Når du udlejer en ejendom, har din lejer juridisk set ret til at have kontrol over ejendommen i løbet af deres lejeperiode. Selv om dette gør det muligt for dig at opkræve husleje, når tingene går glat, kan det også skabe problemer, når din ejendomssituation ændrer sig.
Hvis du skal slippe af med dårlige lejere eller sælge ejendommen, er det på tide, at du lærer, hvordan du slipper af med lejerne uden udsættelse, hvis det er muligt. Udsættelse tager hårdt på din tid, økonomi og sindstilstand. Desuden er en udsættelse ikke altid nødvendig!
Har du gode lejere, men har du intet andet valg end at renovere ejendommen? At tale med dem på den rigtige måde kan gøre tricket.
Har du dårlige lejere, som du gerne vil have ud hurtigst muligt for at undgå yderligere kummer? Det kan kræve nogle penge på forhånd, men du vil være glad for den succes, du kan finde med denne metode i sidste ende.
Punktet er, at du ikke altid behøver at stole på domstolene for at få lejere ud af din ejendom. Med disse to metoder kan du lovligt gøre det selv.
Indholdsfortegnelse for at slippe af med lejere uden udsættelse
- Dine rettigheder som udlejer
- Kommunikér “hvorfor”
- Metode #1: Den mest effektive metode
- Metode #2: Bed dem om at gå
- Undergå problemer med lejere
- Hvad man ikke skal gøre
Dine rettigheder som udlejer
Hvor du begynder at tage fat på, hvordan du kan slippe af med lejere uden at gå i retten, skal du have en fuld forståelse af, hvad dine rettigheder er som udlejer, og hvad dine lejeres rettigheder er med hensyn til at bebo din ejendom.
Der er nogle love på plads både på føderalt og statsligt niveau, der beskytter lejere mod grådige udlejere. Selv om du ikke er en grådig udlejer, der forsøger at slippe af med lejerne af hadefulde grunde, påvirker disse love stadig, hvad du kan og ikke kan gøre.
Som udlejer har du ret til at:
- Sælge din ejendom
- Renovere din ejendom
- Visse lejere, der bryder vilkårene i deres lejekontrakt
- Slutte en kontrakt før tid, hvis alle parter er enige
Du har ikke ret til at bede en lejer om at flytte, fordi du ikke kan lide ham, og du har heller ikke ret til at bede dem om at flytte, fordi du vil udleje til en anden, som er villig til at betale mere. Du har indgået en kontrakt med dem, og begge parter skal overholde betingelserne.
Det sagt, er der stadig måder, hvorpå du kan få en lejer til at flytte uden at smide ham ud. Din grund til at gøre dette bør altid skyldes ændringer i forretningen eller ustyrlig lejers adfærd i modsætning til et personligt hævntogt.
Kommunikér “hvorfor”
Når du forsøger at få en lejer til at flytte ud af egen drift, før deres lejeperiode udløber, er det vigtigt, at du er meget klar over for dem. Der er ingen grund til at forsøge at være subtil, og det er ulovligt at afpresse lejere til at forlade din ejendom.
I stedet skal du fortælle dem præcis, hvad der sker.
Her er nogle eksempler, der kan hjælpe dig med at se, hvad der skal gøres:
- Jeg har planer om at foretage nogle større renoveringer af denne ejendom snarest muligt. Jeg ved godt, at det er ubelejligt for dig, men jeg vil gerne ændre vores lejekontrakt og hjælpe dig med at finde et nyt lejemål.
- Jeg har planer om at stoppe som udlejer og vil foretrække at sælge denne ejendom ubeboet, så jeg vil gerne afslutte vores kontrakt inden denne dato.
- Du er konstant forsinket med at betale din husleje. Jeg vil anmode om udsættelse den 29. juli, men jeg vil også være indforstået med, at du flytter ud på egen hånd inden denne dato. Lad mig vide, hvad du mener.
