Beendigung von Dienstbarkeiten

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Begriffe:

Ablauf:
Die Beendigung einer Grunddienstbarkeit aufgrund des Ablaufs der Zeit, für die die Grunddienstbarkeit ursprünglich vorgesehen war.

Eigentumsübergang:
Die Beendigung einer Grunddienstbarkeit, die eintritt, wenn die Person, die die Grunddienstbarkeit innehat, das Eigentum an dem dienenden Grundstück erwirbt, oder wenn dieselbe Person das Eigentum sowohl an dem herrschenden als auch an dem dienenden Grundstück erlangt.

Freistellung:
Die Beendigung einer Grunddienstbarkeit, die dadurch eintritt, dass der Inhaber der Grunddienstbarkeit das dienende Grundstück von den Bedingungen der Grunddienstbarkeit freistellt.

Abtretung:
Die Beendigung einer Grunddienstbarkeit, die dadurch eintritt, dass der Inhaber der Grunddienstbarkeit eine Handlung vornimmt, die eine klare Absicht erkennen lässt, seine Nutzung der Grunddienstbarkeit dauerhaft zu beenden.

Obwohl Grunddienstbarkeiten im Allgemeinen ewig bestehen, gibt es mehrere Möglichkeiten, wie eine Grunddienstbarkeit enden kann. Wenn die Grunddienstbarkeit endet, bevor der ursprüngliche Zeitraum, für den sie gedacht war, abläuft, wird sie als „erloschen“ bezeichnet.

Ablauf

Die einfachste Art, wie eine Grunddienstbarkeit enden kann, ist, wenn der Zeitraum, für den die Grunddienstbarkeit besteht, abläuft. In diesem Fall müsste die Grunddienstbarkeit mit einer Frist versehen werden, die zum Zeitpunkt der Bestellung der Grunddienstbarkeit festgelegt wurde. Wenn diese Frist abläuft, erlischt die Grunddienstbarkeit einfach und hört auf zu existieren. Darüber hinaus kann eine Grunddienstbarkeit mit der ausdrücklichen Bestimmung geschaffen werden, dass sie bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses erlischt. Wenn dieses Ereignis eintritt, erlischt die Grunddienstbarkeit automatisch. Beispiel:

George überträgt Bill eine Grunddienstbarkeit, die es Bill erlaubt, sein Auto auf Whitehouseacre zu parken, bis ein Demokrat zum Präsidenten der Vereinigten Staaten gewählt wird. Im Jahr 2012 wird Hillary, eine Demokratin aus New York (natürlich…), zur Präsidentin gewählt. Bills Grunddienstbarkeit erlischt zu diesem Zeitpunkt automatisch.

Titelverschmelzung

Eine Grunddienstbarkeit erlischt automatisch, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt dieselbe Person gleichzeitig Eigentümer des herrschenden und des dienenden Grundstücks wird. Selbst wenn das Eigentum später entlang der gleichen Grenzen der ursprünglichen Grundstücke aufgeteilt wird, erlischt die ursprüngliche Grunddienstbarkeit. Beispiel:

Steve besitzt ein Grundstück, das zwischen Debras Haus und der Main Street liegt. Irgendwann gewährt Steve Debra eine Grunddienstbarkeit, damit sie über den blau umrandeten Weg gehen kann. Später überlegt Debra, ein Mehrfamilienhaus auf und um ihr Grundstück zu bauen. Also kauft sie Steves Grundstück. Leider findet Debra heraus, dass die Bebauungsvorschriften der Stadt den Bau von Mehrfamilienhäusern in diesem Gebiet nicht zulassen. Daher bringt sie Steves ursprüngliches Grundstück wieder auf den Markt und verkauft es schließlich an Joe. Sie hat keine Grunddienstbarkeit mehr, um über den blauen Weg zu gehen. Sobald sie Steves Grundstück gekauft hat, ist ihre Grunddienstbarkeit erloschen, weil die Eigentumsverhältnisse der beiden Grundstücke zusammengelegt wurden. Natürlich kann sie diese Grunddienstbarkeit von Joe zurückerwerben, wenn dieser sich bereit erklärt, sie ihr zu geben, aber ihre Grunddienstbarkeit aus der Zeit, als Steve das Grundstück besaß, ist für immer erloschen. Das Ergebnis wäre übrigens dasselbe, selbst wenn Debra das Grundstück an Steve zurückverkaufen würde. Sobald Debra beide Parzellen erworben hat, ist ihre Grunddienstbarkeit für immer erloschen, unabhängig davon, was danach mit dem Grundstück passiert.

