OCEAN CITY – Resortplanlæggere godkendte i denne uge beliggenhedsplanen for et nyt fem etager højt mærkevarehotel med 105 værelser, men ikke før bekymringer fra naboerne om potentielle afvandingsproblemer var blevet afhjulpet.
Ocean City Planning Commission havde tirsdag en gennemgang af en beliggenhedsplan for et nyt Hilton Tru-hotel langs Coastal Highway mellem 33rd Street og Hitchens Avenue foran sig. På stedet ligger i øjeblikket lasertag-anlægget Planet Maze samt en minigolfbane, som i sidste ende vil blive revet ned for at give plads til det nye hotelprojekt. Hilton Tru er et relativt nyt koncept fra hotelgiganten, der appellerer til en yngre befolkningsgruppe.
Lokal advokat Hugh Cropper IV, der repræsenterede projektudvikleren Deep Blue Hospitality, forklarede, at konceptet omfatter velindrettede, men mindre hotelværelser med større vægt på fællesområder. For eksempel omfatter planerne for det nye Hilton Tru på 33rd Street indendørs og udendørs fællesområder med spilleområder, arbejdsstationer og andre faciliteter.
“Det er et nyt koncept”, sagde han. “Det er lidt af et skridt i en anden retning. Tendensen har været større værelser og suiter, men dette er mindre og mere moderne. Der er en masse fællesskabsområde. Konceptet er at tilskynde folk til at bruge fællesområderne og ikke tilbringe så meget tid på deres værelser.”
Zoning Administrator Frank Hall tog systematisk fat på personalets bekymringer og betingelser efter en omhyggelig gennemgang af planerne, herunder trafikpåvirkninger, belysning og landskabspleje samt ind- og udgange. Ifølge planen skal der opføres et fem etager højt hotel med et moderne design, der omfatter 105 værelser og store fællesområder. Hall forklarede, at projektet som planlagt opfyldte alle byens lovkrav.
“Der er ingen særlige undtagelser og ingen afvigelser”, sagde han. “Projektet er på alle måder i overensstemmelse med lovgivningen.”
Jeff Thaler, en af hovedmændene i udviklingsteamet, var enig i, at en streng gennemgang af personalet ikke afslørede noget behov for særlige undtagelser eller afvigelser. Projektet omfatter kun 104 parkeringspladser til 105 værelser, men en plads er dedikeret til et kommunalt busskur, så den tæller ikke med i parkeringskravene.
“Vi føler, at vi har opfyldt og gjort alt, hvad der er blevet bedt om”, sagde han. “Dette projekt respekterer kvarterets karakter, og det vil være et stort aktiv.”
Menige i planlægningskommissionen udtrykte bekymring over virkningen på trafikken i et område, der ofte er overbelastet allerede på spidsbelastningstidspunkter. Trafikingeniør Betty Tustin fra Traffic Group forklarede, at der var en ensrettet servicevej på bagsiden af ejendommen, som ville lede hoteltrafikken til det signalregulerede kryds ved 33rd Street. Desuden omfatter beliggenhedsplanen rigelig skiltning på ejendommen for at lede gæsterne til de signalregulerede kryds og overkørsler.
“Vi fik styr på den trafikmængde, der genereres af Planet Maze og minigolfbanen, og den var omkring 300 på nogle dage og 800 på store dage med et gennemsnit på omkring 400,” sagde hun. “Et hotel med 105 værelser vil generere meget mindre trafik. Gæsterne vil bruge offentlig transport eller gå derhen, hvor de vil hen, når de er her.”
Måske det største problem, og et problem, der truede med at afspore processen for godkendelse af lokalplanen, drejede sig om afledning af regnvand fra ejendommen. Bygherrens ingeniør forklarede, at projektet, som det er udformet, reducerede mængden af gennemtrængelig overflade, der drænes fra ejendommen, sammenlignet med det, der findes på grunden.
Der er en eksisterende 10 fods servitut til håndtering af regnvand langs den nordlige side af ejendommen, der i sidste ende udledes til bugten gennem et drænsystem, herunder rør, der fører til udløbet. Denne 10-fods servitut blev et stridspunkt for de tilstødende ejere af ejendomme i Jamaica Bay condominiums og Sandpiper on the Bay condominiums.