Som du kan se, giver alle disse udsagn lejeren en direkte og klar begrundelse for, hvorfor han skal forlade ejendommen. I de fleste tilfælde ønsker du ikke at give dem en chance for at forhandle, da dette kun vil forsinke din proces endnu mere.
Når “hvorfor” er fleksibelt
Der er nogle tilfælde, som det ses i eksempel tre ovenfor, hvor “hvorfor” for at få en lejer til at flytte ud kan være fleksibelt. Måske betaler de hele tiden huslejen for sent, eller de holder husdyr på ejendommen, selv om lejekontrakten udtrykkeligt forbyder dem at gøre det.
Hvis du angiver dette som en grund til, at du vil indgive en sag om udsættelse, hvis lejeren ikke flytter ud, vil din lejer måske vende tilbage til dig med et løsningsforslag.
Selv om lejerne ikke altid ændrer sig, kan det hjælpe begge parter med at løse deres problem, hvis de kommunikerer det problem, som du har, klart til din lejer.
Hvis din lejer viser, at han/hun er villig til at indgå et kompromis, fordi han/hun gerne vil blive boende i ejendommen, skal du forsøge at arbejde sammen med ham/hende. Fremtiden for jeres forhold kan være helt anderledes end tidligere, så du skal ikke være lukket over for tanken om, at de kan blive, hvis de viser, at de er villige til at ændre sig.
Metode nr. 1: Den mest effektive metode
Sommetider er en lejer simpelthen nødt til at gå. Uanset om du skal sælge ejendommen eller er træt af, at de betaler husleje for sent, er det på tide, at de rejser.
Metoden “Kontant for nøgler” er den mest effektive måde at få en lejer til at flytte ud uden at smide ham ud.
Denne metode går i princippet ud på at betale dine lejere for at flytte ud. Det kan virke kontraintuitivt at tilbyde penge til en dårlig lejer, som allerede skylder dig penge, men nogle gange er det bedre at afslutte forholdet hurtigt ved at lægge lidt mere i stedet for at trække det i langdrag ved domstolene.
Mange lejere vil med glæde tage imod et tilbud om kontanter for nøgler, hvis de får de rette omstændigheder, så der er ingen skade ved at tilbyde det. Selv dårlige lejere vil sandsynligvis tage imod denne type tilbud, da det giver dem en udvej fra en dårlig situation uden at koste dem fremtidige muligheder.
Sådan kan du sætte denne metode i værk:
- Fortæl dem problemet & Konsekvenser
Forklar grunden til, at du ønsker, at lejeren skal gå. Fortæl dem, hvad der vil ske, hvis de ikke ønsker at gå (dvs. udsættelse, en ny udlejer vil overtage osv.). Sørg for at nævne eventuelle skader, som de vil være ansvarlige for, hvis sagen går videre til udsættelse. - Forstil dem en udvej
Lad lejeren vide, at du er villig til at give dem et engangsbeløb i kontanter som modydelse for at forlade ejendommen. Gør det klart, at dette vil beskytte deres kredit, og at de ikke vil skylde noget restbeløb. - Frigørelsen
Hvis de er enige, skal du sørge for at få hele aftalen på skrift og underskrevet af begge parter. Tag nøglerne, skift låsene, og sørg for, at alle forsyningsselskaber er blevet betalt. Hvis der ikke er sket nogen skade på ejendommen, skal du tilbagebetale deres depositum. Du er fri!
Godt for begge parter
En af de væsentligste fordele ved metoden kontanter for nøgler er, at den er god for begge parter.
På udlejersiden vil lejeren hurtigt forlade stedet. Det kan koste dig nogle ekstra penge, men du vil ikke spilde tid, penge eller energi på udsættelsesprocessen. Du kan straks tage kontrol over din ejendom og begynde dine næste skridt.
På lejersiden af tingene får de en uventet bonus. For lejere, der har været i restance med deres husleje, kan de komme ud af en vanskelig økonomisk situation, uden at negative konsekvenser dukker op på deres kredit. Dette giver dem mulighed for at starte på en frisk.
