Es ist nicht ungewöhnlich, dass Immobilienverträge Abschläge für Käufer und Verkäufer enthalten. Diese dienen dazu, alle mit der Immobilie zusammenhängenden Kosten wie Grundsteuer, Hausgeld, Hypothekenzinsen, Versorgungsleistungen usw. angemessen aufzuteilen, damit nicht beide Parteien mehr als ihren gerechten Anteil zahlen müssen.
In vielen Fällen werden die Käufer für die anteiligen Kosten in einem Immobilienvertrag zur Kasse gebeten, aber auch die Verkäufer können für diese Ausgaben aufkommen. Die mit diesen Gebühren verbundenen Kosten werden auf den jeweiligen Schlussabrechnungen der einen Partei belastet und der anderen Partei gutgeschrieben.
Wie genau funktionieren also Abschlagszahlungen in Immobilienverträgen? Um eine bessere Vorstellung davon zu bekommen, ist es hilfreich, jede Art der Abgrenzung einzeln zu betrachten, da jede auf ihre eigene Weise berechnet wird.
Grundsteueranteile
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, müssen Sie die Grundsteuer bezahlen. Der Betrag, den Sie zahlen müssen, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, unter anderem von Ihrem genauen Standort. Jeder Bundesstaat berechnet seine Grundsteuer auf der Grundlage seines eigenen Kalenderjahres. In Kalifornien läuft das Kalenderjahr für die Berechnung der Grundsteuer vom 1. Juli bis zum 30. Juni.
Die Steuern werden in der Regel in zwei Raten und nicht in einer Summe am Ende des Kalenderjahres gezahlt. In Kalifornien sind diese Termine der 1. November und der 1. Februar. Für verspätete Zahlungen wird eine Strafe von 10 % erhoben.
Sie müssen feststellen, ob die Steuern im Voraus bezahlt wurden oder noch nicht fällig sind und zu einem späteren Zeitpunkt gezahlt werden sollen. Wenn die Steuern bereits im Voraus bezahlt wurden, erhalten die Verkäufer ein Guthaben und die Käufer ein Minus. Wurden die Steuern hingegen noch nicht gezahlt, erhalten die Verkäufer einen Soll-Anteil und die Käufer einen Haben-Anteil.
Wenn die letzte Zahlung des Verkäufers für die Grundsteuer einen Zeitraum nach dem Abschlussdatum abdeckt, wird der Anteil vom Datum des Abschlusses bis zu dem Datum berechnet, bis zu dem die Steuern gezahlt werden. In diesem Fall ist der Anteil eine Gutschrift für den Verkäufer und eine Belastung für den Käufer.
Wenn der Abschluss des Geschäfts beispielsweise am 20. Oktober 2017 erfolgt und der Verkäufer die erste Rate bis zum 1. Februar 2018 gezahlt hat, erhält der Verkäufer eine Gutschrift, während der Käufer zwischen diesen beiden Terminen belastet wird. Der Zweck dieses Anteils besteht darin, den Verkäufer für den Zeitraum zu entschädigen, in dem die Immobilie nicht mehr den Namen des Verkäufers trägt.
Wenn das Abschlussdatum nach dem Datum liegt, an dem die Grundsteuer fällig ist, wird der Anteil vom ersten Tag der Steuerrate bis zum Abschlussdatum berechnet.
Wenn das Abschlussdatum beispielsweise der 15. Februar 2018 ist und der Verkäufer die zweite Rate, die am 1. Februar fällig war, noch nicht gezahlt hat, wird der Verkäufer belastet und der Käufer erhält eine Gutschrift vom 1. Februar 2018 bis zum 15. Februar 2018. Damit wird dem Käufer der Zeitraum erstattet, in dem der Verkäufer die Immobilie innerhalb dieses Steuerzeitraums besaß.
Manchmal werden Grundsteueranteile aus dem Erlös des Verkäufers gezahlt, und der nicht genutzte Teil wird dem Verkäufer gutgeschrieben und dem Käufer in Rechnung gestellt, wenn das Abschlussdatum kurz vor dem Fälligkeitsdatum für die zu zahlenden Grundsteuern liegt. Lesen Sie Ihren Vertrag genau durch, um herauszufinden, ob Ihnen die Grundsteuer für die betreffende Immobilie gutgeschrieben oder in Rechnung gestellt wird oder nicht.
Anteile der Hypothekenversicherung
Mit jeder Hypothekenzahlung sind die im Vormonat gezahlten Zinsen abgegolten. Eine Hypothekenzahlung, die am 1. Juni geleistet wird, deckt zum Beispiel die Zinsen für den Monat Mai ab. Die Darlehensgeber ziehen die Hypothekenzinsen in der Regel bis zu 30 Tage vor der ersten Hypothekenzahlung ein, wenn ein neues Darlehen für ein Haus aufgenommen wird. Der Verkäufer schuldet dem Käufer die Zinsen bis zum Abschlussdatum oder darüber hinaus. Der Käufer ist dann für die Zahlung der Zinsen für die folgende Hypothekenzahlung nach dem Abschluss des Treuhandvertrags verantwortlich.
Wenn ein Geschäft beispielsweise am 15. April abgeschlossen wird, ist die erste Hypothekenzahlung am 1. Juni fällig, womit die Zinsen für Mai abgedeckt sind. Den Käufern werden die Zinsen vom 15. April bis zum 1. Mai auf ihrer Abschlussrechnung berechnet.
Um den Zinsanteil zu berechnen, muss die Anzahl der Zinstage ermittelt werden, die der Verkäufer dem Käufer schuldet. Der Zinsbetrag pro Tag wird dann mit der Anzahl der Tage der geschuldeten Zinsen multipliziert, um den geschuldeten Gesamtbetrag zu ermitteln.
HOA-Gebührenanteile
Wenn die betreffende Immobilie von einer Hausbesitzervereinigung (HOA) verwaltet wird, werden monatliche Gebühren zur Deckung der Ausgaben für die Instandhaltung und Verwaltung der gesamten Immobilie erhoben. Käufer und Verkäufer müssen diese Gebühr durch die Zeit teilen, die jede Partei im laufenden Monat in der Wohnung verbringen wird.
Angenommen, der Kaufvertrag wird am 15. Mai abgeschlossen und die HOA-Gebühren betragen 200 Dollar pro Monat. Wenn der Verkäufer die Gebühren für den Monat Mai noch nicht gezahlt hat, werden sie aus dem Erlös des Verkäufers für den Zeitraum zwischen dem 1. und 15. Mai bezahlt. Wenn der Verkäufer die HOA-Gebühren für Mai bereits bezahlt hat, muss der Käufer für diesen Zeitraum aufkommen.
Anteile an den Nebenkosten
Anteile an den Nebenkosten sind nicht häufig Gegenstand von Immobilienverträgen, können aber in einigen Rechtsordnungen Anwendung finden. Wenn der Verkäufer beispielsweise in bestimmten Gemeinden die Nebenkosten nicht bezahlt, werden diese auf die Steuerveranlagung übertragen und von der Steuerrechnung abgezogen.
Das Fazit
Niemand möchte bei einem Immobiliengeschäft mehr als nötig bezahlen, egal wie gering der Betrag auch sein mag. Die Berechnung der Anteile sorgt dafür, dass alle Parteien nur das bezahlen, wofür sie auch verantwortlich sind. Dies können komplizierte Berechnungen sein, die sorgfältig geprüft werden sollten, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Kopie ihrer Schlussabrechnungen erhalten, um sicherzustellen, dass die Aufteilungen fair und genau berechnet wurden.