Jeg har været på dette websted i et stykke tid og skriver ikke så meget, som jeg gerne ville, men jeg har sat pris på det bjerg af oplysninger, der findes her på siden. Jeg ventede med vilje, indtil jeg lukkede på lånet (hvilket skete tidligere i dag), før jeg postede dette. Jeg vil forsøge at holde denne intro kort, da indlægget vil være temmelig langvarigt. Kort sagt, jeg lavede en refinansiering, og det nye lån omfatter midler til det renoveringsarbejde, jeg er i gang med. Med denne type lån vil banken basere lånebeløbet på ARV-værdien. Jeg er en ret konservativ person, når det drejer sig om mine investeringer. Jeg tager ikke mine rosenrøde briller på, når jeg laver fremskrivninger. Vurderingsmanden vurderede boligen til en ARV på 240 000 USD, hvilket var langt under selv mit eget konservative tal på ca. 250 000 USD. Jeg ringede til min lånemand, og han sagde, at hvis jeg følte, at den var for lav, skulle jeg skrive et brev for at bestride den. Jeg gjorde min søgning på her selvfølgelig samt google-søgninger om at appellere en vurdering, og det meste af det, jeg fandt, sagde, at den eneste måde at have en chance for at kæmpe er, at der skal være nylige salg, som vurderingsmanden ikke tog hensyn til. Det var ikke en mulighed for mig, så jeg var dybest set nødt til at opdele alle de sammenligninger, han brugte. Jeg har kopieret og indsat det nøjagtige brev, som jeg sendte til banken, nedenfor. Den eneste ændring, jeg har foretaget, er at fjerne adresser og links.
Kære hr/dam,
Jeg skriver dette brev for at appellere den vurdering, jeg har modtaget, som jeg ikke mener, at den afspejler ejendommens sande ARV på retfærdig vis. En af de ting, der ikke er afspejlet i vurderingen, er det faktum, at ejendommen ligger i et historisk område. Jeg mener, at denne historiske betegnelse tilføjer ejendommen værdi.
Jeg er gået mere i dybden med, hvorfor jeg mener, at der er fejl i de anvendte sammenligninger nedenfor:
Comp #1 – (Adresse indsæt)
- Dette hus er sammenligneligt i størrelse, men beliggenheden er væsentligt ringere end den pågældende ejendoms beliggenhed. Denne comp ligger meget længere væk fra hoveduniversitetet. Den pågældende ejendom har en stor koncentration af studerende og udlejningsaktiviteter for studerende.
- Denne ejendom er opført på Skattemyndighedernes hjemmeside som “Apt.Boarding home”, hvilket efter min mening også reducerer værdien af denne ejendom.
Comp #2 – (Adresse indsæt)
- De er sammenlignelige i beliggenhed, men den pågældende ejendom er over 30% større end denne comp. Denne vurdering antyder, at disse to ejendomme er det nøjagtige beløb værd, selv med en så stor forskel i størrelse.
- Den pågældende ejendom vil omfatte et ekstra soveværelse, vaskerum og har en større kælder sq footage.
Comp #3 – (Adresse indsætte)
- Denne ejendom gik i kontrakt og lukket to uger efter det blev opført på MLS. Jeg tror, at dette afspejler en lav noteringspris/distressed sælger, der havde brug for at flytte ejendommen med det samme.
Comp #4 – (Adresse indsæt)
- Denne comp solgt to gange inden for en periode på 4 måneder. Dette ser ud til at være en flip og blev bare solgt for en hurtig fortjeneste. Efter at det blev solgt den 1. gang blev det re-listet 2 1/2 måned senere og derefter solgt lidt mere end en måned efter.
- Lokaliseringen af denne comp ligner den pågældende ejendom, men den er meget mindre i størrelse.
Comp #5 – (adresse indsæt) #6 – (adresse indsæt)
- Disse to ejendomme er i øjeblikket aktive lister, og jeg mener, at de estimater, der er givet til den pågældende ejendom i forhold til disse, er i overensstemmelse med ARV’en.
Nedenfor har jeg anført andre nærliggende sammenligninger, som jeg mener også støtter, at den pågældende ejendom har en højere ARV end foreslået i vurderingen.
(Adresseindsats)
- Denne ejendom blev solgt den 7/16/14 for $244,000
- Hjemmet er 6 soveværelser, 2 badeværelser, 1144 indvendige sq ft, 996 sq ft lot size.
- Dette hjem er mere end 1000 sq ft mindre end den pågældende ejendom
- Listen noterer, at der var en “motiveret sælger”. Foreslår, at de var på udkig efter at flytte ejendommen meget hurtigt
- Her er et link til listen: (link indsæt)
(Adresse indsæt)
- Denne ejendom blev solgt den 4/29/14 for $235,000
- Hjemmet er 6 soveværelser, 3 bad, 1530 indvendige sq ft, 1107 sq ft lot størrelse.
- Dette hjem er mere end 1000 sq ft mindre end den pågældende ejendom
- De er i en lignende placering
- Her er et link til listen: (link insert)
- (Adresse insert) (aktiv notering)
- Denne ejendom er i øjeblikket noteret til $325.000
- Hjemmet er 6 soveværelser, 2 badeværelser, 1800 indvendige sq ft, 980 sq ft lot størrelse.
- Dette hjem er næsten 1000 sq ft mindre end den pågældende ejendom
- De er i en lignende placering
- Her er et link til listen: (link insert)
- (Adresse insert) (aktiv notering)
- Denne ejendom er i øjeblikket noteret til $395.000
- Hjemmet er 6 soveværelser, 1 bad, (notering beskrivelse stater 5 soveværelser, 2 badeværelser), 1895 indvendige sq ft, 1102 sq ft lot størrelse.
- Dette hjem er næsten 1000 sq ft mindre end den pågældende ejendom
- Dette comp er lidt tættere på det vigtigste universitet i området
- Her er et link til listen: (link insert)
Tak fordi du tager dig tid til at gennemgå dette, og jeg håber, at du finder, at de oplysninger, jeg har givet, faktisk understøtter en højere vurdering af boligen.
Varme hilsner,
Damian Baynes
I sidste ende tog det mig lige under to timer at samle alle de oplysninger, jeg brugte, og at skrive brevet til banken. De bad mig dog om bevis for, at huset ligger i et historisk distrikt, hvilket jeg gav dem. Et par uger senere planlagde de en anden vurdering, og den anden vurdering kom tilbage på $264K! Denne forskel på 24.000 dollars var bogstaveligt talt forskellen på, om jeg fik dette lån eller ej. Jeg ved, at det er en lang læsning, men forhåbentlig vil det hjælpe andre, der nogensinde kommer i en lignende situation.