Indkomstskattelovgivningen (“IRC”) beskriver ikke, hvad en pensionsordning kan investere i, men kun hvad den ikke kan investere i. Internal Revenue Code Sections 408 & 4975 forbyder diskvalificerede personer at engagere sig i visse typer transaktioner. Formålet med disse regler er at tilskynde til brug af pensionskonti til akkumulering af pensionsopsparing og at forbyde dem, der har kontrol over pensionskontoen, at udnytte skattefordelene til deres personlige konto.
Med den hårde start på 2016 for verdens aktiemarkeder er investeringer i alternative aktiver, såsom fast ejendom, blevet mere attraktive for mange indehavere af pensionskonti. Men hvad mange pensionskonto investorer ikke er klar over, er, at skjult i skattelovgivningen er en bemærkelsesværdig bestemmelse, der gør det muligt for en 401(k) plan at købe fast ejendom med gearing uden at udløse en skat. Lad mig forklare yderligere.
Generelt er de fleste af dem, når det drejer sig om at bruge en pensionskonto til at foretage investeringer, fritaget for føderal indkomstskat. Dette skyldes, at en pensionskonto er fritaget for skat i henhold til IRC Sections 401 og 408. IRC Section 512 i Internal Revenue Codes fritager de fleste former for investeringsindkomst, der genereres af en IRA, for beskatning. Nogle eksempler på de fritagne indkomsttyper omfatter: renter fra lån, udbytte, annuiteter, royalties, de fleste lejeindtægter fra fast ejendom og gevinster/tab fra salg af fast ejendom. Hvorimod den type indkomst, der generelt kan underlægge en pensionskonto UBTI, er indkomst fra følgende kilder:
– Indkomst fra driften af en aktiv handel eller virksomhed – dvs. en restaurant, tankstation, butik osv.
– Erhvervsindkomst genereret via en passthrough-enhed, såsom et LLC eller partnerskab
– Brug af et nonrecourse-lån til at købe en ejendom (i tilfælde af en IRA)
– Brug af margin på et aktiekøb
Disse regler findes under Internal Revenue Code Section 511-514 og er blevet kendt som Unrelated Business Taxable Income-reglerne eller UBTI eller UBIT. Hvis UBTI-reglerne udløses, vil den indkomst, der genereres fra disse aktiviteter, generelt være underlagt en skat på tæt på 40 % for 2016. UBTI-reglerne gælder for både IRA- og 401(k)-planer, men der findes en unik undtagelse i henhold til IRC 514(c)(9), som ville gøre det muligt for en 401(k)-planinvestering at købe fast ejendom og bruge nonrecourse gearing uden at udløse skat.
Når en IRA køber fast ejendom, der er gearet med realkreditfinansiering, skaber det Unrelated Debt Financed Income (UDFI), en type UBTI, som der skal betales skat af. Med en 401(k)-plan kan du imidlertid bruge gearing uden at være underlagt UDFI-reglerne og UBTI-skatten. Denne fritagelse i henhold til IRC 514(d)(9) giver betydelige skattefordele ved at bruge en 401(k)-plan i forhold til en IRA til at købe fast ejendom. For at drage fordel af fritagelsen i henhold til 514(c)(9) skal lånet være et bona fide-lån uden regres, og lånet skal bruges til at erhverve fast ejendom. Et nonrecourse-lån er en type lån, der er sikret ved sikkerhedsstillelse, som normalt er en ejendom.
Hvis låntageren misligholder sine forpligtelser, kan udstederen beslaglægge sikkerheden, men kan ikke opsøge låntageren for yderligere kompensation, selv om sikkerheden ikke dækker den fulde værdi af det misligholdte beløb. Dette er et tilfælde, hvor låntageren ikke har personligt ansvar for lånet.
Grunden til, at der kun kan anvendes nonrecourse-lån, når der investeres i fast ejendom med pensionsmidler, er, at IRC 4975(c)(1)(B) forbyder en diskvalificeret person at låne penge ud eller yde enhver anden forlængelse af kredit mellem med en pensionskonto. Muligheden for at erhverve et nonrecourse-lån til en 401(k)-plan kan være udfordrende, og nonrecourse-långiveren kræver generelt mindst femogtredive procent af egenkapitalen, der er engageret i projektet.
Muligheden for at bruge gearing på et ejendomskøb uden at udløse skat kan potentielt være en meget givende mulighed for pensionskontohavere. Ifølge mange ejendomsinvestorer er en af de største fordele ved at investere i fast ejendom muligheden for at anvende gearing. Gearing er en generel økonomisk betegnelse for enhver teknik til at multiplicere gevinster og tab. I fast ejendom giver gearing mulighed for at opnå et meget højere afkast af investeringen, end man kunne uden den.
Der er én hage ved det. Dine 401(k)-plansdokumenter skal give mulighed for køb af fast ejendom, hvilket ikke altid er tilfældet, især ikke med 401(k)-planer, der omfatter mange ansatte. Men hvis du er selvstændig erhvervsdrivende eller har en virksomhed, der ikke har andre fuldtidsansatte end dig selv eller en ægtefælle, kan en solo 401(k)-plan være en løsning. Solo 401(k)-planen, også kendt som en individuel 401(k)-plan, er en af IRS godkendt type kvalificeret pensionsordning. Solo 401(k)-planen er ikke en ny type plan. Det er en traditionel 401(k)-plan, der kun dækker én medarbejder, hvilket gør det muligt at omgå de komplekse ERISA-regler, hvilket er grunden til, at den er så populær for fast ejendom og andre alternative aktivinvesteringer.
For ejendomsinvestorer, der kan lide tanken om at bruge gearing til at overdrive deres pensionsafkast, kan det give meget god mening at bruge en 401(k)-plan eller en solo 401(K)-plan, hvis de er selvstændige erhvervsdrivende. Selvfølgelig er køb af fast ejendom med dine pensionskonti med eller uden gearing ikke for alle, og det er ikke uden risiko eller omkostninger. Et par ting at huske på: (i) sørg for, at din 401(k)-plan giver mulighed for køb af fast ejendom, (ii) sørg for, at du bruger et nonrecourse-lån som led i erhvervelsen af fast ejendom, (iii) sørg for, at du køber fast ejendom – fritagelsen i henhold til IRC 514(c)(9) gælder ikke for erhvervelse af personlig ejendom eller inventar, og selvfølgelig (iv) vær opmærksom på transaktionens økonomi og de potentielle omkostninger ved lånet samt andre udgifter i forbindelse med fast ejendom.