Disse ejere havde ikke indvendinger mod det nye hotel generelt, men gav udtryk for bekymring over projektets bidrag til det, der til tider allerede er et udfordrende afvandingsproblem. Byingeniør Terry McGean gav en kort historik om afvandings- og oversvømmelsesproblemerne i området, som bl.a. omfattede en retssag for årtier siden. Der var i det væsentlige et drænrør, der førte til udløbet i bugten i den 10 fod lange servitut for regnvand, som fra tid til anden blev blokeret eller tilstoppet. Desuden blev selve udløbet ofte blokeret af sand og andet affald, hvilket begrænsede strømmen af regnvand fra ejendommene.
Som følge af retssagen blev der installeret et nyt drænrør i servitutten, som håndterede afstrømningen fra de tilstødende Jamaica Bay- og Sandpiper-ejendomme, men dette rør endte ved ejendomsgrænsen for den parcel, som skal huse det nye hotel. Det eksisterende rør i servitutten langs hotellets ejendom er siden blevet opgivet og har ikke forbindelse til det rør, der fører til udledningen.
“Den servitut har været genstand for kontroverser i årenes løb”, sagde McGean. “Vi har arbejdet sammen med ejendomsejerne om dette spørgsmål. Dette udledningsrør tjener kun disse ejendomme. Der vil ikke være nogen yderligere afstrømning fra dette sted. Vi mener, at disse betingelser er blevet opfyldt, og vi er trygge ved, at dette projekt har tilstrækkelig designkontrol.”
McGean sagde, at selv om han var tryg ved regnvandsdesignet for projektet, var han villig til fortsat at arbejde sammen med hoteludviklerne og de tilstødende ejendomsejere for at sikre, at de potentielle oversvømmelsesproblemer ikke forværres.
“Vi anerkender samfundets bekymringer,” sagde han. “Vi har arbejdet på at løse disse problemer og vil fortsat løse dem, efterhånden som projektet skrider fremad.”
Projektudvikler Mike Meoli fra Deep Blue Hospitality sagde, at hans firma ville gå med til at rense drænrøret og udløbet efter behov, hvis det bidrog til at mindske naboernes bekymringer, selv om hans projekt ikke forventes at bidrage til nogen oversvømmelsesproblemer.
“Det er lige så vigtigt for os, at røret ikke løber tilbage,” sagde han. “Hvis omkostningerne ikke er uhyrlige, og det skal gøres en gang om året, vil vi gerne gøre det.”
Advokat John Seipp, der repræsenterede de tilstødende ejere af ejendomme i Jamaica Bay og Sandpiper, gentog nogle af historikken omkring afvandingsproblemerne for den kombinerede ejendom. Han sagde, at de tilstødende ejendomsejere ikke var imod hotellet generelt, men at de havde forbehold over for den foreslåede afvandingsplan.
“Spørgsmålet er, om de vil lægge vand i vores rør”, sagde han. “Hvis ja, hvor meget? Hvis de vil bruge vores rør, vil vi have dem til at lave en undersøgelse for at fastslå, om al den afvanding fra denne jord, der går ind i røret, ikke vil oversvømme det.”
Seipp opfordrede ingeniør og arkitekt Keith Iott til at give teknisk ekspertise om afvandingsspørgsmålet. Iott, der undersøgte de eksisterende forhold før tirsdagens møde, sagde, at han mente, at det eksisterende rør i servitutten langs den foreslåede hotelejendom ikke længere fungerede.
“Det ville overraske mig, hvis der er noget vand, der løber ind i den del af røret,” sagde han. “Hele Planet Maze-ejendommen afvander til det nordvestlige hjørne. Jeg synes, der bør foretages en fuldstændig hydrografisk analyse. Jeg mener, at det kunne gøres som en løbende undersøgelse, inden der udstedes en byggetilladelse. Hensigten her er ikke at trække processen i langdrag, og de er ikke imod hotellet, men det skal undersøges yderligere.”
Efter en omfattende debat stemte planlægningskommissionen 5-0 med to medlemmer fraværende for at godkende lokalplanen for det nye Hilton Tru med en ekstra betingelse om, at bygherren skal dele de tekniske rapporter om afvanding med de tilstødende ejere Jamaica Bay og Sandpiper.