Hvis du bor i New York og forsøger at overføre fast ejendom fra en person til en anden person, gennem gave eller retskendelse, men ikke nødvendigvis via et salg, så generelt en quit claim deed er sandsynligvis det bedste middel til at gøre det. Et quit claim deed er en forholdsvis nem metode i New York til at overføre ejendomsretten til en ejendom. Quitclaim deeds anvendes oftest, når ejendommen overdrages uden et traditionelt salg.
Free Real Estate Lawyer Consultation in NYC
Eksempler omfatter, når ejendom overføres mellem familiemedlemmer (såsom forældre, der overfører et hjem til deres børn), mellem gifte ægtefæller (efter ægteskab, når den ene ægtefælle ønsker at tilføje den anden til titlen på hans eller hendes separate ejendom), mellem fraskilte ægtefæller (når den ene ægtefælle vil beholde hjemmet), eller når ejendom overføres til en levende trust. I denne artikel vil vi drøfte følgende:
- Hvad er en kviteringskontrakt?
- Quitclaim Deeds i New York
- Hvordan man indgiver en Quitclaim Deed Form i New York
- Skat efter indgivelse af et Quitclaim Deed i New York
- Konsulter en advokat
Hvad er et Quitclaim Deed?
Sådan, hvad er et Quitclaim Deed egentlig? Et quit claim-dokument, eller hvad der også staves som et quitclaim-dokument, er et juridisk dokument fra New York, der overfører ejendomsretten til en fast ejendom, men som ikke giver nogen som helst løfter om ejerens ejendomsret. I modsætning til et garantiskøde, som normalt er det dokument, der anvendes ved salg af en fast ejendom mellem en køber og sælger, og som er en garanti fra sælgeren om, at ejendommen er fri og fri for byrder, pantrettigheder og fri for andre indehavere af ejendomsretten, overfører et quitclaim-dokument ejerens samlede interesse i ejendommen til den person, der modtager ejendommen; det overfører dog kun det, som de rent faktisk ejer. Hvis to personer ejer ejendommen i fællesskab, og den ene af dem giver afkald på sin andel til sin bror, kan de derfor kun overføre deres halvdel. Det betyder, at den person, der modtager ejendomsretten, ikke er den eneste ejer.
Dertil kommer, at eftersom et quit claim-dokument kun overdrager ejendomsretten, hvis den person, der overdrager ejendomsretten, eller “Grantor”, i virkeligheden ikke havde nogen legitim interesse i ejendommen til at begynde med, har den person, der modtager quit claim-dokumentet, eller “Grantee”, ikke kun ingen ejendomsret nu, men den person, der fejlagtigt overdrog ejendomsretten til at begynde med, og som udførte quit claim-dokumentet, er muligvis ikke ansvarlig for eventuelle byrder eller pantrettigheder, da de alligevel ikke havde nogen egentlig ejerinteresse i ejendommen.
Quitclaim deeds bruges oftest, når ejendommen overdrages uden et traditionelt salg. Eksempler herpå er, når ejendommen overdrages mellem familiemedlemmer (f.eks. forældre, der overdrager et hjem til deres børn), mellem gifte ægtefæller (efter ægteskabet, når den ene ægtefælle ønsker at tilføje den anden til titlen på hans eller hendes separate ejendom), mellem skilsmisseæglere (når den ene ægtefælle vil beholde hjemmet), eller når ejendommen overføres til en levende trust. Overdragelsen af skødet sker ganske enkelt, og der anvendes ingen titelundersøgelse eller ejerskifteforsikring. Det er hurtigt og nemt. Da den nye ejer ikke får nogen garantier om titlen og om, hvor gyldig den er,
quitclaim deeds bruges ikke til ejendomssalg.
Det er vigtigt at bemærke, at quit claim deeds såvel som warranty deeds kun påvirker ejerskabet (titlen) og ikke ændrer eller påvirker et eventuelt allerede eksisterende pant i ejendommen. Pantebrevet er et separat dokument. Dette er vigtigt i en skilsmissesituation, hvor den ene ægtefælle kan give afkald på ejendommen til den anden ægtefælle; dette fjerner dog ikke nødvendigvis den ene ægtefælles navn fra pantet og ansvaret for at hæfte for det.
