Abschnitt 54 des Einkommensteuergesetzes – Befreiung von Kapitalerträgen

Einführung

Zunächst sollten wir verstehen, welcher Teil des Einkommens beim Verkauf der Immobilie zu versteuern ist. Ist es der gesamte Betrag, der beim Verkauf der Immobilie erzielt wird? Die Antwort lautet NEIN. Mit einfachen Worten: Nur der Gewinn, den die Person beim Verkauf der Immobilie erzielt, ist steuerpflichtig. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten des Vermögenswerts.

Der Verkauf eines Wohnhauses ist ein Verkauf von Kapitalvermögen, und der Gewinn wird als Kapitalertrag besteuert. Die Definition des Kapitalvermögens in Abschnitt 2(14) des Einkommensteuergesetzes umfasst bewegliches oder unbewegliches, materielles oder immaterielles Eigentum jeglicher Art, das vom Steuerpflichtigen zu irgendeinem Zweck gehalten wird.

Gemäß dem Einkommensteuergesetz werden Vermögenswerte für die Zwecke der Kapitalerträge in 2 Arten unterteilt, je nach Haltedauer des Vermögenswerts:

• Kurzfristiger Kapitalwert
• Langfristiger Kapitalwert

Welche Vorteile hat die Einstufung eines Vermögenswerts als langfristiger Kapitalwert?

Der Hauptvorteil der Einstufung eines Wirtschaftsguts als langfristiges Kapitalvermögen besteht darin, dass der
Besitzer in den Genuss der Indexierung kommt. Darüber hinaus kommen bestimmte Steuerbefreiungen nur für langfristige Kapitalanlagen in Betracht.

Befreiung nach Abschnitt 54

Nach Abschnitt 54 des Einkommensteuergesetzes kann eine Einzelperson oder ein HUF, der eine Wohnimmobilie verkauft, Steuerbefreiungen von Kapitalgewinnen in Anspruch nehmen, wenn die Kapitalgewinne in den Kauf oder Bau von Wohnimmobilien investiert werden. Steuerzahler wie Partnerschaftsgesellschaften, LLP’s, Unternehmen oder andere Vereinigungen oder Körperschaften können die Steuerbefreiung nach Abschnitt 54 nicht beanspruchen.

Die Bedingungen, die erfüllt sein müssen, um in den Genuss des besagten Abschnitts zu kommen, sind wie folgt:

Das Vermögen muss als langfristiges Kapitalvermögen eingestuft werden.

Das verkaufte Vermögen ist ein Wohnhaus. Einkünfte aus einem solchen Haus sollten als Einkünfte aus Hausbesitz anrechenbar sein

Der Verkäufer sollte ein Wohnhaus entweder 1 Jahr vor dem Datum des Verkaufs/der Übertragung oder 2 Jahre nach dem Datum des Verkaufs/der Übertragung erwerben. Falls der Verkäufer ein Haus baut, hat er eine längere Frist, d.h. er muss das Wohnhaus innerhalb von 3 Jahren ab dem Datum des Verkaufs/der Übertragung errichten. Im Falle eines zwangsweisen Erwerbs wird die Frist für den Erwerb oder den Bau ab dem Datum des Erhalts der Entschädigung (unabhängig davon, ob es sich um eine ursprüngliche oder eine zusätzliche Entschädigung handelt)

Das neue Wohnhaus muss sich in Indien befinden. Der Verkäufer kann kein Wohnhaus im Ausland kaufen oder erwerben und die Befreiung in Anspruch nehmen.

Die oben genannten Bedingungen sind kumulativ. Daher kann der Verkäufer die Steuerbefreiung nach Abschnitt 54 nicht in Anspruch nehmen, wenn auch nur eine Bedingung nicht erfüllt ist.
Mit Wirkung ab dem Veranlagungsjahr 2020-21, das dem Geschäftsjahr 2019-20 entspricht, ist eine Steuerbefreiung für den Erwerb von zwei Wohnhäusern in Indien möglich. Die Steuerbefreiung gilt jedoch nur, wenn der Veräußerungsgewinn 2 Mio. Rupien nicht übersteigt. Außerdem kann die Steuerbefreiung nur einmal im Leben des Verkäufers in Anspruch genommen werden.

Wie hoch ist die Steuerbefreiung gemäß Abschnitt 54 des Einkommensteuergesetzes?