Freigabe oder Aufgabe durch den Grunddienstbarkeitsinhaber

Eine Grunddienstbarkeit kann erlöschen, wenn der Grunddienstbarkeitsinhaber die Grunddienstbarkeit freigibt. Diese Freigabe kann aus eigenem Antrieb des Inhabers oder im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks erfolgen. Ebenso wie die Begründung einer Grunddienstbarkeit aufgrund des Statute of Frauds schriftlich erfolgen muss (wenn die Laufzeit der Grunddienstbarkeit mehr als ein Jahr beträgt), muss auch die Beendigung einer Grunddienstbarkeit schriftlich erfolgen.

Darüber hinaus kann die Grunddienstbarkeit erlöschen, wenn der Inhaber der Grunddienstbarkeit sie aufgibt. Eine Grunddienstbarkeit gilt als vom Inhaber aufgegeben, wenn er etwas tut, das die klare Absicht erkennen lässt, die Nutzung der Grunddienstbarkeit dauerhaft einzustellen. Die Nichtnutzung allein reicht jedoch nicht aus, um als Aufgabe zu gelten. Beispiel:

Steve besitzt ein Grundstück, das zwischen Debras Haus und der Main Street liegt. Zu einem bestimmten Zeitpunkt räumt Steve Debra eine Grunddienstbarkeit ein, damit sie über einen Weg durch Steves Grundstück zur Main Street gehen kann (siehe vorherige Abbildung). Eines Tages hört Debra auf, den Weg zu benutzen und benutzt ihn ein Jahr lang nicht mehr. Die Grunddienstbarkeit ist nicht erloschen, da die Nichtbenutzung keine Handlung ist, die eindeutig die Absicht zeigt, die Grunddienstbarkeit aufzugeben. Würde Debra jedoch eine Mauer auf ihrem eigenen Grundstück errichten, die den Zugang zum Weg von ihrem Grundstück aus blockieren würde, wäre dies wahrscheinlich eine ausreichende Handlung, um eine Aufgabe zu begründen.

Beachten Sie, dass eine Grunddienstbarkeit, sobald sie durch Freigabe oder Aufgabe beendet wurde, nicht mehr besteht. Eine Grunddienstbarkeit kann nicht einfach dadurch wiederhergestellt werden, dass der frühere Inhaber seine Meinung ändert. Die Wiedereinsetzung der Grunddienstbarkeit würde eine völlig neue Begründung der Grunddienstbarkeit erfordern.

Aufhebung des Zwecks der Grunddienstbarkeit

Diese Methode des Erlöschens ist auf Grunddienstbarkeiten beschränkt, die durch Notwendigkeit entstanden sind. Wenn eine Grunddienstbarkeit durch eine Notwendigkeit entstanden ist und die Notwendigkeit endet, aus welchem Grund auch immer, dann endet die Grunddienstbarkeit zusammen mit der Notwendigkeit. Beispiel:

Sally besitzt ein Grundstück, das auf drei Seiten von einer Straße und auf der vierten Seite von einem felsigen Gelände umgeben ist, das zum Befahren oder Begehen ungeeignet ist. Sally verkauft einen inneren Teil ihres Grundstücks, der auf drei Seiten von ihrem Grundstück und auf der vierten Seite von dem felsigen Gelände umgeben ist, an Don. In der Urkunde wird nicht erwähnt, dass Don eine Grunddienstbarkeit erhält, um Sallys Grundstück zu überqueren.

