Nøglepunkter
-
Hvad er 50%-reglen?
-
Er 50%-reglen korrekt?
-
Hvordan man bruger 50%-reglen
En grundig deal analyzer er afgørende for enhver ejendomsinvestors succes, men det er også nyttigt med et hurtigt system, der fungerer som den første evaluering af potentielle ejendomme. Med beregninger som 50 %-reglen kan investorer vurdere en handel med begrænsede oplysninger og afgøre, om ejendommen er mere tid og kræfter værd. Læs videre for at lære, hvordan 50%-reglen for fast ejendom fungerer, og tilføj denne beregning til din værktøjskasse i dag.
Hvad er 50 %-reglen?
50 %-reglen er en retningslinje, der bruges af ejendomsinvestorer til at vurdere rentabiliteten af en given udlejningsenhed. Som navnet antyder, indebærer reglen, at man trækker 50 procent af en ejendoms månedlige lejeindtægter fra, når man beregner dens potentielle overskud. Ifølge reglen skal 50 procent af lejeindtægterne afsættes til udgifter og derfor ikke tages i betragtning, når man sammenligner den potentielle fortjeneste med de månedlige afdrag på realkreditlån eller lån.
Sigtet med 50 %-reglen er at hjælpe investorer med at træffe hurtige, informerede beslutninger om udlejningsejendomme.
En af de mest almindelige fejl, som ejendomsejere begår, når de søger efter tilbud, er at undervurdere omkostningerne til udgifter. Dette kan føre til lavere fortjenstmargener eller i nogle tilfælde en mislykket handel helt og holdent. I det væsentlige vil investorer indarbejde 50%-reglen i deres indledende gennemgang af en handel som en måde at beskytte sig mod uventede omkostninger og udgifter på.
Sådan fungerer 50 %-reglen
50 %-reglen fungerer ved at tage den samlede månedlige lejeindtægt og dividere den i to dele. Dette er for at tage højde for potentielle udgifter i forbindelse med at eje ejendommen, som f.eks. reparationer, skatter, ejendomsadministration og meget mere. Investorer behøver ikke at kende de nøjagtige omkostninger for at anvende reglen, faktisk er grunden til, at denne beregning er så populær, fordi den gør det muligt for investorer at vurdere potentielle handler hurtigt og på begrænsede oplysninger.
En ting at bemærke er, at 50%-reglen ikke klassificerer realkredit- eller lånebetalinger som “udgifter”. I stedet skal lånebetalinger sammenlignes med den resterende halvdel af lejeindtægterne for at afgøre, om man skal gå videre med en ejendom eller ej.
Et eksempel på 50%-reglen
Lad os sige, at du kigger på et enfamiliehus på dit marked med en anslået månedlig lejeindtægt på 3.000 dollars. Hvis man følger 50 %-reglen, vil det betyde, at ca. 1.500 $ af dette vil blive brugt til ejendomsudgifter. Det ville efterlade dig med yderligere 1.500 $ 1.500 til at vurdere i forhold til din lånebetaling. Hvis du har en månedlig realkreditbetaling på ejendommen på 1.200 USD, vil denne investering i teorien give et cashflow på 300 USD om måneden. Du kunne så bruge dette tal til at beslutte, om du skal gennemføre en mere grundig analyse af boligen eller ej.
Er 50 %-reglen nøjagtig?
50 %-reglen giver en god retningslinje for den første vurdering af en ejendom, selv om den ikke bør behandles som en helt nøjagtig repræsentation ved beregning af udgifter. Formålet med reglen er at hjælpe investorer med at vurdere udgifterne nogenlunde nøjagtigt uden at undervurdere omkostningerne, selv med begrænsede oplysninger om ejendommen. I den første fase af en analyse af en handel har investorerne sandsynligvis ikke alle de tal om en ejendom, der er nødvendige for at fastlægge de samlede udgifter. Derfor bør 50 %-reglen betragtes som en generel retningslinje og ikke som en fast regel.
Mange investorer finder, at 50 %-reglen overvurderer de udgifter, der er forbundet med en ejendom. Årsagen er, at ikke alle boliger har de samme ejendomsskatter, HOA-gebyrer eller vedligeholdelseskrav. I virkeligheden udgør disse omkostninger måske ikke i alt halvdelen af den samlede leje, hvilket bør komme som en behagelig overraskelse, når du graver dybere ned i tallene. En yderligere begrænsning af 50 %-reglen er, at den ikke tager højde for tomgang, da der ikke er nogen garanti for, at du vil være i stand til at udleje en ejendom året rundt eller med det samme.
Sådan tjener du penge ved hjælp af 50 %-reglen i fast ejendom
Den bedste måde at udnytte 50 %-reglen på er at betragte den som en appetitvækker med en mere grundig, helhedsorienteret analyse til følge. Hvis en ejendom består testen, skal du beregne andre metrikker, før du går videre. 50 %-reglen bør aldrig bruges som en endelig afgørelse, når man beslutter sig for at investere; den kan dog bruges til at afgøre, hvornår man ikke skal investere. Hvis du f.eks. kigger på tallene for en ejendom, og dit realkreditlån langt overstiger halvdelen af lejeindtægterne, er handlen (eller dit lån) måske ikke den bedste løsning.
Som du allerede ved, er det afgørende at tænke på din due diligence, før du påtager dig en investeringsmulighed. Hvis du ønsker at bruge 50%-reglen til at tjene penge, så forstå, at det skal gå hånd i hånd med en stærk udlejningsejendomsberegner. Sørg for at stille spørgsmål til den tidligere udlejer, undersøge markedsområdet og evaluere alle aspekter af en ejendom, når det er tid til faktisk at investere. I mellemtiden kan du bruge 50%-aftalen til hurtigt at analysere potentielle muligheder, og om de er værd at se nærmere på.
Summarum
Som travl investor kan det være tidskrævende at foretage en grundig analyse af hver eneste potentielle handel, der kommer i din retning. Det er her, at beregninger som 50%-reglen kan komme til nytte. Ved at sammenligne lejeindtægter og anslåede udgifter kan du hurtigt skelne, om en ejendom er værd at se nærmere på eller ej. Kør disse tal næste gang, du støder på en potentiel handel, og se selv, hvordan 50%-reglen kan fungere for dig.