Die Höhe der Steuerbefreiung gemäß Abschnitt 54 des Einkommensteuergesetzes für die langfristigen Kapitalgewinne ist der niedrigere der folgenden Beträge:

• Langfristige Kapitalgewinne, die bei der Übertragung eines Wohnhauses entstehen.

oder

• Investitionen, die für den Kauf oder den Bau eines neuen Wohnhauses getätigt wurden. Daher ist der Saldo der Kapitalgewinne (falls vorhanden) steuerpflichtig.

Zur Veranschaulichung:

• Herr X verkauft seine Villa (Wohneigentum) für Rs 45,00,000/-
• Mit dem Verkaufserlös kauft er eine andere Villa für Rs 20,00,000/-
• Der Kapitalgewinn wird wie folgt berechnet

Besonderheiten	Amt (Rs)
Kapitalgewinn bei Übertragung des Wohnhauses	45,00,000.00
Weniger: Investition in Wohneigentum	20,00.000,00
Saldo – Veräußerungsgewinn	25,00.000,00

Welche Bestimmungen gelten für die Übertragung von Eigentum nach Inanspruchnahme der Vergünstigung nach Section 54?

Wird das neue Haus innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf oder der Errichtung verkauft, so ist die zuvor gemäß Section 54 in Anspruch genommene Steuerbefreiung im Jahr des Verkaufs des neuen Hausgrundstücks indirekt steuerpflichtig.

Betrachten wir zwei Szenarien, wenn das neue Haus innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf oder Bau verkauft wird:

Einzelheiten	Betrag (Rs)
Kapitalgewinn aus der Übertragung eines Wohnhauses	30,00,000.00
Weniger: Investition in Wohneigentum	18,00,000.00
Saldo – steuerpflichtige Veräußerungsgewinne im GJ 15-16	12,00,000.00

GJ 16-17 (Immobilie im Dezember 2016 verkauft)

Besonderheiten	Betrag (Rs)
Betrachtung für Übertragung (Verkaufserlös)	35,00,000.00
Abzüglich: Anschaffungskosten	NIL
Saldo – steuerpflichtige Veräußerungsgewinne im GJ 16-17	35,00,000.00

Anmerkung: Da die neue Immobilie, für die ein Abzug gemäß Abschnitt 54 beantragt wurde, im Dezember 2016 (d.h. innerhalb von 3 Jahren ab dem Datum der Anschaffung) verkauft wurde, wurden ihre Anschaffungskosten als NIL betrachtet. Infolgedessen wurde der gesamte Verkaufspreis als Kapitalgewinn betrachtet. Wäre die Immobilie nach drei Jahren, d. h. nach Juni 2018, veräußert worden, wären die Anschaffungskosten abzugsfähig und die Veräußerungsgewinne würden sich verringern.

Betrag (Rs)	Amt (Rs)
Ursprungskosten	XXXX
Weniger : Für das frühere Hausgrundstück geltend gemachter Veräußerungsgewinn	XXXX
Kosten des neuen Hauses	XXXX

Geschäftsjahr 15-16 (im Juni 2015 verkaufte Immobilie)

Besonderheiten	Betrag (Rs)
Kapitalgewinn aus der Übertragung des Wohnhauses	25,00,000.00
Weniger: Investition in Wohneigentum	40,00,000.00
Saldo – steuerpflichtige Veräußerungsgewinne im GJ 15-16	NULL

GJ 16-17 (Immobilie im Januar 2017 verkauft)

Working Note 1:

Berechnung der Anschaffungskosten (Da die Immobilie innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf verkauft wurde und Section 54 in Anspruch genommen wurde)

Was ist das Capital Gains Account Scheme?

Wenn der Vermögenswert im Vorjahr verkauft wird und der Verkäufer beabsichtigt, aber noch nicht das neue
Hausgrundstück erworben hat, da die Frist von 2 Jahren oder 3 Jahren noch nicht abgelaufen ist, dann muss der Steuerpflichtige
den Betrag des Gewinns auf dem Kapitalgewinnkonto (in einer beliebigen Zweigstelle
einer Bank des öffentlichen Sektors) vor dem Fälligkeitsdatum für die Abgabe der Einkommensteuererklärung einzahlen.

Der Betrag, der bereits für den Kauf/Bau aufgewendet wurde, kann zusammen mit dem Betrag, der auf das Kapitalgewinnkonto eingezahlt wurde, als Kosten bei der Geltendmachung des Abzugs geltend gemacht werden.

Wird der auf das Kapitalgewinnkonto eingezahlte Betrag jedoch nicht innerhalb der genannten Frist verwendet, so wird er als Einkommen des Vorjahres behandelt, in dem drei Jahre (ab dem Datum der Übertragung des ursprünglichen Vermögenswertes) ablaufen.