Quitclaim Deeds in New York
Når det drejer sig om quit claim deed NY eller quitclaim deed NY, skal ethvert quit claim deed i staten New York indgives til County Clerk’s Office i den by eller det amt, hvor ejendommen er beliggende.
I New York er ethvert quit claim deed for fast ejendom skitseret i henhold til NY Real Prop L § 258 (2015). Igen er formålet med et quit claim-dokument i staten New York blot at overføre ejendomsretten. Den giver ingen garantier eller garantier for, at ejendommen er fri og fri for panterettigheder eller byrder, eller endog at overdrageren har en legitim ejendomsretlig interesse i ejendommen og har ejendomsretten. Det siger blot, at uanset hvilken ejendomsret eller interesse overdrageren har i ejendommen, overdrager han/hun denne interesse til modtageren af overdragelsen. Derfor er der, når det drejer sig om quitclaim deed NY, en vis grad af tillid nødvendig. Dette er grunden til, at quitclaim-handlinger generelt ikke anvendes til salg af en ejendom, fordi køberen tydeligvis ikke kender sælgeren. Snarere bruges quit claim deeds generelt til at:
- overføre ejendom til eller fra en revocable living trust
- overføre ejendom til den ene ægtefælle som led i en skilsmisse
- overføre en medejeres interesser til en anden medejer
- overføre ejendom, som du selv ejer, til medejerskab sammen med en anden
- ændre den måde, hvorpå ejerne har ejendomsretten til ejendommen
I New York, udløber et quit claim-dokument? Dit quit claim-dokument NY vil ikke udløbe eller blive ugyldigt, blot fordi tiden går. Du skal dog være opmærksom på, at hvis quitclaim-dokumentet NY ikke er registreret, bliver det ikke offentligt registreret. Hvis overdrageren derfor udførte et andet skøde for den samme ejendom til en anden person, og denne registrerede det skøde, før du registrerede dit, vil det skøde have forrang. Hvis du venter ekstraordinært længe med at registrere dit skøde, kan nogen desuden anfægte skødets gyldighed, især i et tilfælde, hvor overdrageren er afgået ved døden.
Det er derfor ønskeligt, at du registrerer dit quitclaim-dokument hellere før end senere.
Hvordan indgiver man Quitclaim Deed Form i New York
Hvordan laver man et quitclaim-dokument? For at overføre ejendomsretten ved quitclaim deed NY, skal et quitclaim deed NY være skriftligt for at være gyldigt. Dette juridiske dokument indeholder en juridisk beskrivelse af den ejendom, der overdrages, det amt, den er beliggende i, datoen for overdragelsen og navnet på grantor (den person, der overdrager ejendommen) og grantee (den person, der modtager ejendommen). Hvis der er betalt en pris for overdragelsen, er dette beløb medtaget. Overdrageren underskriver dokumentet, og denne underskrift er notarielt bekræftet. Quit claim deed NY kan kræve yderligere indgivelser, hvoraf nogle af dem afhænger af selve ejendommens beliggenhed. Quitclaim-dokumentet NY giver ikke noget egentligt bevis for overdragerens forhold til Ejendommen, kun at uanset hvad dette forhold er, vil det blive overført til en anden part som følge af denne overdragelse. Alle quit claim deeds indgives til County Clerk’s Office i den jurisdiktion, hvor ejendommen er beliggende.
Hvordan får man quit claim deed formular? Ud over at indsende formular TP-584, som kræves af alle amter, er en anden formular, der skal udfyldes, en 5217-formular. Med undtagelse af NYC kræves 5217-formularen også af alle amter. NYC har sin egen version af RP 5217 NYC-formularen eller RP 5217 NYC-formularen.
Hver 5217-formular burde være selvforklarende at udfylde.
På den første side skal du finde feltet i øverste venstre hjørne. Her skal du indtaste “Navn”, “Adresse”, “Stat” og “Postnummer” for den person, der udfylder formularen, ved hjælp af de første fire tomme linjer.
I det næste afsnit i denne boks, “After Recording Return To”, skal du angive New York County Recorder den adresse, hvor du ønsker, at det indleverede papirarbejde skal sendes til.
