Die wichtigsten Faktoren für Immobilieninvestitionen

Worauf sollte man bei Immobilien am meisten achten? Der Standort ist zwar immer eine wichtige Überlegung, aber es gibt noch zahlreiche andere Faktoren, die mitbestimmen, ob eine Investition das Richtige für Sie ist. Im Folgenden finden Sie einige der wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten, wenn Sie auf dem Immobilienmarkt investieren möchten.

1. Lage der Immobilie

Warum das wichtig ist

Das Sprichwort „Lage, Lage, Lage“ ist immer noch der wichtigste Faktor für die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Die Nähe zu Annehmlichkeiten, Grünflächen, landschaftlichen Aussichten und der Status des Viertels spielen bei der Bewertung von Wohnimmobilien eine wichtige Rolle. Die Nähe zu Märkten, Lagerhäusern, Verkehrsknotenpunkten, Autobahnen und steuerbefreiten Gebieten spielt bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle.

Worauf man achten sollte

Ein wichtiger Faktor bei der Betrachtung der Lage von Immobilien ist die mittel- bis langfristige Betrachtung, wie sich das Gebiet im Laufe des Investitionszeitraums voraussichtlich entwickeln wird. So könnte beispielsweise das heute ruhige, offene Gelände hinter einem Wohnhaus eines Tages zu einer lauten Produktionsstätte werden, was seinen Wert schmälern würde. Informieren Sie sich gründlich über die Eigentumsverhältnisse und die vorgesehene Nutzung der unmittelbaren Umgebung Ihres Investitionsvorhabens.

Eine Möglichkeit, Informationen über die Aussichten in der Umgebung der von Ihnen ins Auge gefassten Immobilie zu sammeln, besteht darin, sich an die Stadtverwaltung oder andere öffentliche Stellen zu wenden, die für Raumordnung und Stadtplanung zuständig sind. Auf diese Weise erhalten Sie Zugang zur langfristigen Gebietsplanung und können feststellen, wie günstig oder ungünstig Ihre eigenen Pläne für die Immobilie sind.

2. Bewertung der Immobilie

Warum es wichtig ist

Die Immobilienbewertung ist wichtig für die Finanzierung beim Kauf, den Angebotspreis, die Investitionsanalyse, die Versicherung und die Besteuerung – sie alle hängen von der Immobilienbewertung ab.

Worauf ist zu achten

Gängige Methoden der Immobilienbewertung sind:

• Verkaufsvergleichsverfahren: vergleichbare Verkäufe der letzten Zeit von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen – am häufigsten und sowohl für neue als auch für alte Immobilien geeignet
• Kostenverfahren: Grundstücks- und Baukosten abzüglich Abschreibungen- geeignet für Neubauten
• Ertragswertverfahren: basiert auf erwarteten Mittelzuflüssen- geeignet für Vermietungen

3. Investitionszweck und Investitionshorizont

Warum das wichtig ist

In Anbetracht der geringen Liquidität und der hohen Investitionssumme von Immobilien kann ein Mangel an Klarheit über den Zweck zu unerwarteten Ergebnissen führen, einschließlich finanzieller Notlagen – insbesondere, wenn die Investition mit einer Hypothek belastet ist.

Worauf Sie achten sollten

Ermitteln Sie, welche der folgenden allgemeinen Kategorien zu Ihrem Zweck passt, und planen Sie dann entsprechend:

• Kaufen und selbst nutzen. Hier sparen Sie Miete und haben den Vorteil der Selbstnutzung, erhalten aber auch eine Wertsteigerung.
• Kaufen und vermieten. Dies bietet ein regelmäßiges Einkommen und eine langfristige Wertsteigerung. Allerdings ist das Temperament eines Vermieters erforderlich, um mögliche Streitigkeiten und rechtliche Fragen zu klären, Mieter zu verwalten, Reparaturarbeiten durchzuführen usw.
• Kaufen und verkaufen (kurzfristig). Hier geht es im Allgemeinen um einen schnellen, kleinen bis mittleren Gewinn – die typische Immobilie befindet sich im Bau und wird bei Fertigstellung mit Gewinn verkauft.
• Kaufen und verkaufen (langfristig). Hierbei geht es im Allgemeinen um eine große Wertsteigerung über einen langen Zeitraum. Dies bietet Alternativen, um langfristige Ziele, wie den Ruhestand, zu ergänzen.