Abschnitt 54 vs. Abschnitt 54F

Wenn ein Einkommen erzielt wird, sind die Steuerzahler automatisch verpflichtet, die Einkommensteuer auf dieses Einkommen zu entrichten, und so ist es auch bei Kapitalgewinnen. Die Einkommensteuergesetze ermöglichen es den Steuerpflichtigen jedoch, bestimmte Steuerbefreiungen für Kapitalerträge in Anspruch zu nehmen, die dazu beitragen, ihre Steuerlast zu verringern. Zwei dieser sehr wichtigen Befreiungen, die man beantragen kann, sind die Abschnitte 54 und 54F. (bearbeitet)
Wie bereits erwähnt, kann die Befreiung nach Abschnitt 54 für langfristige Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Hausimmobilie in Anspruch genommen werden.
Die Befreiung nach Abschnitt 54F kann für langfristige Kapitalgewinne aus dem Verkauf anderer Vermögenswerte als einer Hausimmobilie in Anspruch genommen werden.

Gemeinsame Anforderungen zwischen den beiden Abschnitten

• Ein neues Wohnhaus muss gekauft oder gebaut werden, um die Befreiung in Anspruch nehmen zu können
• Das neue Wohnhaus muss entweder 1 Jahr vor dem Verkauf oder 2 Jahre nach dem Verkauf der Immobilie/des Vermögenswertes erworben werden.
• Alternativ muss das neue Wohneigentum innerhalb von 3 Jahren nach dem Verkauf der Immobilie/des Vermögenswertes errichtet werden
• Wenn Sie nicht in der Lage sind, den angegebenen Betrag in der oben genannten Weise vor dem Datum der Steueranmeldung oder 1 Jahr nach dem Verkauf zu investieren, je nachdem, was früher eintritt, hinterlegen Sie den angegebenen Betrag bei einer Bank des öffentlichen Sektors (oder bei anderen Banken gemäß dem Capital Gains Account Scheme, 1988).
• Es kann nur ein Wohneigentum erworben oder errichtet werden. Die Steuerbefreiung für 2 Immobilien für Kapitalgewinne bis zu Rs 2 crore ist nur eine einmalige Leistung nach Abschnitt 54.

Unterschiede zwischen diesen beiden Abschnitten

Abschnitt 54	Abschnitt 54F
Um die volle Steuerbefreiung in Anspruch nehmen zu können, muss der gesamte Kapitalgewinn investiert werden.	Um die volle Steuerbefreiung in Anspruch nehmen zu können, muss der gesamte Veräußerungserlös investiert werden.
Wenn nicht der gesamte Veräußerungserlös investiert wird, ist der nicht investierte Betrag als langfristiger Veräußerungsgewinn zu versteuern.	Wenn nicht der gesamte Veräußerungserlös investiert wird, wird die Steuerbefreiung anteilig gewährt.
	Sie sollten zum Zeitpunkt des Verkaufs des ursprünglichen Vermögensgegenstandes nicht mehr als ein Wohnhaus besitzen.
Diese Steuerbefreiung wird aufgehoben, wenn Sie diese neue Immobilie innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf verkaufen, und die Kapitalgewinne aus dem Verkauf der neuen Immobilie werden als kurzfristige Kapitalgewinne besteuert.	Diese Steuerbefreiung wird aufgehoben, wenn Sie diese neue Immobilie innerhalb von 3 Jahren nach ihrem Kauf oder Bau verkaufen ODER wenn Sie innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie ein anderes Wohnhaus kaufen oder innerhalb von 3 Jahren nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie ein anderes Wohnhaus als das neue Haus bauen. Kapitalgewinne aus dem Verkauf werden als langfristige Kapitalgewinne besteuert.
Wenn die Kapitalgewinne nicht mehr als Rs.2 Rs.2 crores nicht übersteigt, ist eine einmalige Steuerbefreiung für Investitionen in 2 Immobilien möglich.	Eine solche Steuerbefreiung ist nicht möglich

Zu beachtende Punkte

• Wenn die Kosten der neuen Wohnimmobilie niedriger sind als der gesamte Verkaufsbetrag, wird die Steuerbefreiung anteilig gewährt. Für den verbleibenden Betrag können Sie das Geld gemäß Section 54EC innerhalb von 6 Monaten reinvestieren.
• Die Immobilie darf nur auf den Namen des Verkäufers und nicht auf den Namen einer anderen Person gekauft werden.
• Wenn der Bauträger des neuen Wohngebäudes die Immobilie nicht innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf an den Steuerpflichtigen übergibt, ist die Steuerbefreiung dennoch zulässig.