7 Tipps für Investoren]

Sie wollen in Immobilien investieren, aber auch die Risiken reduzieren? In diesem Artikel haben wir alle Details geteilt, die Sie über das Underwriting von Immobilien erfahren möchten.

Wie oft haben Sie schon über Immobilieninvestitionen nachgedacht und sich ein Haus vorgestellt, das Sie einfach kaufen können? Nun, in Wirklichkeit sind Immobilieninvestitionen nicht so einfach und geradlinig.

In der Tat bestehen Immobiliengeschäfte aus so vielen verschiedenen Teilen und Details, dass es Ihnen schwer fallen könnte, den Überblick zu behalten. Aufgrund der ständigen Marktschwankungen und des technologischen Fortschritts in der Branche müssen Investoren und Kreditgeber ihrerseits eine zusätzliche Due-Diligence-Prüfung durchführen.

Da kommt das Immobilien Underwriting ins Spiel. Dieser Prozess hilft beiden Parteien, potenzielle Risiken bei ihren passiven Immobilieninvestitionen zu vermeiden.

Hier finden Sie alles, was Sie über das Underwriting von Immobilien wissen müssen, damit Sie noch heute ein Immobilien-Crowdinvesting in Betracht ziehen können.

Was ist Underwriting?

Nach Angaben des US Department of Housing and Urban Development ist Underwriting die detaillierte Analyse eines Kreditantrags, die dazu beiträgt, das Risiko zu bestimmen, das bei der Vergabe des Kredits für beide Parteien besteht.

Ob Sie nun in gewerbliche Immobilien investieren oder an einem Crowdfunding-Programm über Plattformen wie Fundrise, RealtyMogul oder Roofstock teilnehmen möchten, das Underwriting ist ein entscheidender Aspekt bei Ihren Transaktionen.

Bevor Sie herausfinden, wie Sie Immobilien zeichnen können, sollten Sie wissen, was es ist und wie es funktioniert. Im Wesentlichen handelt es sich um ein Verfahren, mit dem Kreditgeber den Wert eines potenziellen Investitionsobjekts ermitteln.

Abgesehen vom Investitionsrisiko hilft das Underwriting dabei, herauszufinden, wie viel Prämie ein Investor für eine Versicherung zahlen muss und wie die Kreditzinsen für das Geschäft festzulegen sind.

Ob Sie es glauben oder nicht, es reicht nicht aus, nur zu wissen, wie man ein Underwriting für Immobilien durchführt. Professionelle Underwriter berücksichtigen eine Vielzahl von Faktoren. Auf der Grundlage dieser Informationen entscheiden sie, ob es sich lohnt, eine Person zu versichern oder ihr einen Kredit zu gewähren.

Kein Immobiliengeschäft ist frei von Risiken. Das Underwriting prüft jedoch, ob und in welchem Umfang der Kreditgeber oder Investor diese Risiken tragen kann.

Was macht ein Underwriter?

Nachdem Sie nun eine Vorstellung davon haben, welche umfangreichen Recherchen und Analysen für das Underwriting von Gewerbeimmobilien erforderlich sind, wissen Sie, dass dies ein Job für einen Profi ist.

Ein Underwriter führt gründliche Recherchen über den Hintergrund eines Kreditnehmers durch, um sicherzustellen, dass die Investition oder das Darlehen sicher ist. Auf diese Weise können Sie herausfinden, ob Sie Ihr Geld in das Projekt investieren sollten oder nicht.

Bekannte Immobilien-Crowdfunding-Websites prüfen ihre Kreditnehmer und Projekte, bevor sie sie auf die Plattform lassen.

Wenn Sie also bei Fundrise, RealtyMogul oder Roofstock investieren, ist die halbe Arbeit für Sie erledigt.

Ein Underwriter wird jedoch die Faktoren anhand des Schuldendienstdeckungsgrads überprüfen. Das Verhältnis bezeichnet eine metrische Berechnung, die das durchschnittliche Betriebseinkommen einer Investition mit dem Gesamtkreditbetrag darstellt.

In genauen Worten zeigt sie, ob die Gewinne aus der Investition ausreichen, um das Darlehen des Kreditnehmers zurückzuzahlen.

Am Ende wird der Bericht des Underwriters ein endgültiges Wort darüber sagen, ob das Darlehen für den Erwerb eines Immobilieninvestitionsobjekts sicher genug ist, um genehmigt zu werden oder nicht.