Metode #2: Bed dem om at gå
Hvis du har et godt forhold til dine lejere eller håber på, at de flytter ud på grund af ændringer i din fremtidige forretningsmodel, kan det at finde ud af, hvordan du slipper af med lejerne uden udsættelse være så simpelt som at bede dem om at gå.
Direkte spørg dem, om de vil være villige til at flytte.
Tilbyd din forståelse og medfølelse for, at det er svært at flytte uden stort varsel, og gør, hvad du kan for at hjælpe dem i processen. Lad dem vide, at du har ressourcer, som du gerne deler med dem – flytterabatter, flyttebiler, arbejdskraft, forbindelser til andre udlejere i området osv.
Ved at fortælle dem, at du er villig til at hjælpe med at gøre flytteprocessen mere behagelig for dem, vil de være mere villige til at genforhandle din lejeperiode, så den bliver kortere.
Hvis du har en positiv holdning i din tilgang gør lejerne mere komfortable og mere forstående over for “hvorfor” bag din anmodning. Enhver hjælp, du kan give dem, vil gøre flytningen mere tiltrækkende og give jer begge en mulighed for at komme i en bedre situation.
Undgå lejerproblemer
Forsøger du at slippe af med en lejer, fordi han eller hun bare er forfærdelig? Det sker oftere, end du tror. Med tiden lærer udlejere, at nøglen til at undgå udsættelse ikke ligger i at vide, hvordan man får lejerne til at gå, men i at lære at vælge de rigtige lejere fra starten!
Det kan være meget kompliceret at screene potentielle lejere, men det er vigtigt, at du lærer, hvordan man gør det. Her er et par enkle tips til, hvordan du vælger de bedste lejere i fremtiden:
- Kald på deres referencer
- Bekræft lønsedler med deres arbejdsgiver
- Tal med tidligere udlejere, hvis det er muligt
- Hyr en lejerscreeningstjeneste
- Før et grundigt baggrundstjek
Når du bruger mere tid på at vælge den rigtige lejer, vil du kunne bruge mindre tid på at slippe af med den forkerte lejer. Og det kan gøre en stor forskel på din bundlinje!
Hvad du ikke skal gøre
Nu da du har lært mere om, hvordan du kan slippe af med lejere uden at gå i retten, er der et par ting, som du skal lære at undgå. Ellers kan det være dig, der bliver trukket i retten!
Uanset hvad situationen er med din lejer, er der nogle få ting, som du aldrig må gøre som udlejer uden behørig tilladelse fra retten:
- Vandre låsene uden varsel
- Fjernelse af lejers ejendom
- Fysisk fjernelse af lejeren
- Slukke for forsyningsselskaberne
- Chikanere dem ved bevidst at skabe problemer i ejendommen
- Afpresse dem
Alle disse handlinger er ulovlige og vil få dig i problemer. Selv om du måske ønsker, at en lejer skal flytte, er det aldrig rigtigt at gøre disse ting.
Gør ikke noget, der kan få en dommer til at tvivle på, at du er et godt menneske, der har behandlet lejerne godt. Selv om du ikke ønsker at skulle igennem udsættelsesprocessen, ønsker du heller ikke at skade dine chancer for at vinde en udsættelsessag, hvis det er nødvendigt.
Slutning
Der er ikke noget mere frustrerende end at sidde fast med en lejer i en ejendom, som du ønsker at sælge, eller med en lejer, der ikke kender betydningen af at betale husleje til tiden. På trods af denne frustration ønsker du måske ikke at gå gennem udsættelsesprocessen.
Fokuser i stedet på følgende:
- Kommuniker, hvorfor du vil have lejeren til at forlade stedet
- Forstil ham/hende hjælp & incitamenter til at forlade ejendommen hurtigst muligt
- Bryd ikke nogen love
- Vælg en bedre lejer næste gang
Ved at følge disse handlinger sikrer du sikkerheden og fremgangen i din virksomhed i mange år fremover.