Ein nach IRC §1031 steuerlich aufgeschobener Tausch ermöglicht es Eigentümern von Immobilien oder persönlichen Gegenständen, die Kapitalertragssteuer aufzuschieben, die sie beim Verkauf ihrer Geschäfts- oder Anlageimmobilie verbucht hätten. Die Steuern auf Veräußerungsgewinne werden auf unbestimmte Zeit aufgeschoben, bis sich der Investor für eine Auszahlung entscheidet. In der Regel unterliegt der Investor nur den Steuern des Staates, in dem die Immobilie verkauft wird. Einige Staaten vertreten jedoch eine andere Position, wodurch der Steuerzahler einer Doppelbesteuerung ausgesetzt wird.
Die kalifornischen Vorschriften enthalten eine „Claw back“-Bestimmung, nach der jeder in Kalifornien entstandene Wertzuwachs einer Immobilie den kalifornischen Steuern unterliegt, unabhängig davon, ob diese Immobilie gegen eine in einem anderen Staat getauscht wurde oder nicht. Bei einem „Cash-out“-Verkauf müsste der Steuerpflichtige sowohl die Steuern des Bundesstaates zahlen, in dem die Immobilie verkauft wird, als auch die kalifornischen Steuern für den in Kalifornien erzielten Gewinn, wodurch eine teilweise Doppelbesteuerung entsteht. Andere Bundesstaaten, die eine ähnliche Rückforderungsregelung für Gebietsfremde eingeführt haben, die Immobilien im Bundesstaat gegen Ersatzimmobilien außerhalb des Bundesstaates getauscht haben, sind Massachusetts, Montana und Oregon.
Die Versammlung des Bundesstaates Kalifornien hat ein Gesetz verabschiedet, mit dem neue Abschnitte in das kalifornische Steuergesetzbuch & eingefügt werden, die vorschreiben, dass 1031-Austausch-Investoren, die kalifornische Immobilien verkaufen und nichtkalifornische Ersatzimmobilien erwerben, eine jährliche Steuererklärung beim kalifornischen Franchise Tax Board (FTB) einreichen müssen, in der diese nichtkalifornischen Immobilien angegeben werden. Die zuvor aufgeschobenen Steuern des Bundesstaates Kalifornien werden fällig, wenn die Steuerzahler ihre neuen nichtkalifornischen Immobilien verkaufen und sich dafür entscheiden, ihre Gewinne mitzunehmen, anstatt die Steuern durch einen weiteren 1031-Austausch aufzuschieben.
Diese Informationserklärung muss im Jahr des Austauschs und in jedem darauf folgenden Jahr, in dem der Gewinn aufgeschoben wird, eingereicht werden. Wenn Steuerzahler die jährliche Erklärung nicht einreichen, kann das FTB die fälligen Steuern schätzen und Steuern, Zinsen und Strafen festsetzen. Das neue Gesetz gilt für den Tausch von Immobilien, die in Steuerjahren getauscht werden, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen. Obwohl die neue Anforderung, eine jährliche Informationserklärung beim Bundesstaat Kalifornien einzureichen, eine Belastung darstellt, müssen Investoren die nach den kalifornischen Claw-Back-Bestimmungen fälligen kalifornischen Steuern dennoch nicht zahlen, solange sie den 1031-Tausch von Immobilie zu Immobilie fortsetzen.
Legal 1031 Exchange Services, LLC bietet keine Steuer- oder Rechtsberatung an, und wir können auch keine Zusicherungen oder Gewährleistungen hinsichtlich der steuerlichen Folgen Ihrer Tauschtransaktion geben. Immobilieneigentümer müssen für diese Informationen ihre Steuer- und/oder Rechtsberater konsultieren. Unsere Rolle beschränkt sich darauf, als qualifizierter Vermittler zu dienen, um Ihren Tausch zu erleichtern.
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