I fast ejendom er princippet om regression enkelt. Det er det fænomen, at værdifulde ejendomme får deres værdi formindsket af de omkringliggende ejendomme med lavere værdi. Hvis du er bekendt med rådet om at “købe det billigste hus i kvarteret”, er du bekendt med princippet om progression, hvor en ejendom med lav værdi får sin vurderede værdi øget af tilstedeværelsen af de ejendomme med høj værdi, der omgiver den. Regression er det modsatte af progression, og det er en legitim bekymring for boligsælgere og -købere.
Som ejendomsmægler skal du holde dig ajour med de gennemsnitlige boligværdier i de kvarterer, hvor du foretager salg. Nye migrationsmønstre, økonomiske ændringer, forfald af ældre huse og bygninger og tilstrømningen af nye virksomheder i et kvarter – især specifikke detailhandlere som Starbucks og Trader Joe’s – kan drive ejendomsværdierne op eller ned. Ejendomsværdifluktuationer forekommer ikke individuelt; når der sker en stor ændring som en af dem, der er beskrevet ovenfor, ændrer ejendomsværdierne sig i hele kvarteret. I tilfælde, hvor værdierne går tilbage, betyder det et værditab for de nyere, mere værdifulde boliger i nabolaget.
Eksempler på regression i praksis
Princippet om regression fungerer på samme måde som princippet om overensstemmelse, der siger, at en bolig med faciliteter langt uden for nabolagets typiske tilbud ikke vil blive vurderet til sin sande værdi på grund af dens afvigelse. F.eks. vil et stort, moderne hus i et kvarter bestående af mindre, ældre huse blive undervurderet, fordi den typiske køber, der leder efter boliger som den større, moderne bolig, ikke leder efter boliger i kvarterer med små, gamle huse.
Udtrykt i dollertal fungerer regression således: I et kvarter, hvor det gennemsnitlige hus er vurderet til 300.000 USD, vil et hus til en værdi af 500.000 USD i et andet kvarter ikke blive vurderet til 500.000 USD, selv om det er identisk med et hus, der er vurderet så højt blot et par gader væk.
Sæt dig ind i et hypotetisk scenarie og forestil dig, at en person køber et af husene i det pågældende kvarter til 280.000 $ med den hensigt at tilføje to ekstra soveværelser og endnu et badeværelse, hvilket bringer dets værdi over det, som det var vurderet til, når det kun har tre soveværelser og et badeværelse, hvilket er typisk for kvarteret. Selv om et hus med fem soveværelser og to badeværelser måske kan sælges for 450.000 dollars på den anden side af byen, kan dette bestemte hus måske kun nå op på 425.000 dollars, fordi det er omgivet af ejendomme, der i gennemsnit er 300.000 dollars værd.
Hvordan ejendomsvurderingsmænd bruger regressionsprincippet til at vurdere ejendomme
Regressionsprincippet er vigtigt for ejendomsvurderingsmænd. Her er, hvordan det fungerer i denne sammenhæng:
- Vurderingsmænd bestemmer salgstallene for lignende ejendomme omkring den ejendom, de vurderer. Boligens værdi repræsenteres som pris pr. kvadratfod eller findes ved at dividere boligens bestemte værdi med kvadratmeterne;
- Med disse tal i baghovedet ser vurderingsmanden derefter på forskellene mellem ejendommene. Det kan være forskelle i antallet af soveværelser, forskelle i grundstørrelse og forskelle i kvadratmeter. Det er vigtigt at huske på, at større ikke automatisk er ensbetydende med mere værdifuldt, når det drejer sig om boliger. Andre faktorer, der påvirker den enkelte ejendoms værdi, er bl.a. boligens indvendige tilstand og dens indretning; derefter
- Med disse data kan vurderingsmanden kortlægge de enkelte ejendomme som punkter på en graf og se, hvordan et enkelt boligs værdi, når der kontrolleres for specifikke variabler, kan påvirkes negativt af ejendomme med lavere værdi i nærheden.
I sidste ende kan en boligs vurderede værdi gøre en masse ting. Det kan være årsagen til, at en potentiel køber bakker ud af en handel – efter at have set, hvad et hjem virkelig er værd, kan han eller hun vælge at kigge andre steder hen for at finde et hjem, der er en bedre værdi. Eller den kan bruges til at bestemme en boligs værdi som et ægteskabeligt aktiv i et pars skilsmisse. Erhvervsejendomme vurderes også med henblik på værdiansættelse af aktiver i forbindelse med konkurser, fusioner, opkøb, skilsmisser, erhvervssalg og erhvervskøb.
Forbered dig på din næste karriere med Real Estate Prep Guide
Når du virkelig ønsker at blive ejendomsmægler, skal du forberede dig grundigt på din ejendomsmæglerlicenseksamen. Begynd at forberede dig på din eksamen i dag med Real Estate Prep Guide. Vi er så sikre på vores materialers effektivitet, at vi tilbyder en komplet pengene tilbage garanti til enhver studerende, der ikke består sin ejendomsmæglerlicens eksamen. Du kan bestå din eksamen, og vi er her for at hjælpe dig med at gøre netop det. Arbejd med Real Estate Prep Guide for at komme tættere på dit mål for din ejendomsmæglerkarriere.