Mens megabanker som Bank of America, Wells Fargo og JPMorgan Chase tidligere i år har skabt overskrifter ved separat at annoncere planer om at tilbyde realkreditlån, der kun kræver en udbetaling på 3 % fra låntageren, er der en anden stor långiver, der stille og roligt kræver endnu mindre fra låntagerne.
Uden at mange på markedet vidste det, begyndte Quicken Loans sidst på året at tilbyde låntagere en endnu bedre aftale – et realkreditlån med en udbetaling på 1 %.
Men her åbner virksomheden for første gang op om produktet.
For det første er Quicken’s 1% down mortgage program ikke for alle, da der er flere bestemmelser og krav, men en 1% down payment er stadig en 1% down payment.
Det er stadig 66% lavere end det, som Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase og mange andre store långivere tilbyder.
Så hvorfor besluttede Quicken Loans at bryde formen?
Efter at være blevet tippet om Quicken’s 1% ned program af pant industri insider Rob Chrisman, som bemærkede Quicken’s program tidligere i denne uge, kontaktede HousingWire Quicken for at besvare præcis dette spørgsmål.
Nu giver Bill Banfield, Quicken Loans’ vicepræsident for kapitalmarkeder, i et eksklusivt interview flere detaljer om, hvordan dette program kom til, hvordan det fungerer, og hvorfor det er så vigtigt for Quicken.
Ifølge Banfield er låneprogrammet med 1 % nedskrivning ikke helt så chokerende, som det ser ud.
Programmet er faktisk en del af et partnerskab mellem Quicken og Freddie Mac, der blev annonceret i oktober 2015.
På det tidspunkt var detaljerne om partnerskabet sparsomme, idet de to organisationer erklærede, at programmet vil indeholde “unikke, i fællesskab udviklede produkter, der skal opfylde behovene på nye markeder, herunder Millennials, førstegangsboligkøbere og middelklasselåntagere.”
Som det viser sig, er en af disse lånemuligheder et lån med 1 % udbetaling, men som Banfield bemærker, er lånet faktisk struktureret til at være en del af Freddie Macs Home Possible Advantage-program, som den statsstøttede virksomhed lancerede i december 2014, og kræver en udbetaling på 3 %.
Så hvordan kommer Quicken Loans fra 1 % udbetaling fra køberen til de 3 %, der er nødvendige for at deltage i Freddie Macs program? Quicken giver de ekstra penge til låntageren, sagde Banfield.
“Vi kræver 1% fra forbrugeren, og vi giver forbrugeren et tilskud på 2%, så kunden har 3% egenkapital med det samme,” sagde Banfield til HousingWire.
Men 1% ned programmet tilbydes ikke til alle, sagde Banfield. Der er flere regler for, hvem der er berettiget.
For det første er Quicken’s 1% nedlån kun tilgængelige for købslån. Ingen refinansieringer er tilladt. For det andet kan programmet kun bruges på et enfamiliehus eller en ejerlejlighed, ikke et andet hjem, en investeringsejendom eller en andelsbolig.
Derudover skal låntagerne have en FICO-score på 680 eller derover, skal tjene mindre end medianindkomsten for deres amt og skal have et gældsforhold på 45% eller mindre.
Som en del af programmet stiller Quicken Loans også et gratis onlinekursus om boligejerskab til rådighed for alle berettigede låntagere. Førstegangskøbere skal tage onlinekurset for at være berettiget til programmet.
Så hvorfor giver dette program mening for en låntager, bortset fra den lave udbetaling, selvfølgelig?
Ifølge Banfield er vilkårene for dette lån fordelagtige i forhold til et lån, der er bakket op af Federal Housing Administration, for eksempel.
“Sandheden om FHA er, at dets maksimale låneværdiforhold er 96,5 %”, forklarer Banfield. “Men de fleste købere ruller i deres upfront realkreditforsikringspræmie på 1,75%, hvilket efterlader dem med 98,25% LTV.”
Så med Fannie og Freddie, der tilbyder låntagere mulighed for at lægge kun 3% ned, uden upfront realkreditforsikringspræmie og uden liv-of-lån realkreditforsikringspræmie som med FHA, har låntagerne mere egenkapital på forhånd og mere egenkapital, når de er færdige med MI, siger Banfield.
I betragtning af disse bestemmelser, “Du ville ikke betragte det som et subprimelån”, sagde Banfield, da han blev spurgt om den potentielle negative feedback på dette program. “Markedet har ændret sig så meget siden krisen. Reglerne er så meget anderledes nu. Man kan virkelig ikke lancere et program som dette uden at tænke det helt igennem.”
Så hvorfor tilbyde lån til forbrugere, der kun betaler 1 % af købsprisen for deres bolig?
For Quicken handler det hele om at forsøge at hjælpe flere forbrugere med at komme i hus og samtidig sikre, at det sker på en intelligent og sikker måde.
“Vi ønsker at forsøge at hjælpe folk og gøre det på en intelligent måde,” sagde Banfield. “For os var det virkelig et spørgsmål om, hvis du ønsker at give adgang til kredit, hvordan gør du det ansvarligt? Hvordan kan du hjælpe folk? Hvis førstegangskøbere kæmper, er der så smarte måder at hjælpe dem på, mens man stadig balancerer adgangen til kredit?”
Og Quicken så den mulighed i de 3% nedlånsprogrammer, der tilbydes af Freddie Mac og Fannie Mae, som også lancerede et 3% nedlånsprogram i december 2014.
Ifølge Banfield begyndte Quicken at tilbyde begge programmer, men så en begrænset respons.
“Vi tilbød Fannie og Freddie 97% LTV-lån, da de genoplivede dem. Men vi så anemisk vækst i disse programmer,” sagde Banfield.
“Spørgsmålet blev, hvis du tilbyder programmer med 3%, hvorfor tager folk ikke fordel af det? Tja, folk vil søge det, der er bedst for dem,” Banfield “Og disse programmer var oprindeligt alt for detaljerede i forsøget på at finde den rigtige ting til den rigtige køber.”
Men i den tid, siden Fannie og Freddie annoncerede disse programmer, bemærkede Banfield, at begge GSE’er har ændret nogle af bestemmelserne for at gøre det muligt for flere låntagere at drage fordel af programmet med lav udbetaling.
“De historier, du hører, er, hvordan man får flere mennesker på entry-level-købere, uanset om de er førstegangskøbere eller tusindårige, ind i et hjem,” sagde Banfield. “Der er en masse forhindringer derude. Nogle mennesker kan lide at undgå FHA af en eller anden grund. Og vi ønskede at have en konventionel mulighed for at få folk ind i flere hjem.”
Så Quicken arbejdede sammen med Freddie Mac for at afprøve dette program for at tilbyde sine kunder en anden rimelig lånemulighed.
“I øjeblikket er dette en af vores muligheder for vores kunder. Det vil virkelig være kundespecifikt,” sagde Banfield. “Vi ønsker at tage os af vores kunder og hjælpe dem så meget som muligt. Så hvis dette er den bedste løsning for dem, så lad os gøre det. Hvis det ikke er det, hvis et FHA-lån eller (et lån støttet af Department of Veterans Affairs) er en bedre mulighed, så gør vi det i stedet.”
Banfield sagde, at virksomheden har oplevet en god respons fra 1% ned program siden starten og forventer, at programmet vil vokse i fremtiden.
“Vi begyndte at tilbyde dette program for seks eller syv måneder siden, og jeg synes, det har fungeret rigtig godt indtil videre,” sagde Banfield. “Programmet er vokset støt, og vi tror, at det vil fortsætte med at vokse.”