4. Erwartete Cashflows und Gewinnmöglichkeiten

Warum das wichtig ist

Der Cashflow gibt an, wie viel Geld nach den Ausgaben übrig bleibt. Ein positiver Cashflow ist der Schlüssel zu einer guten Rendite einer Anlageimmobilie.

Worauf Sie achten sollten

Entwickeln Sie Projektionen für die folgenden Gewinn- und Kostenarten:

• Erwarteter Cashflow aus Mieteinnahmen (Inflation begünstigt Vermieter bei Mieteinnahmen)
• Erwartete Steigerung des inneren Wertes aufgrund langfristiger Preissteigerungen.
• Vorteile der Abschreibung (und verfügbare Steuervorteile)
• Kosten-Nutzen-Analyse der Renovierung vor dem Verkauf, um einen besseren Preis zu erzielen
• Kosten-Nutzen-Analyse von Hypothekendarlehen gegenüber Wertsteigerung

5. Seien Sie vorsichtig mit der Hebelwirkung

Warum das wichtig ist

Darlehen sind bequem, aber sie können mit einem hohen Preis verbunden sein. Sie setzen Ihr künftiges Einkommen ein, um heute einen Nutzen zu haben, und zahlen dafür Zinsen, die sich über viele Jahre verteilen. Vergewissern Sie sich, dass Sie wissen, wie man mit solchen Krediten umgeht, und vermeiden Sie eine hohe Verschuldung oder das, was man Überschuldung nennt. Selbst Immobilienexperten sind in Zeiten ungünstiger Marktbedingungen mit einer Überschuldung konfrontiert, und die Liquiditätsengpässe, die mit hohen Schulden einhergehen, können Immobilienprojekte zum Scheitern bringen.

Worauf Sie achten sollten

Abhängig von Ihren derzeitigen und erwarteten künftigen Einkünften sollten Sie Folgendes in Betracht ziehen:

• Entscheiden Sie sich für die Art der Hypothek, die am besten zu Ihrer Situation passt – festverzinsliche Hypothek, Hypothek mit anpassbarem Zinssatz (ARM), Nur-Zins-Hypothek, ohne Anzahlung usw. Beachten Sie, dass jede Art von Hypothek ihr eigenes Risikoprofil hat und Sie jede Art von Hypothek sorgfältig prüfen müssen. Bei ARM beispielsweise können sich die Hypothekenzinsen jederzeit ändern, was von den Kräften des Kapitalmarkts abhängt, und der Kreditnehmer muss alle Zinsänderungen während der Laufzeit des Kredits akzeptieren.
• Kennen Sie die Bedingungen, Konditionen und sonstigen Gebühren, die der Hypothekengeber erhebt.
• Suchen Sie nach niedrigeren Zinssätzen und besseren Konditionen.

6. Neubau vs. Bestandsimmobilie

Warum das wichtig ist

Neubauten bieten in der Regel attraktive Preise, die Möglichkeit zur individuellen Gestaltung und moderne Annehmlichkeiten. Zu den Risiken gehören Verzögerungen, höhere Kosten und die Unwägbarkeiten einer neu erschlossenen Nachbarschaft.

Bestehende Immobilien bieten Bequemlichkeit, schnelleren Zugang, bereits vorhandene Verbesserungen (Versorgungseinrichtungen, Landschaftsgestaltung usw.) und in vielen Fällen niedrigere Kosten.