Don erhält stillschweigend eine Grunddienstbarkeit, weil er die Straße benutzen muss. Sally gestattet ihm also, ihr Grundstück innerhalb des rot umrandeten Weges zu überqueren. Einige Jahre nach dem Verkauf des Grundstücks an Don sprengt die Stadt die felsige Oberfläche weg und baut die Washington Street so aus, dass sie von Dons Grundstück aus zugänglich ist. Die Grunddienstbarkeit zum Überqueren des roten Weges ist nicht mehr erforderlich, da Don nun von seinem eigenen Grundstück aus eine Straße erreichen kann. Daher verliert er automatisch seine Grunddienstbarkeit zur Überquerung des roten Weges.

Zerstörung des dienenden Grundstücks

Wenn der Teil des dienenden Grundstücks, für den die Grunddienstbarkeit gilt, zerstört wird, erlischt die Grunddienstbarkeit. Natürlich tritt dieses Szenario in der Regel nur dann ein, wenn die Grunddienstbarkeit die Nutzung bestimmter Einrichtungen vorsieht (z. B. Stromleitungen, die durch das dienende Grundstück verlaufen) und diese Einrichtungen zerstört werden. Wenn die Grunddienstbarkeit dem Inhaber lediglich erlaubt, das dienende Grundstück zu überqueren (oder Stromleitungen durch das dienende Grundstück zu verlegen usw.), ist es schwer, sich ein Szenario vorzustellen, in dem die Grunddienstbarkeit erlöschen könnte, da eine solche Zerstörung in der Regel keine Auswirkungen auf die Möglichkeit hat, das dienende Grundstück zu überqueren.

Selbst wenn dies zutrifft, kann eine Grunddienstbarkeit nur auf diese Weise erlöschen, wenn das dienende Grundstück ohne Verschulden des Eigentümers des dienenden Grundstücks zerstört wird. Zerstört der Eigentümer des dienenden Grundstücks den Gegenstand der Grunddienstbarkeit vorsätzlich, so ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Inhaber der Grunddienstbarkeit gegenüber schadenersatzpflichtig und die Grunddienstbarkeit erlischt nicht. Ein Beispiel:

Adam und Brent sind Nachbarn. Adam baut einen großen Swimmingpool in seinem Garten. Er und Brent handeln eine Vereinbarung aus, wonach Brent eine Grunddienstbarkeit erhält, die es ihm erlaubt, jederzeit in Adams Pool zu schwimmen, wenn er dies möchte. Eines Tages wird das Schwimmbad durch einen Brand zerstört. In diesem Fall erlischt die Dienstbarkeit für Brent. Wenn Adam das Schwimmbecken jedoch absichtlich zerstört hat, muss er Brent Schadenersatz für den Verlust zahlen, der Brent dadurch entstanden ist, dass er nicht mehr in dem Schwimmbecken schwimmen konnte. Außerdem wird Brents Grunddienstbarkeit nicht erlöschen. Wenn das Schwimmbecken wieder aufgebaut wird, wird Brents Grunddienstbarkeit daher dort fortbestehen, wo sie vor der Zerstörung des Schwimmbeckens aufgehört hat.

Verjährung

So wie eine Grunddienstbarkeit durch Verjährung entstehen kann (nachteiliger Besitz), kann eine Grunddienstbarkeit auch durch Verjährung erlöschen, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks den Inhaber der Grunddienstbarkeit für die gesetzlich vorgeschriebene Zeit von der Nutzung der Grunddienstbarkeit ausschließt. Ein Beispiel:

Adam und Brent sind Nachbarn. Brent besitzt eine Grunddienstbarkeit, die es ihm erlaubt, Adams Grundstück zu durchqueren, um eine Straße zu erreichen. Eines Tages errichtet Adam eine Mauer zwischen Brents Grundstück und dem Weg, den Brent überqueren darf, und verwehrt Brent damit den Zugang zu dem Weg. Wenn diese Mauer für den gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraum stehen bleibt und Brent keine rechtlichen Schritte einleitet, um seine Dienstbarkeit durchzusetzen, könnte seine Dienstbarkeit durch Verjährung verloren gehen.

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