Legal Services

Owner Move In Eviction

I San Francisco kan udlejere opsige en lejers lejeforhold ved hjælp af en ejerindflytningsudsættelse. Ejerindflytningsudsættelser bruges ofte af udlejere som et middel til at tvinge langtidslejerne til at flytte ud.

Lejere i San Francisco, der bor i enheder, der er beskyttet af huslejeforordningen, kan kun udsættes på grund af en af de 16 “rimelige årsager” til udsættelse. Ejerindflytningsudsættelser (eller “OMI’er”) er en af disse grunde.

Hvad sker der, hvis min udlejer aldrig flytter ind?

Hvis du flytter ud i henhold til en ejerindflytningsudsættelse, og din udlejer ikke følger reglerne, kan du have grund til at sagsøge for at få en betydelig økonomisk erstatning. Bare fordi en udlejer sender en meddelelse om ejerindflytningsudsættelse, hvori han hævder, at han vil flytte ind, betyder det ikke, at han rent faktisk vil gøre det.

Hvis du har mistanke om, at din udlejer ikke er flyttet ind, skal du kontakte os for at drøfte dine muligheder.

Hvad gør en person til en kvalificeret “ejer”?

For at iværksætte en ejerindflytningsudsættelse skal en kvalificeret ejer have en vis ejerandel i ejendommen. Ejere, der er registreret den 21. februar 1991 eller tidligere, skal have mindst 10 % af ejendommen. Ejere, der har opnået en ejerandel efter den 21. februar 1991, skal have mindst 25 % af ejendommen.

Hvilke krav skal min udlejer opfylde?

En udsættelse ved indflytning af ejeren skal ske i god tro, med ærlig hensigt og uden bagtanke. Med andre ord skal det dominerende motiv for at bede lejeren om at flytte være, at ejeren eller ejerens slægtning (hvor det er relevant) kan flytte ind.

Krav og berettigelse til en ejerindflytningsudsættelse kan være meget kompliceret, og vi anbefaler, at du drøfter enhver udsættelsesmeddelelse, du modtager, med en lejeradvokat eller boligrettighedsadvokat.

• En ejer skal bruge den berørte enhed som sit primære opholdssted i 36 sammenhængende måneder.
• Landlord skal være en person: Udlejer eller familiemedlemmer, der flytter ind, skal være en “fysisk person” og kan ikke være et selskab/partnerskab/anden forretningsenhed.
• Begrænsning på én enhed: Udlejere må ikke gennemføre en OMI, hvis der tidligere har fundet en OMI sted i de pågældende lokaler efter 1998. Efter en ejerlejlighed efter 11/98 er den berørte enhed den eneste enhed, der kan udsættes for en rømning af en ejerlejlighed.
• Begrænsning på én rømning: En udlejer kan kun foretage én rømning i forbindelse med en OMI-ordning for en given ejendom. Ejere kan ikke bruge ejerlejlighed som retfærdig grund til to eller flere udsættelser i samme bygning, medmindre den anden er til brug for en ejers forælder/barn, bedsteforælder/barnebarn eller søskende, bror/søster. eller der er udstedt en byggetilladelse til lovligt at kombinere enhederne til beboelse som en enkelt enhed.
• Alternativ bolig: Ingen af de udvisende ejere kan eje en “tilsvarende” ledig bolig nogen steder. Hvis en “sammenlignelig” bolig bliver ledig, inden den udsatte lejer flytter, behøver lejeren ikke at flytte. Hvis en af de udviste ejere ejer en “ikke-sammenlignelig” ledig bolig, skal denne bolig tilbydes den udviste lejer, men den kan tilbydes til markedsleje.
• Registreringskrav: Udlejer skal registrere en OMI hos Rent Board og hos County Records med angivelse af den enhed, der har været genstand for udvisningen, og de deraf følgende restriktioner. finansiering.
• Genudlejning af begrænsede enheder: Fra den 9. november 2015 (en del af lovgivningen om udsættelser 2.0) kan en udlejer ikke genudleje enheden til en leje, der er højere end den leje, som den udsatte lejer betalte på tidspunktet for udflytningen, i fem år efter udsættelsen, medmindre der har været tilladte lejeforhøjelser, f.eks. årlige lejeforhøjelser. Hvis en udlejer vælger at genudleje lejligheden inden for tre år efter udsættelsen, har den udsatte lejer ret til at få forkøbsret til at flytte tilbage til lejligheden. Bemærk, at hvis en udlejer ikke beholder lejligheden i tre år og genudlejer den til en ny lejer til en højere leje, kan han eller hun blive sagsøgt af den bortviste lejer for bl.a. uretmæssig udsættelse, bedrageri og overtrædelse af huslejeforordningen.

Rettigheder for lejere i forbindelse med udsættelser ved indflytning af ejere

Lejere, der har boet i den berørte enhed i 12 måneder eller mere, har ret til en skriftlig udsættelsesmeddelelse på 60 dage, mens lejere, der har boet i den pågældende enhed i mindre end 12 måneder, har ret til en udsættelsesmeddelelse på 30 dage.

Statutory Relocation Payments

Lejere, der har boet i en berørt enhed i et år eller mere, er berettiget til flytteudgifter. Beløbet stiger hvert år og er tilgængeligt på SF Rent Board’s hjemmeside her.

Hver ældre (60 år eller derover) eller handicappet lejer eller husstand med mindreårige børn er berettiget til yderligere midler.

Beskyttede lejere

Under visse omstændigheder kan en lejer være undtaget fra en ejerindflytningsudsættelse. Beskyttede lejere er lejere, der er 60 år eller derover eller handicappede, som har boet i lejligheden i 10 år, og katastrofalt syge lejere, som har boet i lejligheden i 5 år. **Hvis alle enheder er beboet af beskyttede lejere, eller hvis den pågældende ejendom er et enfamiliehus.

Case Studies

Dette er nogle af vores resultater og er ikke en garanti for et resultat.