Worauf Sie achten sollten

Wenn Sie sich für einen Neubau oder eine bestehende Immobilie entscheiden, sollten Sie einige wichtige Dinge beachten:

• Prüfen Sie vergangene Projekte und recherchieren Sie den Ruf des Bauunternehmens für neue Investitionen.
• Prüfen Sie Grundstücksurkunden, aktuelle Gutachten und Schätzungsberichte für bestehende Immobilien.
• Berücksichtigen Sie monatliche Wartungskosten, ausstehende Gebühren und Steuern. Kosten wie diese können Ihren Cashflow erheblich beeinträchtigen.
• Wenn Sie in vermietete Immobilien investieren, finden Sie heraus, ob die Immobilie mietkontrolliert, mietstabilisiert oder auf dem freien Markt ist. Läuft der Mietvertrag demnächst aus? Bestehen für den Mieter günstige Verlängerungsoptionen? Wem gehört die Einrichtung?
• Prüfen Sie die Qualität der Gegenstände (Möbel, Einrichtungsgegenstände und Geräte), wenn diese in den Verkauf einbezogen werden sollen.

7. Indirekte Investitionen in Immobilien

Warum das wichtig ist

Die langfristige Verwaltung von Immobilien ist nicht jedermanns Sache. Es gibt Alternativen, die es Ihnen ermöglichen, indirekt in den Immobiliensektor zu investieren.

Worauf Sie achten sollten

Prüfen Sie andere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren:

• Real Estate Investment Trusts (REITs)
• Aktien von Immobilienunternehmen
• Investmentfonds und ETFs für den Immobiliensektor
• Hypothekenanleihen
• Hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS)

8. Ihre Kreditwürdigkeit

Warum sie wichtig ist

Ihre Kreditwürdigkeit beeinflusst Ihre Fähigkeit, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, und wirkt sich auf die Bedingungen aus, die Ihr Kreditgeber anbietet. Wenn Sie eine höhere Kreditwürdigkeit haben, können Sie bessere Konditionen erhalten, was im Laufe der Zeit zu erheblichen Einsparungen führen kann.

Worauf Sie achten sollten

Scores über 800 gelten als ausgezeichnet und helfen Ihnen, sich für die beste Hypothek zu qualifizieren. Arbeiten Sie gegebenenfalls an der Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit:

• Rechnungen pünktlich bezahlen – automatische Zahlungen oder Mahnungen einrichten
• Schulden abbauen
• Nicht mehr als 30 % Kreditnutzung anstreben
• Nicht ungenutzte Kreditkarten schließen Karten – solange Sie keine Jahresgebühren zahlen
• Begrenzen Sie Anfragen für neue Kredite und „harte“ Anfragen
• Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft und bestreiten Sie Ungenauigkeiten

9. Allgemeiner Immobilienmarkt

Warum das wichtig ist

Wie bei anderen Arten von Investitionen ist es gut, niedrig zu kaufen und hoch zu verkaufen. Die Immobilienmärkte schwanken, und es lohnt sich, die Trends zu beobachten. Es ist auch wichtig, auf die Hypothekenzinsen zu achten, damit Sie Ihre Finanzierungskosten senken können, wenn möglich.

Worauf Sie achten sollten

Bleiben Sie auf dem Laufenden über Trends und Statistiken für:

• Hauspreise und Hausverkäufe (insgesamt und in Ihrem gewünschten Markt)
• Neubau
• Immobilienbestand
• Hypothekenzinsen
• Flipping-Aktivitäten
• Foreclosures

Das Fazit

Immobilien können Ihr Portfolio diversifizieren. Im Allgemeinen weisen Immobilien eine geringe Korrelation mit anderen wichtigen Anlageklassen auf – wenn also die Aktienkurse sinken, steigen die Immobilienkurse häufig. Eine Immobilieninvestition kann auch einen stetigen Cashflow, erhebliche Wertsteigerungen, Steuervorteile und wettbewerbsfähige risikobereinigte Renditen bieten, was sie zu einer soliden Investition macht.

Natürlich ist es wie bei jeder anderen Investition wichtig, bestimmte Faktoren zu berücksichtigen, wie die hier aufgeführten, bevor Sie in Immobilien investieren – egal, ob Sie sich für physisches Eigentum, REITs oder etwas anderes entscheiden.