Wie man Underwriting für Immobilien betreibt

Underwriting ist nicht auf den Immobiliensektor beschränkt. Tatsächlich werden Underwriter überall dort benötigt, wo große Geldsummen ausgetauscht werden.

Obwohl einige Aspekte des Immobilien-Underwritings die gleichen sind wie bei den herkömmlichen Underwritern, gibt es einige Faktoren, die es von anderen unterscheiden.

Mit meinem kostenlosen Immobilienrechner können Sie den Preis von Immobilien effizienter ermitteln.

Hier finden Sie einen Überblick über die Funktionsweise von Immobilienkreditversicherungen.

Schätzung des Cashflows

Zunächst prüft der Underwriter den Cashflow der Zielimmobilie, um festzustellen, wie viel Einkommen sie bringen wird. Diese Schätzung gibt Ihnen eine klare Vorstellung von der Fähigkeit des Projekts, Ihre Investition zurückzuzahlen.

Um den Cashflow zu berechnen, berücksichtigt der Underwriter Faktoren wie das Bruttoeinkommen und das Nettobetriebseinkommen. Je besser der Cashflow, desto rentabler ist die Immobilie.

Bewertung der Investitionsrendite

Ein weiterer Punkt, der den Underwritern hilft, die Rentabilität einer Investition zu bewerten, ist die potenzielle Investitionsrendite.

Eine Möglichkeit, diesen Wert zu berechnen, besteht darin, das Nettobetriebseinkommen der Immobilie durch den Verkaufspreis oder den Schätzwert zu dividieren.

Die Investitionsrendite für Industrieimmobilien kann sich deutlich von der für Gewerbeimmobilien unterscheiden.

Prüfung der Vorgeschichte des Kreditnehmers

Dies ist der wichtigste Teil des Underwriting-Prozesses. Er umfasst eine gründliche Analyse der Finanzen und der Schuldenhistorie des Kreditnehmers. Auf diese Weise können Sie sicher feststellen, ob die Partei, mit der Sie zusammenarbeiten, vertrauenswürdig und zuverlässig ist.

Möchten Sie den Prozess der Kreditwürdigkeitsprüfung für Immobilien durchlaufen? Sehen Sie sich diese Fallstudie mit meinem kostenlosen Rechner für Mietobjekte an.

Wie übernehme ich die Garantie für ein Immobiliengeschäft? – Tipps zum Investieren

Das Underwriting eines Immobiliengeschäfts ist für sichere Transaktionen zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer unerlässlich.

Ob Sie über eine Crowdfunding-Plattform in ein potenzielles Projekt investieren oder einen Kredit für eine Anlageimmobilie suchen, Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Underwriting-Dokumente vorhanden sind, um die Genehmigung zu erhalten.

Für Investoren, die sich fragen, wie man ein Underwriting für Immobilien vornimmt, gibt es hier einige Tipps, die Sie befolgen können, um sicherzustellen, dass Ihr Objekt korrekt gezeichnet wird und Sie die erforderliche Genehmigung erhalten.

Transparenz aufrechterhalten

Um sicherzustellen, dass Ihr Underwriting-Prozess so reibungslos wie möglich abläuft, sollten Sie vollständige Transparenz wahren. Wenn Sie Ihr Glück bei Immobilieninvestitionen versuchen, ist das Verschweigen wichtiger Fakten vor Ihrem Hypothekengeber der schlimmste Fehler, den Sie machen können.

Denken Sie darüber nach: Wenn Sie Ihre finanzielle Situation verheimlichen, kann es passieren, dass Sie mit dem Kredit in Verzug geraten. Das heißt, anstatt ein passives Immobilieneinkommen zu erzielen, könnten Sie unter einem Schuldenberg enden, den Sie nicht zurückzahlen können.

Beauftragen Sie einen professionellen Underwriter

Im Immobiliengeschäft dürfen Sie sich nichts entgehen lassen. Deshalb sollten Sie, wenn Sie ein Auge auf eine potenzielle Investition geworfen haben, lieber einen Profi beauftragen, als die Arbeit selbst zu erledigen.

Ein professioneller Underwriter ist mit den Konzepten der Hypothekarkreditvergabe und der Immobilienbewertung bestens vertraut. Daher werden sie arbeiten, um eine ausgezeichnete Loan-to-Value-Verhältnis für Ihr Ziel property.

This wird Ihnen helfen, Ihre Kreditgeber die Aufmerksamkeit schneller, so können Sie die Investition, die Sie benötigen.

