (du kan gøre dette med 99.co’s søgefiltre, der lader dig indsnævre resultaterne efter nærheden til forskellige faciliteter). Dette gør bebyggelsen mere ønskværdig for private bygherrer, hvilket øger dine chancer for at sikre et en bloc-salg senere hen.