På det første blanke felt i quit claim deed, der er placeret lige under overskriften “State of New York”, skal du angive det New York County, hvor ejendommen befinder sig.
I paragrafopgørelsen, i midten af den første side, skal du angive den samlede betaling, der kræves for at overdragelsen af denne ejendom kan finde sted. Skriv dette på det første felt og indtast det derefter numerisk i parenteserne.
Giverens navn skal indberettes sammen med det skrevne ord “Grantor” på de to felter efter “in hand paid to”. Dette skal efterfølges af overdragerens privatadresse på det tredje felt efter denne sætning. Derefter anføres “County of”, “City of” og “State of” for denne hjemmeadresse på de næste tre felter.
Der skal også angives en definition af ejendommens overdrager på dette dokument. Angiv det fulde navn og udtrykket “Grantee” på de to felter efter “…remise, release, and quitclaim unto”. På det tredje felt efter denne sætning anføres overdragelseshaverens privatadresse. Dette skal efterfølges af “County of”, “City of” og “State of” for overdrageren på de næste tre felter.
Kort før ordene “New York to-wit” anføres ejendommens County. Herunder skal du anføre ejendommens juridiske beskrivelse sammen med den fysiske adresse.
Giveren skal derefter udfylde det første afsnit på den anden side med sin underskrift, sit trykte navn og adresse. Det er påkrævet, at dette skal være notarielt bekræftet. Der vil være et område udpeget til netop dette formål alene lige under afsnittet Grantor Signature.
Sørg for at organisere dit papirarbejde, herunder de amtsspecifikke skatteformularer, der skal medfølge. Derefter skal du kontakte New York County Recorder, der er tildelt det amt, som ejendommen befinder sig i. Få instruktionerne og gebyrerne særlige til dette amts retningslinjer for indsendelse for at indsende dette papirarbejde korrekt med denne myndighed.
Skat efter udfyldelse af Quitclaim Deed i New York
Gebyret for at indsende et quitclaim-dokument i staten New York er unikt for hvert amt. Men fra 2018 er grundgebyret for indgivelse af en quit claim deed formular ny af bolig- eller landbrugsejendom $125, mens gebyret for at indgive en quitclaim deed NY for alle andre ejendomme er $250. Disse gebyrer er for den statsdækkende RP-5217-formular. Når det drejer sig om indgivelse af et quit claim deed i NYC, har NYC sine egne gebyrer ved hjælp af RP 5217 NYC-formularen og RP 5217 NYC-formularen. Disse er generelt de dyreste.
Free Real Estate Lawyer Consultation in NYC
Dertil kommer, at der er yderligere gebyrer hæftet på på tidspunktet for indgivelsen. Disse omfatter nominelle gebyrer for andre indleverede papirer, såsom gebyrer for formular TP-584. Derudover er der et generelt registreringsgebyr, og hver side, der indgives, har en yderligere nominel omkostning.
Konsulter en advokat
Og selv om det kan virke simpelt nok, opfordres det stærkt til, at du søger rådgivning og konsultation hos en ejendomsmægleradvokat, når du overvejer et quitclaim deed NY eller quit claim deed NY. Ikke alene vil en quitclaim deed advokat være i stand til korrekt at udarbejde dit quitclaim deed ny, men de vil være i stand til at evaluere, analysere og vurdere dit unikke sæt af fakta og afgøre, om et quitclaim deed ny er det bedste middel til at overføre din ejendom. Desuden er gebyrerne for en quit claim deed advokat ikke nær så høje, hvis advokaten skulle udarbejde et garantiskøde, i hvilket tilfælde de ville være nødt til at foretage en titel søgning (en kontrol af tidligere skøder og pantrettigheder for ejendommen) for at verificere, at sælgeren har en god titel.
At Law Office of Yuriy Moshes har vi erfaring med sådanne sager, især når det drejer sig om New York quit claim deeds. Vi repræsenterer parter i det større New York City-område, herunder alle bydele, herunder Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx og Staten Island) samt i det nordlige New Jersey, Long Island og Upstate New York. Hvis du forsøger at overføre ejendom og enten forsøger at overføre eller modtage den, skal du rådføre dig med en erfaren og kyndig quit claim deed-advokat for at rådgive dig om disse spørgsmål.