Holen Sie sich ein professionelles Gutachten

Um sicherzugehen, dass Ihr Immobilien-Underwriting-Bericht zu Ihren Gunsten ausfällt, müssen Sie ein Gutachten über die Sicherheiten der Immobilie erstellen lassen. Ihr Immobilienkreditbericht hängt in hohem Maße vom Wert Ihrer Sicherheiten ab.

Ein Darlehensantrag, der durch ausreichende Sicherheiten gestützt wird, ist schwer abzulehnen, vor allem, wenn Sie die Immobilie haben. Denn ein Investor wird immer prüfen, ob Ihre Immobilie wertvoll genug ist, um Ihre Kredite zurückzuzahlen, falls Sie zahlungsunfähig werden.

Eine aussagekräftige Bewertung der Sicherheiten stärkt also Ihr Underwriting-Verfahren und macht Sie zu einer zuverlässigen Option für Ihren Kreditgeber.

Halten Sie wichtige Dokumente in Ordnung

Um sicherzustellen, dass Ihr Underwriting-Bericht von Ihrem Kreditgeber genehmigt wird, ist es wichtig, dass alle Ihre Unterlagen vollständig und in Ordnung sind.

Glauben Sie es oder nicht, Investoren können eine perfekt geprüfte Immobilie ablehnen, weil relevante Dokumente fehlen.

Diese Dokumente verifizieren die Informationen, die in Ihrem Underwriting-Bericht enthalten sind. Alles, einschließlich der Angaben zum Immobilienwert, zum Cashflow und zu den Einkommensprognosen, kann nicht überprüft werden, wenn die Dokumente fehlen.

So, wenn Sie einen Immobilieninvestitionskredit beantragen, halten Sie alle wichtigen Unterlagen in Ordnung.

Siehe dazu: Wie man mit einem knappen Budget Geld spart

Versuchen Sie, einen guten Eindruck zu hinterlassen

Das Immobiliengeschäft basiert ausschließlich auf Risiko. Das heißt, auch wenn Kennzahlen und Berechnungen wichtig sind, ist es der Faktor Vertrauen, der ein Geschäft zum Erfolg führt. Wenn Sie also ein potenzielles Geschäft abschließen und die Finanzierung dafür erhalten wollen, ist es wichtig, einen guten Eindruck auf den Kreditgeber zu machen.

Wir sagen nicht, dass Sie in einem Markenanzug und mit einer teuren Uhr erscheinen sollen. Üben Sie stattdessen, wie Sie Ihre Vision und Strategie effektiv vermitteln können, damit Ihre Kreditgeber das gleiche Potenzial in der Zielimmobilie sehen wie Sie.

Wenn Sie es schaffen, sich als durchsetzungsfähige Persönlichkeit zu beweisen, die weiß, was sie tut, besteht die Chance, dass Sie den Deal abschließen können, selbst wenn die Kennzahlen nicht stimmen.

Siehe dazu: Die besten Fundrise-Alternativen zum Investieren

Konzentrieren Sie sich auf die Finanzkennzahlen

Immobilientransaktionen sind meist ein Zahlenspiel. Wenn Sie Ihre Immobilie professionell unterschreiben lassen, überprüfen Sie alle Finanzkennzahlen im Bericht, um zu wissen, dass Ihre Immobilie richtig bewertet wird.

Wenn Ihr Schuldendienstdeckungsgrad beispielsweise 1,25 oder höher ist, werden Sie Ihren Underwriter zufrieden stellen. Denn eine Schuldendienstdeckung von 1,0 bedeutet, dass Sie nur in der Lage sein werden, das Darlehen zurückzuzahlen.

Wenn sie jedoch höher ist, bedeutet das, dass Ihre Immobilie auch einen ansehnlichen Gewinn abwirft.

Gleichermaßen wird der Kreditversicherer Ihre Gewinn- und Verlustrechnung und die Mieterliste verwenden, um Ihr Nettobetriebseinkommen zu berechnen.

Manchmal verwenden sie andere Faktoren, um das Nettobetriebseinkommen zu interpretieren, was das Ergebnis des Berichts verändern kann.

Stellen Sie sicher, dass Sie all diese Berechnungen verfolgen, um eine gründliche Gegenprüfung von Ihrer Seite aus durchzuführen.

