Wenn es um als Finanzinvestition gehaltene Immobilien geht, werden Makler oft nach einem 1031-Tausch gefragt. Ich arbeite mit vielen Kunden zusammen, die als Kapitalanlage gehaltene Immobilien besitzen und die Vorteile des 1031 Exchange Tax Deferrals nutzen. Viele Menschen sind mit dieser Option nicht vertraut oder sind durch das Verfahren verwirrt. Gemäß Abschnitt 1031 des United States Internal Revenue Code (26 U.S.C. § 1031) kann ein Steuerzahler die Anerkennung von Kapitalgewinnen und die damit verbundene Bundeseinkommenssteuerschuld beim Tausch bestimmter Arten von Immobilien aufschieben. Dieser steuerlich aufgeschobene Tausch ist nur für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien möglich und gilt nicht für den Verkauf von Hauptwohnsitzen oder Zweitwohnungen.
Bei dieser Art des Steueraufschubs können Mittel, die andernfalls für die Zahlung der Kapitalertragssteuer auf den Aktiengewinn aus dem Verkauf der Immobilie verwendet werden müssten, für eine gleichwertige oder höhere Investition verwendet werden. Im Wesentlichen kann ein Verkäufer die Kapitalertragssteuer auf den Aktiengewinn vermeiden, wenn er den realisierten Gewinn wieder in den Immobilienmarkt investiert.
Oftmals wird der Vorbehalt „Gleiches für Gleiches“ verwechselt. Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen eines 1031-Tauschs bedeutet nicht, dass der Verkäufer beispielsweise nur ein Doppelhaus für ein Doppelhaus erwerben kann. Investoren können davon profitieren, solange die gekaufte Immobilie nur zu Investitionszwecken dient und der Kauf eine gleichwertige oder größere Re-Investition in den Immobilienmarkt darstellt. Ein Beispiel hierfür wäre ein Verkäufer, der ein Vierfamilienhaus verkauft und ein oder mehrere Einfamilienhäuser zur Miete oder vielleicht ein Geschäftsgebäude kauft. Ein Verkäufer kann auch ein unbebautes Grundstück erwerben, da die Immobilie nach den Richtlinien der Abgabenordnung keine Erträge erwirtschaften muss. Darüber hinaus ist ein Verkäufer nicht auf den Kauf in derselben Region beschränkt, wenn er die Gewinne in einem anderen Markt oder Staat reinvestieren möchte.
Die häufigste Art des Tauschs ist der „verzögerte oder direkte Tausch“. Bei dieser Art von Tausch hat der Verkäufer 45 Kalendertage ab dem Datum des Abschlusses der aufgegebenen Immobilie Zeit, eine Ersatzimmobilie zu finden. Sobald der Verkäufer die Immobilie identifiziert hat, ein akzeptiertes Angebot vorliegt und der Tauschvermittler schriftlich über die Identifizierung der Immobilie informiert wurde, hat der Verkäufer 180 Kalendertage Zeit, um das Treuhandkonto für die besagte Immobilie zu schließen. Beim 1031-Tausch ist zu beachten, dass der Verkäufer einen zertifizierten Tauschvermittler in Anspruch nehmen muss und dass es ratsam ist, vor der Durchführung eines Tauschs einen Steuerberater und Finanzplaner zu konsultieren.