Eine weitere notwendige Berechnung ist der Beleihungsauslauf. Dabei handelt es sich um einen mathematischen Vergleich zwischen dem Darlehen und dem Marktwert der Immobilie. Je nach der Anzahlung, die der Investor für die Immobilie leistet, variiert der LTV.

Je mehr Anzahlung Sie leisten, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber.

Siehe dazu: Wichtige Finanzstatistiken

Andere Variablen, die sich auf das Underwriting von Immobilien auswirken

Neben den bereits erwähnten Faktoren gibt es noch viele andere Variablen, die sich auf das Underwriting auswirken können.

Sie sollten mit diesen Faktoren vertraut sein, um sicherzustellen, dass Ihr Objekt korrekt underwritten wird.

Mietwachstum

Die Überprüfung des Mietwachstums ist ein wesentlicher Faktor im Underwriting-Prozess. Wenn Sie eine Investition auf der Grundlage der aktuellen Miete tätigen, ohne mögliche Marktschwankungen zu berücksichtigen, können Sie eine Fehlinvestition tätigen.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote Ihrer Anlageimmobilie wird mit zwei Methoden berechnet:

• Wie lange es dauert, neue Mieter zu finden
• Die Zeit, die ein bestehender Mieter braucht, bevor ein neuer einzieht

Sie sollten sicherstellen, dass Sie den Wert Ihrer Zielimmobilie unter Berücksichtigung beider Faktoren berechnen.

Bruttomieteinnahmen

Die Bruttomieteinnahmen bestimmen den Cashflow und den Wert Ihrer Immobilie. Aber auch das Nettoeinkommen, also das, was nach der Finanzierung von Reparaturen und Steuern übrig bleibt, sollte gründlich berechnet werden.

Immobilien mit geringem oder gar keinem Nettoeinkommen sind für Kreditgeber sehr risikoreich, da sie einen höheren negativen Cashflow aufweisen.

Bevor Ihr Zielobjekt gezeichnet wird, sollten Sie also sicherstellen, dass Sie das Nettoeinkommen auf einem guten Niveau halten, um das Risiko für Ihren Kreditgeber zu senken.

Siehe dazu: Vor- und Nachteile einer Triple-Net-Lease

Potenzielle Kapitalrendite

Vor allem aber sollten Sie die Details der potenziellen Kapitalrendite für Ihre Immobilie kennen. Es gibt viele Möglichkeiten, wie Kreditversicherer Ihre potenzielle Kapitalrendite messen können.

Dazu gehören die Berechnung der Bruttorendite sowie die Einstiegs- und Ausstiegsrendite.

Die Einstiegsrate ist relativ einfach zu berechnen, da sie nur aktuelle Marktwerte benötigt. Die Berechnung der Exit-Rate, also des Preises beim Verkauf der Immobilie, ist jedoch knifflig, da sie genaue Einkommens- und Marktwertprognosen erfordert.

Sie sollten die Berechnung des Underwriters für Ihre Cap Rates im Auge behalten, da diese Werte die Entscheidung Ihres Kreditgebers erheblich beeinflussen können.

Siehe dazu: Immobilieninvestitionen – Begriffe, die Sie kennen sollten

Schlusswort

Damit endet unser Leitfaden für das Underwriting von Immobilien mit nützlichen Tipps für Investoren.

Kurz gesagt, ein Investor muss verstehen, wie sein Vermögensverwalter die Klauseln des Underwriting-Berichts für seine Immobilie vorhersagen wird. Auf der anderen Seite, als Kreditgeber, wenn Sie diese Faktoren ignorieren, könnten Sie in einer riskanten Investition enden.

Als Investor, der einen Kredit aufnehmen möchte, kann selbst die kleinste Fehleinschätzung bei der Risikobewertung dem Kreditgeber ein negatives Bild von Ihrer Immobilie vermitteln. Dies kann sogar zu einer Ablehnung führen.

Sie müssen einen professionellen Immobilien-Underwriter beauftragen, egal ob Sie ein Kreditgeber oder ein Investor sind, um diese Aufgabe für Sie zu erledigen. Außerdem sollten Sie jede der Berechnungen im Auge behalten, um sicherzustellen, dass die Transaktion Ihren Erwartungen entspricht.

Und das war’s. Denken Sie daran, dass Immobilieninvestitionen ein risikoreiches Geschäft sind, also bleiben Sie wachsam und zuversichtlich, und Sie werden schnell ein passives Immobilieneinkommen für sich selbst generieren.

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